Construcția unei case în Austria: autorizația de construire și racordarea la utilități

Dacă achiziționezi un teren în Austria și vrei să construiești o casă, vei întâlni două întrebări importante: ai nevoie de autorizație de construire și cum vor fi aduse apa, canalizarea, electricitatea și gazul la imobil? Regulile diferă de la un land la altul și chiar de la o localitate la alta, astfel că este recomandat să te informezi înainte de cumpărarea terenului.

De ce diferă regulile de la un land la altul?

În Austria, dreptul construcțiilor ține de competența landurilor. Din acest motiv, fiecare land are propriul regulament de construcții, precum Bauordnung für Wien, Niederösterreichische Bauordnung 2014 sau Tiroler Bauordnung 2022.

Normele tehnice privind construcțiile, de exemplu protecția împotriva incendiilor, accesibilitatea și siguranța utilizării, au fost armonizate treptat începând din 2008. La baza acestora se află seria de orientări OIB-Richtlinien, de la 1 la 6, pe care landurile le-au făcut obligatorii. Orientările OIB sunt revizuite o dată la patru ani.

Când este necesară autorizația de construire?

În funcție de land, lucrările pot fi împărțite în trei categorii:

• Lucrări fără autorizație și fără notificare: renovarea fațadei, o magazie pentru unelte, înlocuirea ușilor și ferestrelor sau un compostor;
• Lucrări supuse notificării (Bauanzeige): modificarea compartimentării, amenajarea unei băi, o casă de grădină, un garaj, un gard, o seră sau o terasă;
• Lucrări pentru care este necesară autorizația de construire (Baubewilligung): o clădire nouă, de exemplu o casă unifamilială, o extindere sau o renovare majoră.

Pentru autorizație se depune, de regulă, o cerere scrisă (Bauansuchen). În anumite situații, vecinii sunt informați, iar în unele landuri poate avea loc o ședință de analiză a proiectului (Bauverhandlung).

Unde se depune cererea și ce documente sunt necesare?

Autoritatea competentă este, de regulă, localitatea (Gemeinde) sau, în orașele cu statut propriu, magistratul. În Viena, regulile privind construirea sunt gestionate de MA 64, iar controlul construcțiilor de MA 37 (Baupolizei).

În mod obișnuit, dosarul poate include:

• planurile de construcție (Baupläne);
• descrierea tehnică scrisă (Baubeschreibung);
• dovada dreptului de proprietate;
• calculele statice;
• certificatul energetic (Energieausweis).

Multe localități oferă un punct de informare sau o zi de consultare pentru construcții (Bausprechtag), unde poți afla detalii despre procedură.

Cât timp este valabilă autorizația?

Autorizația își pierde valabilitatea dacă lucrările nu încep în termenul stabilit. De asemenea, construcția trebuie finalizată într-un termen determinat. Termenele concrete sunt prevăzute de regulile landului și, în unele landuri, pot fi prelungite la cerere.

În anumite landuri trebuie notificat și începutul lucrărilor (Baubeginnsanzeige).

Racordarea la utilități: apă, canalizare, electricitate și gaz

Orice teren pe care este planificată o clădire trebuie să fie racordat la utilități (Aufschließung). Acest lucru poate include apa, electricitatea, gazul, încălzirea centralizată, telefonul, canalizarea și serviciul de salubritate.

Un teren racordat la utilități este, de regulă, mai scump, deoarece proprietarul anterior include costurile în preț. Dacă utilitățile lipsesc, trebuie să iei în calcul costuri suplimentare importante.

Canalizarea (Kanalanschluss)

Pentru racordarea la canalizare este adesea necesar un plan de canalizare (Kanalplan), iar în multe localități acesta reprezintă o condiție pentru autorizația de construire. La prima racordare poate fi datorată taxa de racordare la canalizare (Kanaleinmündungsgebühr), iar în cazul unei extinderi poate fi percepută o taxă suplimentară (Kanalergänzungsabgabe).

