Grundbuch în Austria: extras, înscrieri și costuri în 2026

Dacă vrei să cumperi un apartament, o casă sau un teren în Austria, Grundbuch este registrul pe care ar trebui să îl verifici mai întâi. Aici poți vedea cine este proprietarul și ce sarcini există asupra imobilului. În acest articol găsești informații despre structura extrasului, modalitățile de solicitare și costurile aplicabile în 2026.

Pe scurt:

• În Austria, proprietatea se dobândește prin înscrierea în registrul funciar (Einverleibung); simpla semnare a contractului nu este suficientă.
• Grundbuch este ținut de instanțele districtuale (Bezirksgericht) și poate fi consultat de oricine.
• Un extras complet costă online 4,89 euro, iar un extras tipărit la instanță costă 19 euro.
• Din 1 octombrie 2026, proprietarii își pot descărca gratuit extrasul pentru propriul imobil prin JustizOnline.
• Înscrierea dreptului de proprietate costă 1,1% din valoarea dreptului, plus taxa de depunere de 85 euro.

Ce este Grundbuch și de ce este important?

Grundbuch este un registru public în care sunt înscrise terenurile și drepturile reale legate de acestea. Printre înscrieri se numără proprietatea, proprietatea asupra unei locuințe în regim de condominiu (Wohnungseigentum), ipoteca (Pfandrecht), dreptul de superficie (Baurecht), servituțile și alte sarcini reale.

Registrul funciar se bazează pe două principii importante:

• Principiul înscrierii: aceste drepturi pot fi dobândite numai prin înscriere.
• Principiul încrederii: în general, orice persoană se poate baza pe faptul că datele din Grundbuch și din colecția de acte (Urkundensammlung) sunt corecte și complete.

Baza Grundbuch este cadastrul, administrat de birourile de cadastru (Vermessungsamt). În prezent, datele celor două sisteme sunt conectate într-o bază electronică comună, Grundstücksdatenbank.

Cum este structurat extrasul de Grundbuch?

Fiecărui imobil îi corespunde o poziție registrală (Einlage), identificată în cadrul unei comune cadastrale (Katastralgemeinde, KG) prin numărul de poziție (Einlagezahl, EZ). Aceasta este împărțită în trei foi:

• Foaia A – Gutsbestandsblatt: terenurile și numerele acestora, în secțiunea A1, precum și drepturile legate de proprietate, de exemplu dreptul de trecere, în secțiunea A2.
• Foaia B – Eigentumsblatt: proprietarul sau proprietarii, cota de proprietate exprimată ca fracție și actul care stă la baza dobândirii.
• Foaia C – Lastenblatt: sarcinile, precum ipotecile, interdicțiile de înstrăinare și grevare, servituțile și drepturile de preempțiune.

În principiu, sarcinile rămân înscrise și la vânzarea imobilului, astfel încât îl pot afecta pe noul proprietar. Dacă vânzătorul solicită radierea lor în cadrul vânzării, operațiunea se numește radiere fără sarcini (Lastenfreistellung).

Important: înscrierea unei ipoteci nu arată valoarea datoriei care mai este încă neachitată. Împrumutul poate fi deja rambursat parțial sau integral. Dacă extrasul se încheie cu foaia B, acest lucru nu înseamnă că imobilul nu are sarcini, ci doar că foaia C nu a fost solicitată.

Suprafața, destinația de utilizare și adresa menționate în foaia A provin din cadastru și nu au caracter obligatoriu. Destinația de utilizare nu este același lucru cu clasificarea urbanistică stabilită de municipalitate (Flächenwidmung).

Un extras autentificat conține întotdeauna un cod de siguranță, format din dată, oră și o cheie de identificare. Acesta permite verificarea faptului că documentul provine din baza de date a registrului funciar.

De unde poți obține un extras de Grundbuch?

• De la Bezirksgericht: orice instanță districtuală eliberează extrase, cu excepția instanței districtuale comerciale din Viena. Cererea poate fi depusă personal sau în scris.
• De la Vermessungsamt: poți solicita informații despre orice imobil din Austria.
• Online: prin platforma JustizOnline sau prin intermediul unor centre de decontare (Verrechnungsstellen).
• La notar sau avocat: un extras autentificat poate fi eliberat de un notar (Notar).

