Immobilienkauf in Österreich: Das müssen Sie 2026 wissen

Wer in Österreich eine Wohnung, ein Haus oder ein Grundstück kaufen möchte, sollte die wichtigsten rechtlichen und organisatorischen Schritte kennen. Für EU- und EWR-Bürger gelten beim Erwerb grundsätzlich dieselben Regeln wie für österreichische Staatsbürger. Dennoch können je nach Bundesland unterschiedliche Vorschriften gelten.

Kurz zusammengefasst:

• EU- und EWR-Bürger sind grundsätzlich von der Genehmigungspflicht für den Erwerb durch Ausländer befreit.
• Für landwirtschaftliche Grundstücke kann unabhängig von der Staatsangehörigkeit eine Genehmigung der Grundverkehrsbehörde erforderlich sein.
• Eigentümer wird man erst mit der Eintragung ins Grundbuch.
• Für die Eintragung muss die Zahlung der Grunderwerbsteuer nachgewiesen werden.
• Der Kaufpreis wird häufig über eine notarielle oder anwaltliche Treuhandabwicklung bezahlt.
• Das Grundverkehrsrecht ist eine Angelegenheit der Bundesländer, daher können die Bestimmungen regional abweichen.

Ist für den Immobilienkauf eine Genehmigung erforderlich?

Der Erwerb von Immobilien durch ausländische Personen, der sogenannte Ausländergrunderwerb, ist in Österreich grundsätzlich genehmigungspflichtig. Eine wichtige Ausnahme gilt für Bürgerinnen und Bürger von EU- und EWR-Mitgliedstaaten: Sie werden beim Immobilienerwerb grundsätzlich wie österreichische Staatsbürger behandelt.

Ein Genehmigungsverfahren ist daher grundsätzlich vor allem für Staatsangehörige von Drittstaaten erforderlich. Als Drittstaat gilt ein Staat, der weder Mitglied der Europäischen Union ist noch dem Abkommen über den Europäischen Wirtschaftsraum angehört.

Der Begriff „Ausländer“ bezieht sich nicht nur auf Privatpersonen. Dazu zählen unter anderem:

• natürliche Personen ohne österreichische Staatsangehörigkeit,
• juristische Personen und rechtsfähige Personengesellschaften mit Sitz im Ausland,
• Unternehmen mit Sitz in Österreich, die überwiegend ausländische Eigentümer haben.

Wann kann trotzdem eine behördliche Genehmigung nötig sein?

Die Befreiung für EU- und EWR-Bürger bedeutet nicht, dass jeder Immobilienkauf ohne weitere Prüfung möglich ist. Besonders beim Erwerb landwirtschaftlicher Grundstücke, etwa durch einen Kauf, ist häufig eine Genehmigung der zuständigen Grundverkehrsbehörde erforderlich. Das kann unabhängig von der Staatsangehörigkeit gelten.

Zusätzlich können die Raumordnungsgesetze der Bundesländer und die darauf beruhenden örtlichen Flächenwidmungspläne die Nutzung von Freizeitwohnsitzen beschränken. Wer eine Ferienwohnung, ein Wochenendhaus oder einen anderen zweiten Wohnsitz erwerben möchte, sollte daher vorab bei der Gemeinde prüfen, ob die geplante Nutzung zulässig ist.

Warum das Bundesland eine wichtige Rolle spielt

Das Grundverkehrsrecht, das Raumordnungsrecht und das Baurecht sind in Österreich grundsätzlich Angelegenheiten der Bundesländer. Sowohl die Gesetzgebung als auch der Vollzug können daher in den neun Bundesländern unterschiedlich geregelt sein.

Auch für Drittstaatsangehörige gibt es regionale Unterschiede. Beispielsweise kann in Graz keine Genehmigung erforderlich sein. In Wien kann eine Genehmigung entfallen, wenn ein Ehepaar gemeinsam kauft und eine Person österreichische Staatsbürgerin oder österreichischer Staatsbürger ist. Die konkreten Voraussetzungen sollten immer bei der zuständigen Stelle des jeweiligen Bundeslandes geprüft werden.

Wie läuft der Immobilienkauf Schritt für Schritt ab?

1. Grundbuchsauszug prüfen: Der Auszug zeigt die Eigentumsverhältnisse sowie bestehende Pfandrechte und andere Belastungen. Das Grundbuch ist grundsätzlich öffentlich einsehbar.
2. Flächenwidmungs- und Bebauungsplan prüfen: Daraus ergibt sich, wie das Grundstück oder die Immobilie genutzt und bebaut werden darf.
3. Aufschließung klären: Grundstücke werden von Gemeinden häufig bereits aufgeschlossen, also mit der notwendigen Infrastruktur versehen, verkauft. Ist die Aufschließung noch nicht erfolgt, kann der Kaufpreis niedriger sein, während später zusätzliche Kosten entstehen.
4. Schriftlichen Kaufvertrag abschließen: Der Kaufvertrag sollte mindestens die Gemeinde, allfällige Eigentumsanteile und eine genaue Beschreibung der Immobilie enthalten. Empfehlenswert ist außerdem die Eintragung einer Anmerkung der Rangordnung im Grundbuch.
5. Verbücherung durchführen: Erst mit der Eintragung des Eigentumsrechts im Grundbuch wird der Käufer rechtlich Eigentümer.

