Zemljišna knjiga u Austriji (Grundbuch): izvadak, upisi i troškovi u 2026.

Ako u Austriji kupujete stan, kuću ili zemljište, Grundbuch je jedno od prvih mjesta koje treba provjeriti. U njemu se vidi tko je vlasnik nekretnine i koji su tereti upisani. U nastavku objašnjavamo strukturu izvatka, načine pretrage te troškove upisa i izdavanja izvadaka.

Ukratko

• Vlasništvo u Austriji stječete tek upisom u zemljišnu knjigu, odnosno Einverleibung; sam potpis ugovora nije dovoljan.
• Grundbuch vode okružni sudovi (Bezirksgericht), a uvid je načelno dostupan svima.
• Potpuni izvadak online košta 4,89 eura, a izvadak izdan na sudu 19 eura.
• Od 1. listopada 2026. vlasnici mogu besplatno preuzeti izvadak vlastite nekretnine putem platforme JustizOnline.
• Upis vlasništva košta 1,1 % vrijednosti prava, uz dodatnu pristojbu za podnesak od 85 eura.

Što je Grundbuch i zašto je važan?

Grundbuch je javni registar u koji se upisuju nekretnine i stvarna prava povezana s njima. To uključuje vlasništvo, etažno vlasništvo (Wohnungseigentum), založna prava (Pfandrecht), pravo građenja (Baurecht), služnosti i druga stvarna opterećenja.

Važna su dva načela:

• Načelo upisa: prava se u pravilu stječu tek upisom u Grundbuch.
• Načelo povjerenja: u pravilu se može vjerovati da su podaci u Grundbuchu i zbirci isprava (Urkundensammlung) točni i potpuni.

Temelj za podatke o zemljištu je katastar koji vode geodetski uredi (Vermessungsamt). Podaci katastra i zemljišne knjige povezani su u zajedničkoj elektroničkoj bazi Grundstücksdatenbank.

Kako je strukturiran izvadak iz Grundbucha?

Svaka nekretnina ima svoj uložak (Einlage). Njega unutar katastarske općine (Katastralgemeinde, KG) identificira broj uloška (Einlagezahl, EZ). Uložak se sastoji od tri lista:

• A-list – Gutsbestandsblatt: zemljišne čestice i njihovi brojevi (A1), kao i prava povezana s vlasništvom, primjerice pravo prolaza (A2).
• B-list – Eigentumsblatt: vlasnik ili vlasnici, suvlasnički udjeli izraženi razlomkom te isprava na temelju koje je vlasništvo stečeno.
• C-list – Lastenblatt: tereti, poput založnog prava, zabrane otuđenja i opterećenja, služnosti ili prava prvokupa.

Tereti u pravilu ostaju na nekretnini i nakon prodaje te opterećuju novog vlasnika. Ako ih prodavatelj prilikom kupnje ukloni, riječ je o oslobađanju od tereta (Lastenfreistellung).

Važno: upis založnog prava ne pokazuje koliko duga još postoji. Kredit je možda već djelomično ili u cijelosti otplaćen. Ako izvadak završava B-listom, to ne znači da je nekretnina bez tereta; moguće je da C-lista nije zatražena.

Površina, način korištenja i adresa navedeni na A-listu potječu iz katastra i nisu pravno obvezujući. Način korištenja nije isto što i namjena zemljišta prema prostornom planu (Flächenwidmung).

Ovjereni izvadak sadrži sigurnosni kod s datumom, vremenom i identifikacijskim ključem. Njime se može provjeriti potječe li izvadak iz službene baze zemljišne knjige.

Gdje možete zatražiti izvadak?

• Okružni sud: izvadak izdaje bilo koji Bezirksgericht, osim Trgovačkog okružnog suda u Beču. Zahtjev se može podnijeti osobno ili pisanim putem.
• Geodetski ured: moguće je zatražiti podatke za nekretninu bilo gdje u Austriji.
• Online: putem platforme JustizOnline ili preko obračunskih mjesta (Verrechnungsstellen).
• Javni bilježnik ili odvjetnik: javni bilježnik (Notar) može izdati ovjereni izvadak.

Za pretragu je korisno znati broj uloška (EZ) i katastarsku općinu (KG), ali često mogu biti dovoljni adresa ili broj zemljišne čestice.