Dacă racordarea nu este posibilă, pot fi luate în considerare o fosă septică (Senkgrube) sau o stație proprie de epurare a apelor uzate. Și aceste soluții trebuie proiectate, iar pentru ele poate fi necesară, în parte, o aprobare din partea autorităților.

Dacă terenul se află la distanța prevăzută de regulament față de canalizarea publică, adesea 30 de metri, apele uzate trebuie conduse în canalizare.

Electricitatea și gazul

Dacă racordarea există deja, schimbarea titularului trebuie organizată la furnizor. Verifică dacă puterea de racordare (Anschlusswert) este suficientă pentru casa planificată.

Dacă racordarea nu există, cererea trebuie depusă la furnizorul responsabil pentru teren. Dacă nu știi care este acesta, localitatea îți poate comunica informația.

Trotuarul și drumul public

În funcție de land, poți fi obligat să construiești trotuarul din fața terenului. De asemenea, localitatea poate solicita o contribuție la costurile de amenajare a drumurilor.

Dacă pentru racordare trebuie să sapi în drumul public, poate fi necesară și o autorizație de circulație, conform StVO 90. §.

Ce trebuie făcut după finalizarea casei?

Finalizarea construcției și a racordărilor la utilități trebuie notificată. În funcție de land, procedura se realizează prin solicitarea autorizației de utilizare (Benützungsbewilligung) sau prin notificarea finalizării lucrărilor (Fertigstellungsanzeige). Documentul necesar este, de regulă, indicat în autorizația de construire.

De obicei, trebuie anexate și rapoarte de specialitate, de exemplu un raport al coșarului, un raport privind instalația electrică și rapoarte pentru canalizare și instalația de apă.

Întrebări frecvente

Este necesară o autorizație pentru o casă de grădină?

Depinde de land. O casă de grădină, un garaj sau un gard sunt supuse în multe locuri notificării, în timp ce o magazie mică pentru unelte poate fi exceptată de la autorizație în mai multe landuri.

Cât costă racordarea la canalizare?

Nu există o sumă concretă valabilă peste tot. Taxa depinde de regulile landului, astfel că este recomandat să te informezi la localitate înainte de cumpărarea terenului.

Pot construi pe un teren fără utilități?

Pe astfel de terenuri poate exista o interdicție de construire. Înainte de cumpărare, întreabă autoritatea competentă în domeniul construcțiilor.

Mă pot muta imediat ce casa este terminată?

Te poți muta numai după emiterea autorizației de utilizare sau după notificarea finalizării, în conformitate cu regulile landului.

Pași practici înainte și după cumpărarea terenului

1. Verifică la Gemeinde sau la magistrat regulamentul de construcții aplicabil terenului.
2. Întreabă dacă terenul este racordat la utilități și ce costuri suplimentare pot apărea.
3. Solicită informații despre canalizare, inclusiv despre eventuala distanță de 30 de metri și despre taxele aplicabile.
4. Discută proiectul la un Bausprechtag, dacă localitatea oferă această posibilitate.
5. Pregătește planurile, descrierea tehnică, dovada proprietății, calculele statice și Energieausweis.
6. Depune cererea de autorizare (Bauansuchen) sau notificarea necesară înainte de începerea lucrărilor.
7. Respectă notificarea începerii lucrărilor (Baubeginnsanzeige), dacă este cerută în landul respectiv.
8. După finalizare, depune cererea pentru Benützungsbewilligung sau notificarea Fertigstellungsanzeige, în funcție de procedura aplicabilă.

Regulile pot varia în funcție de land și localitate. Informațiile de mai sus se bazează pe surse disponibile online și nu reprezintă consultanță juridică sau tehnică. Pentru un proiect concret, apelează la autoritatea locală și, dacă este necesar, la un specialist.

Sursă: oesterreich.gv.at