Was bedeutet die Treuhandabwicklung?

Wird der Kaufpreis mit einem grundbücherlich besicherten Bankkredit finanziert, wird die Abwicklung häufig von einem Notar oder Rechtsanwalt als Treuhänder durchgeführt. Die Bank überweist das Geld dabei nicht direkt an den Käufer oder Verkäufer, sondern auf ein separates Treuhandkonto, das sogenannte Anderkonto.

Der Verkäufer erhält den Kaufpreis erst, wenn alle vereinbarten Voraussetzungen erfüllt sind. Dazu können beispielsweise die Lastenfreistellung der Immobilie und die Eintragung des Käufers im Grundbuch gehören.

Eine Treuhandabwicklung kann auch bei einem Kauf ohne Kredit beide Seiten schützen:

• Schutz des Käufers: Der Verkäufer kann die Immobilie nicht zwischenzeitlich betrügerisch weiterverkaufen oder zusätzlich belasten. Auch das Risiko einer zwischenzeitlichen Zwangsvollstreckung wird berücksichtigt.
• Schutz des Verkäufers: Nach Übergabe der für die Eintragung erforderlichen Aufsandungserklärung soll sichergestellt sein, dass der Kaufpreis tatsächlich bezahlt wird.

Ein Notar muss die Treuhandschaft im österreichischen notariellen Treuhandregister eintragen. Auf Wunsch kann darüber eine Bestätigung ausgestellt werden. Bei einer anwaltlichen Treuhandschaft müssen Beginn und Ende der Abwicklung dem Treuhandbuch der Rechtsanwaltskammer gemeldet werden.

Welche Steuern und Nebenkosten fallen an?

• Grunderwerbsteuer: Sie fällt beim Erwerb einer Immobilie an. Das Finanzamt bestätigt die Zahlung mit der Unbedenklichkeitsbescheinigung. Ohne diesen Nachweis ist grundsätzlich keine Eintragung ins Grundbuch möglich.
• Immobilienertragsteuer: Sie kann beim gewinnbringenden Verkauf einer Immobilie anfallen. In bestimmten Fällen beträgt sie 30 Prozent des Gewinns. Ausnahmen, etwa für den Hauptwohnsitz, sollten geprüft werden.
• Nebenkosten: Für die Vertragserrichtung, die Treuhandabwicklung und die weitere Durchführung des Kaufs können zusätzliche Kosten entstehen.

Häufige Fragen

Kann ein EU-Bürger in Wien ohne Genehmigung eine Wohnung kaufen?

Grundsätzlich ja. EU- und EWR-Bürger sind von der Genehmigungspflicht für den Immobilienerwerb durch Ausländer befreit und werden in diesem Bereich wie österreichische Staatsbürger behandelt.

Wann bin ich offiziell Eigentümer?

Eigentümer wird man erst mit der Eintragung des Eigentumsrechts im Grundbuch. Die Unterzeichnung des Kaufvertrags allein reicht dafür nicht aus.

Kann man ein landwirtschaftliches Grundstück kaufen?

Für den Erwerb landwirtschaftlicher Flächen ist in der Regel eine Genehmigung der zuständigen Grundverkehrsbehörde erforderlich. Das kann unabhängig von der Staatsangehörigkeit gelten.

Worauf sollte man bei besonders günstigen Angeboten achten?

Bei auffallend günstigen und zugleich dringend angebotenen Immobilien ist besondere Vorsicht angebracht. Vor einer Zahlung sollten insbesondere Eigentumsverhältnisse, Belastungen, Widmung und die Identität der Vertragspartner geprüft werden.

Praktische Schritte vor dem Kauf

1. Ermitteln Sie, in welchem Bundesland und in welcher Gemeinde sich die Immobilie befindet.
2. Fordern Sie einen aktuellen Grundbuchsauszug an und prüfen Sie Eigentümer sowie Belastungen.
3. Fragen Sie bei der Gemeinde nach Flächenwidmungsplan, Bebauungsmöglichkeiten und einer möglichen Freizeitwohnsitzbeschränkung.
4. Klären Sie, ob es sich um ein landwirtschaftliches Grundstück handelt und ob eine Genehmigung der Grundverkehrsbehörde notwendig ist.
5. Lassen Sie den Kaufvertrag von einem Notar oder Rechtsanwalt prüfen und vereinbaren Sie nach Möglichkeit eine Treuhandabwicklung.
6. Planen Sie Grunderwerbsteuer, Unbedenklichkeitsbescheinigung und weitere Nebenkosten ein.
7. Warten Sie die Verbücherung ab: Erst die Eintragung im Grundbuch macht Sie zum Eigentümer.

Die Informationen dienen nur als allgemeiner Überblick und ersetzen keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Da die Vorschriften je nach Bundesland und Immobilientyp unterschiedlich sein können, sollte vor dem Kauf eine zuständige Behörde, ein Notar oder ein Rechtsanwalt eingeschaltet werden.

Quelle: oesterreich.gv.at