2026年在奥地利购买房产：许可、流程与费用

如果你计划在奥地利购买公寓、住宅或土地，欧盟和欧洲经济区（EWR）公民通常比非欧盟买家手续更简单。不过，奥地利的房产交易仍有明确流程，而且不同联邦州可能适用不同规定。

在奥地利购买房产需要许可吗？

奥地利原则上将外国人取得房产（Ausländergrunderwerb）置于行政许可制度之下。但欧盟和欧洲经济区成员国公民在这方面通常与奥地利公民同等对待，因此一般不需要办理外国人购房许可。

需要办理相关许可的主要是第三国公民（Drittstaaten），也就是不属于欧盟、且不适用《欧洲经济区协定》的国家公民。

“外国人”不仅包括个人，也可能包括：

• 非奥地利国籍的自然人；
• 注册地在国外的法人和具有法律能力的合伙组织；
• 注册地在奥地利、但主要由外国人持有的公司。

哪些情况下仍可能需要行政许可？

农业用地

欧盟规则下的豁免并不意味着所有房产都可以不受限制地购买。购买农业用地通常需要获得所在联邦州房地产交易主管机关（Grundverkehrsbehörde）的许可，而且这一要求通常与买方国籍无关。

度假住宅和第二居所

联邦州的土地规划法规以及地方分区规划（Flächenwidmungsplan）可能限制休闲住宅，即度假屋和第二居所（Freizeitwohnsitz）的使用。如果你打算将房产作为度假住宅，应在购买前向所在地政府确认相关规定。

为什么购买地点所在的联邦州很重要？

奥地利的房地产交易法、土地规划法和建筑法属于联邦州事务（Landessache）。立法和执行都由联邦州负责，因此九个联邦州的具体条件可能明显不同。

例如，针对第三国公民，不同地点可能存在不同规定：

• 格拉茨（Graz）：第三国公民可能不需要相关许可。
• 维也纳（Wien）：如果夫妻共同购买，且其中一方是奥地利公民，可能不需要许可。

购房流程通常如何进行？

1. 查看土地登记摘录（Grundbuchsauszug）：确认产权人以及房产是否存在抵押或其他负担。任何人都可以查阅土地登记簿。
2. 检查分区和建设规划：确认该房产可以用于什么用途，以及是否存在建设限制。
3. 确认基础设施接入情况（Aufschließung）：市镇通常会出售已经接入公共设施的地块。如果尚未完成接入，售价可能较低，但之后会产生相应费用。
4. 签订书面买卖合同（Kaufvertrag）：合同至少应写明市镇名称、可能存在的共有份额以及房产描述。通常建议在土地登记簿中申请登记顺位保全（Anmerkung der Rangordnung）。
5. 办理土地登记（Verbücherung）：只有完成产权登记后，买方才正式取得所有权。

什么是交易托管，为什么值得考虑？

如果购房款来自有抵押担保的银行贷款，交易通常由公证员或律师作为托管人办理（Treuhandschaft）。银行不会直接把款项支付给买方或卖方，而是汇入托管人的独立托管账户（Anderkonto）。

只有在所有条件满足后，卖方才会收到购房款，例如房产完成解除负担以及买方完成土地登记。

即使不使用贷款，托管也能同时保护双方：

• 保护买方：降低卖方在交易期间欺诈性再次出售或抵押房产，或卖方遭遇强制执行的风险。
• 保护卖方：在交付完成登记所需的同意声明（Aufsandungserklärung）后，确保能够收到购房款。

公证员必须将托管登记在奥地利公证托管登记簿中；买方可以要求获得相关证明。如果由律师办理，则托管的开始和结束必须向律师协会的托管账簿申报。

需要考虑哪些税费？

• 房产取得税（Grunderwerbsteuer）：在购买房产时缴纳。税务机关会出具缴税无异议证明（Unbedenklichkeitsbescheinigung）；没有该证明，通常无法完成土地登记。
• 房产收益税（Immobilienertragsteuer）：在出售房产并获得收益时可能产生。在某些情况下税率为收益的30%；例如主要住所可能存在豁免，因此应具体核查。

此外，托管和交易办理还会产生其他附带费用（Nebenkosten）。

常见问题

欧盟公民在维也纳买公寓需要许可吗？

通常不需要。欧盟公民在外国人购房许可方面通常与奥地利公民同等对待。

什么时候才算正式成为房主？

只有当产权已经登记到你的名下时，你才正式取得所有权。仅仅签署买卖合同并不足够。

可以买农业用地吗？

通常需要所在联邦州房地产交易主管机关（Grundverkehrsbehörde）的许可，这一要求通常与买方国籍无关。

面对价格特别低的房源应注意什么？

对于价格异常低且卖方不断催促成交的房源，应当特别谨慎，并在签约前核查产权、负担、用途和交易条件。

实际操作步骤

1. 先确认房产所在的联邦州、用途以及是否属于农业用地或度假住宅。
2. 向所在地政府或房地产交易主管机关（Grundverkehrsbehörde）确认是否需要许可。
3. 取得最新的土地登记摘录（Grundbuchsauszug），核查产权和所有负担。
4. 检查分区规划、建设规划以及基础设施接入（Aufschließung）情况。
5. 让公证员或律师审查买卖合同，并考虑办理托管（Treuhandschaft）和登记顺位保全（Anmerkung der Rangordnung）。
6. 缴纳相关房产取得税，并取得税务机关的无异议证明（Unbedenklichkeitsbescheinigung）。
7. 完成土地登记（Verbücherung）后，再将自己视为正式产权人。

提示：本文仅根据公开资料整理，不构成法律、税务或其他专业建议。具体交易应根据房产所在地和个人情况，咨询律师、公证员、税务顾问或其他相关专业人士。

来源：oesterreich.gv.at