在奥地利租房和买房时的能源证明（Energieausweis）

如果你在奥地利租赁或购买公寓、住宅或商业场所，就可能会遇到能源证明（Energieausweis）。这份文件说明建筑物在正常使用情况下大约需要多少能源，并显示其整体能源效率。以下介绍谁必须提供证书、证书包含哪些内容，以及未履行义务可能产生的后果。

简要了解

• 出租、转租（Verpachtung）和出售时，原则上必须出示并交付 Energieausweis。
• 相关义务由房东、出租方或卖方承担，而不是租客或买方。
• 房产广告中通常也必须提供建筑物能源状况的信息。
• 建筑物的能源效率等级从 A++ 到 G，A++ 最好，G 最差。
• 违反相关义务，最高可处以1,450欧元行政罚款。

什么是 Energieausweis？

能源证明用于说明建筑物的整体能源效率（Gesamtenergieeffizienz）。它显示建筑物在正常使用情况下，用于供暖、制冷、通风、热水和照明等所需的计算或测量能源量。

需要注意的是，Energieausweis不保证实际能源消耗或具体账单金额。实际使用量还取决于居住者如何使用房屋，例如室内温度、通风方式和使用时间等。

能源证明的制作要求由各州（Bundesland）的建筑法规规定，因此证书的格式和具体要求可能因州而异。

谁必须出示和交付能源证明？

对于住宅、房屋和商业场所，在以下情况下原则上必须出示并交付 Energieausweis：

• 出租（Vermietung）；
• 转租或以收益方式出租（Verpachtung）；
• 出售（Verkauf）。

在这些情况下，义务分别由房东、出租方或卖方承担。作为租客或买方，你通常不需要自行办理这份证明。

相关要求在房产广告阶段就可能适用：原则上，广告中也必须说明建筑物的能源状况。不过，法律对信息披露、出示和交付义务规定了例外情况。

能源证明包含哪些内容？

对于住宅建筑，证书通常包括两个主要部分：

• 第一页：建筑物基本信息，例如类型、类别和地点，以及主要指标和能源效率等级。
• 第二页：更详细的建筑数据，例如建筑总面积、气候区域，以及热需求和能源需求的详细信息。

常见能源指标

• HWB（Heizwärmebedarf）：供暖时需要向房间提供的热量，也可以据此大致判断建筑物的保温状况。
• PEB（Primärenergiebedarf）：一次能源需求，包括能源生产和运输过程中的能源消耗。
• CO2（Kohlendioxidemissionen）：建筑物运行所需能源载体产生的二氧化碳排放量。
• fGEE（Gesamtenergieeffizienzfaktor）：建筑物相对于2007年参考建筑的整体能源效率。
• WWWB（Warmwasser-Wärmebedarf）：加热生活热水所需的能源。
• HEB（Heizenergiebedarf）：包括锅炉、循环泵等建筑设备损耗在内的供暖能源需求。
• EEB（Endenergiebedarf）：包括家庭用电在内的最终能源需求，即需要购买的能源量。

HWB通常以两种方式表示：一是将建筑所在地与适用于整个奥地利的参考地点进行比较；二是按照建筑总面积计算。这里的总面积包括墙体在内的全部面积。

对于现有建筑，能源证明还会提出改善能源性能的建议。对于新建建筑，这一部分不是强制内容。

如何理解能源等级和 fGEE？

能源证明第一页上的数值会被划分为能源效率等级：

• A++：最高、最节能的等级；
• G：最低、能源效率最差的等级。

fGEE数值可以帮助进行简单比较：

• 低于1：建筑物的能源效率优于2007年参考建筑；
• 高于1：建筑物的能源效率低于该参考建筑。

关于热水需求，证书中的一般示例大致相当于：每平方米建筑总面积对应一升水，并将其加热约30度，例如从8度加热到38度。

住宅建筑和非住宅建筑

建筑物属于住宅还是非住宅，主要取决于其主要用途。如果一栋建筑主要用作学校、酒店或幼儿园，就可能属于非住宅建筑。

非住宅建筑的能源证明还必须包含其他数据，例如制冷需求。

谁可以签发 Energieausweis？

符合条件的签发人员和机构包括：

• 建筑师傅、木工师傅，以及从事电气、燃气和卫生、供暖、制冷与空调或通风技术的企业；
• 在建筑物理或建筑设备工程等特定领域工作的工程事务所（Ingenieurbüros）；
• 建筑师，以及具备相应专业领域资格的民用工程师（Ziviltechniker）；
• 烟囱清扫工（Rauchfangkehrer），但仅限现有住宅建筑；
• 炉具制造师（Hafner），但仅限单户住宅、两户住宅和联排住宅。

没有能源证明会怎样？

未出示或未交付能源证明，可能产生瑕疵担保和损害赔偿方面的法律后果。此外，还可能被处以行政罚款。

• 违反信息披露、出示或交付义务：最高1,450欧元罚款。

相关法律依据包括《2012年能源证明提交法》（Energieausweis-Vorlage-Gesetz 2012，EAVG 2012）以及关于建筑物能源性能的欧盟指令（EU 2024/1275）。

常见问题

租客需要自己办理 Energieausweis 吗？

不需要。提供、出示和交付能源证明的义务由房东承担。

我能根据 Energieausweis 准确知道未来的取暖费吗？

不能。能源证明不保证具体能源消耗或取暖账单，因为实际消耗也取决于个人使用习惯。

哪个是最好的、哪个是最差的能源等级？

等级从 A++ 到 G。A++ 最好，G 最差。

奥地利各地的 Energieausweis 都完全一样吗？

不一定。证书制作条件由各州建筑法规规定，因此格式和具体要求可能有所不同。

实际操作步骤

1. 看房或浏览房产广告时，确认广告中是否提供了建筑物的能源信息。
2. 向房东、出租方或卖方索要 Energieausweis，并查看其能源等级、HWB、fGEE等主要指标。
3. 不要把证书上的能源需求直接等同于未来实际账单；同时询问供暖、热水和建筑设备的具体情况。
4. 签订租赁或买卖合同前，确认能源证明是否已经正式出示并交付。
5. 如果对证书内容或责任问题有疑问，可根据所在州的规定咨询合格专业人士或法律顾问。

提示：本文依据公开资料编写，不构成法律或专业建议。使用本文信息所产生的风险由读者自行承担；如需具体意见，请咨询律师、法律专业人士或其他相关专业人员。

来源：oesterreich.gv.at