Pentru căutare este util să cunoști numărul de poziție (EZ) și comuna cadastrală (KG). În unele cazuri sunt suficiente adresa terenului sau numărul cadastral.

Cât costă solicitarea unui extras în 2026?

• Extras complet actual, online: 4,89 euro.
• Extras parțial, respectiv foaia A, B sau C, online: 2,60 euro.
• Un document din colecția de acte, online: 1,52 euro.
• Înscrieri radiate din ultimii cinci ani, online: 2,44 euro.
• Înscrieri radiate fără limită de timp, online: 5,80 euro.
• Extras solicitat la instanță: 19 euro.

Centrele de decontare pot percepe propriile costuri suplimentar față de taxa online.

Modificare din 1 octombrie 2026: proprietarul poate solicita gratuit, prin JustizOnline, extrasul pentru propriul imobil. În cazul coproprietății, gratuitatea se aplică doar informațiilor referitoare la propria persoană; pentru solicitările suplimentare se percepe taxa judiciară.

Ce tipuri de înscrieri există și cât costă?

În Grundbuch sunt diferențiate trei tipuri principale de înscrieri:

• Înscriere definitivă (Einverleibung): dobândirea sau pierderea necondiționată a unui drept, de exemplu înscrierea ori radierea dreptului de proprietate sau a unei ipoteci.
• Înscriere provizorie (Vormerkung): dobândirea condiționată a unui drept, de exemplu atunci când lipsește încă certificatul privind plata taxei pentru dobândirea terenului (Unbedenklichkeitsbescheinigung). Aceasta păstrează rangul.
• Mențiune (Anmerkung): face vizibile anumite împrejurări, precum falimentul sau executarea silită. Mențiunea rangului (Anmerkung der Rangordnung) asigură timp de un an rangul pentru o vânzare sau constituirea unei ipoteci planificate.

Rangul este stabilit în funcție de momentul în care cererea ajunge la instanța competentă pentru Grundbuch: „cine ajunge primul are un drept mai puternic”.

• Taxa de depunere (Eingabengebühr): 85 euro.
• Înscrierea definitivă a dreptului de proprietate și a dreptului de superficie: 1,1% din valoarea dreptului.
• Înscrierea definitivă a unei ipoteci: 1,2% din valoarea dreptului.
• Mențiunea rangului pentru constituirea planificată a unei ipoteci: 0,6%.
• Înscrierea provizorie a dreptului de proprietate: 103 euro.

În cazul dreptului de proprietate, valoarea dreptului este valoarea de piață. La vânzare, aceasta este de regulă prețul de cumpărare. Pentru transferurile în cadrul familiei extinse, de exemplu între soți sau frați, se aplică o bază de calcul preferențială: cel puțin de trei ori valoarea unitară (Einheitswert), dar cel mult 30% din valoarea de piață.

Întrebări frecvente

Când devin efectiv proprietar?

În Austria, dreptul de proprietate se dobândește prin înscrierea în Grundbuch (Verbücherung). Pe lângă contractul scris, este necesară și dovada plății taxei pentru dobândirea terenului.

Este suficient extrasul pe care mi-l oferă vânzătorul?

După emiterea extrasului pot fi efectuate înscrieri noi, de aceea este recomandată o verificare actualizată. În plus, unele sarcini nu apar în extras.

Poate oricine să consulte Grundbuch pentru un imobil?

Da. Consultarea registrului funciar este posibilă pentru orice persoană.

Este gratuită schimbarea adresei în Grundbuch?

Proprietarul poate comunica electronic schimbarea adresei, fără costuri, prin JustizOnline. Pentru aceasta este necesară identitatea digitală ID Austria.

Pași practici

1. Identifică imobilul folosind adresa, numărul cadastral sau, ideal, numărul de poziție EZ și comuna cadastrală KG.
2. Solicită un extras actualizat prin JustizOnline, de la Bezirksgericht, Vermessungsamt, notar sau avocat.
3. Verifică foile A, B și C, inclusiv proprietarii, cotele, ipotecile, servituțile și interdicțiile.
4. Nu presupune că un extras care se încheie cu foaia B confirmă lipsa sarcinilor; verifică dacă foaia C a fost solicitată.
5. Înainte de cumpărare, verifică dacă sarcinile vor fi radiate prin Lastenfreistellung și ține cont de taxele pentru înscriere.
6. Păstrează extrasul autentificat și verifică autenticitatea lui folosind codul de siguranță.