Koliko košta izvadak u 2026.?

• Potpuni aktualni izvadak online: 4,89 eura
• Djelomični izvadak, A-, B- ili C-list online: 2,60 eura
• Isprava iz zbirke isprava, po ispravi online: 1,52 eura
• Brisani upisi za posljednjih pet godina online: 2,44 eura
• Brisani upisi bez vremenskog ograničenja online: 5,80 eura
• Izvadak izdan na sudu: 19 eura

Obračunska mjesta (Verrechnungsstellen) mogu uz navedenu online pristojbu naplatiti i vlastite troškove.

Od 1. listopada 2026. vlasnik može putem platforme JustizOnline besplatno zatražiti izvadak vlastite nekretnine. Kod suvlasništva besplatna mogućnost odnosi se samo na podatke koji se tiču njegova vlastitog imena; za dodatne pretrage naplaćuje se sudska pristojba.

Vrste upisa i njihovi troškovi

U Grundbuchu se razlikuju tri osnovne vrste upisa:

• Einverleibung: bezuvjetno stjecanje ili gubitak prava, primjerice upis ili brisanje vlasništva ili založnog prava.
• Vormerkung: uvjetno stjecanje prava, primjerice kada još nedostaje potvrda o podmirenoj pristojbi za stjecanje zemljišta (Unbedenklichkeitsbescheinigung). Time se čuva prvenstveni red.
• Anmerkung: upis kojim se označavaju određene okolnosti, primjerice stečaj ili dražba. Anmerkung der Rangordnung za planiranu prodaju ili zasnivanje založnog prava čuva prvenstveni red godinu dana.

Prvenstveni red određuje se prema trenutku kada je podnesak zaprimljen kod zemljišnoknjižnog suda: tko prvi podnese zahtjev, u pravilu ima jače pravo.

• Pristojba za podnesak (Eingabengebühr): 85 eura
• Upis vlasništva i prava građenja: 1,1 % vrijednosti prava
• Upis založnog prava: 1,2 % vrijednosti prava
• Upis prvenstvenog reda za planirano zasnivanje založnog prava: 0,6 %
• Predbilježba vlasništva: 103 eura

Kod vlasništva vrijednost prava odgovara tržišnoj vrijednosti, a kod kupoprodaje je to najčešće kupoprodajna cijena. Kod prijenosa unutar šireg kruga obitelji, primjerice između bračnih partnera ili braće i sestara, primjenjuje se povlaštena osnovica: najmanje trostruka jedinična vrijednost (Einheitswert), ali najviše 30 % tržišne vrijednosti.

Česta pitanja

Kada stvarno postajem vlasnik?

Vlasništvo nastaje upisom u zemljišnu knjigu, odnosno postupkom Verbücherung. Osim pisanog ugovora potrebna je i potvrda o plaćenoj pristojbi za stjecanje zemljišta.

Je li dovoljan izvadak koji mi preda prodavatelj?

Od izdavanja tog izvatka mogli su biti uneseni novi upisi. Zato je preporučljivo zatražiti aktualni izvadak. Osim toga, neki tereti možda nisu vidljivi u samom izvatku.

Može li svatko pregledati Grundbuch neke nekretnine?

Da. Uvid u zemljišnu knjigu načelno je dostupan svima.

Naplaćuje li se promjena adrese u Grundbuchu?

Vlasnik može promjenu adrese besplatno prijaviti elektroničkim putem na platformi JustizOnline. Za to je potreban ID Austria.

Praktični koraci

1. Prije kupnje zatražite aktualni potpuni izvadak, a ne samo dokument koji vam je predao prodavatelj.
2. Pripremite broj uloška (EZ), katastarsku općinu (KG), adresu ili broj zemljišne čestice.
3. Provjerite A-, B- i C-list, posebno vlasnike, suvlasničke udjele i sve terete.
4. Ako postoji založno pravo ili drugi teret, razjasnite hoće li se provesti Lastenfreistellung.
5. Za kupnju ili upis prava računajte na pristojbu za podnesak i postotnu pristojbu za upis.
6. Kod složenih upisa ili nejasnih tereta zatražite pomoć odvjetnika ili javnog bilježnika (Notar).

Ove informacije služe samo kao opći pregled i ne predstavljaju pravni savjet.