2026年奥地利土地登记簿（Grundbuch）：查询、登记与费用

如果你准备在奥地利购买公寓、房屋或土地，首先应查看土地登记簿（Grundbuch）。其中记录了谁是房产所有人，以及房产是否存在抵押权、地役权等负担。本文介绍Grundbuch摘录的结构、查询方式，以及2026年的查询和登记费用。

简要了解

• 在奥地利，只有完成土地登记簿登记（Einverleibung）后，才正式取得所有权；仅签署合同并不足够。
• Grundbuch由地方法院（Bezirksgericht）管理，任何人都可以查阅。
• 在线查询完整登记簿摘录的费用为4.89欧元；在法院打印摘录的费用为19欧元。
• 自2026年10月1日起，所有人可以通过JustizOnline免费下载自己房产的摘录。
• 所有权登记费用为权利价值的1.1%，另加85欧元的申请费。

什么是Grundbuch，为什么重要？

Grundbuch是公开登记簿，用于登记土地及与土地相关的物权，包括所有权、分层所有权（Wohnungseigentum）、抵押权（Pfandrecht）、建筑权（Baurecht）、地役权以及其他物权负担。

它的重要性主要体现在两个原则上：

• 登记原则：相关物权通常只有完成登记后才能取得。
• 信赖原则：一般情况下，任何人都可以相信Grundbuch及文书档案（Urkundensammlung）的内容是正确且完整的。

Grundbuch以地籍为基础。地籍由测量局（Vermessungsamt）管理。目前，地籍和土地登记数据在共同的电子数据库Grundstücksdatenbank中关联。

土地登记簿摘录如何组成？

每处房产都有一个登记单元（Einlage），并通过地籍区（Katastralgemeinde，简称KG）内的登记编号（Einlagezahl，简称EZ）识别。每个登记单元由三个部分组成：

• A页：Gutsbestandsblatt——记录地块及其地块编号（A1），以及与所有权相关的权利，例如通行权（A2）。
• B页：Eigentumsblatt——记录所有人、按分数表示的所有权份额，以及取得所有权所依据的文书。
• C页：Lastenblatt——记录房产负担，例如抵押权、禁止转让和设定负担、地役权及优先购买权。

房产交易时，登记在案的负担原则上会继续存在，并由新所有人承受。如果卖方在交易时负责将这些负担删除，这一过程称为解除负担（Lastenfreistellung）。

注意：抵押权登记并不能说明目前还剩多少债务，因为贷款可能已经部分或全部偿还。如果摘录只显示到B页，也不代表房产没有负担，可能只是没有查询C页。

A页中的面积、用途和地址来自地籍资料，并不具有最终法律约束力。土地用途（Nutzung）也不等同于地方政府确定的规划分区（Flächenwidmung）。

经过认证的摘录通常包含安全代码，其中包括日期、时间和识别密钥，可用于确认文件确实来自土地登记数据库。

在哪里可以查询Grundbuch摘录？

你可以通过以下渠道查询：

• 地方法院（Bezirksgericht）：除维也纳商业地方法院外，任何Bezirksgericht都可以出具摘录。可以亲自申请，也可以书面申请。
• 测量局（Vermessungsamt）：可以查询奥地利境内任何房产。
• 在线查询：通过JustizOnline，或通过结算服务机构（Verrechnungsstellen）查询。
• 公证人或律师：公证人（Notar）可以出具经过认证的摘录。

查询时最好知道登记编号（EZ）和地籍区（KG），但房产地址或地块编号通常也可能足够。

2026年的查询费用

• 完整的当前摘录（在线）：4.89欧元
• 部分摘录，即A页、B页或C页（在线）：2.60欧元
• 文书档案，每份文书（在线）：1.52欧元
• 过去五年的已删除登记（在线）：2.44欧元
• 无时间限制的已删除登记（在线）：5.80欧元
• 在法院取得摘录：19欧元

结算服务机构可能会在在线查询费用之外，另外收取自己的服务费。

新规定：自2026年10月1日起，所有人可以通过JustizOnline免费查询自己名下房产的摘录。对于共有产权人，免费范围仅限于以本人名义查询的内容；超出这一范围的查询仍需支付法院费用。

有哪些登记类型？费用是多少？

Grundbuch中主要有三种登记形式：

• 正式登记（Einverleibung）：指无条件地取得或丧失权利，例如登记或删除所有权、抵押权。
• 预登记（Vormerkung）：指附条件的权利取得，例如尚未提交土地取得税缴纳证明（Unbedenklichkeitsbescheinigung）的情况。预登记可以保留登记顺位。
• 注记（Anmerkung）：用于公开显示某些情况，例如破产或拍卖。顺位注记（Anmerkung der Rangordnung）可以为计划中的出售或设定抵押保留顺位，有效期为一年。

登记顺位取决于申请送达土地登记法院的时间，即通常所说的“先到者权利更强”。

• 申请费（Eingabengebühr）：85欧元
• 所有权和建筑权正式登记：权利价值的1.1%
• 抵押权正式登记：权利价值的1.2%
• 为计划设定抵押而作的顺位注记：0.6%
• 所有权预登记：103欧元

对于所有权登记，权利价值通常指市场价值；在买卖中，一般就是购买价格。在较广泛的家庭成员之间转让，例如配偶或兄弟姐妹之间，可能适用优惠计费基础：至少为统一价值（Einheitswert）的三倍，但最高不超过市场价值的30%。

常见问题

什么时候才真正成为房产所有人？

在奥地利，只有完成土地登记（Verbücherung）后，才取得所有权。除书面合同外，还需要提交土地取得税缴纳证明。

卖方提供的摘录够用吗？

摘录出具后，登记簿中可能已经出现新的登记，因此建议自行查询最新摘录。此外，有些负担可能不会显示在摘录中。

任何人都可以查看房产的Grundbuch吗？

可以。Grundbuch原则上向所有人开放查阅。

在Grundbuch中申报地址变更是否免费？

所有人可以通过JustizOnline电子申报地址变更，且不收取费用，但需要使用ID Austria。

实际办理步骤

1. 准备房产地址、地块编号，或登记编号（EZ）和地籍区（KG）。
2. 通过JustizOnline、Bezirksgericht、Vermessungsamt，或公证人和律师查询最新摘录。
3. 仔细查看A页、B页和C页，尤其确认所有人、所有权份额以及抵押权和其他负担。
4. 如需确认历史登记或相关合同，再查询Urkundensammlung及已删除登记。
5. 购买房产时，确认合同、土地取得税缴纳证明及所有权登记申请均已准备妥当。
6. 涉及解除负担、抵押或复杂家庭转让时，建议事先咨询律师或公证人。

本文根据公开网络资料整理，仅供一般信息参考，不构成法律建议。具体案件应咨询律师、公证人或其他相关专业人士。

来源：oesterreich.gv.at