Grundbuch in Austria: estratti, registrazioni e costi nel 2026

Se stai acquistando un appartamento, una casa o un terreno in Austria, il Grundbuch è il primo registro da consultare. Qui puoi verificare chi è il proprietario e quali gravami insistono sull’immobile. In questa guida trovi la struttura dell’estratto, le modalità di richiesta e i costi applicabili nel 2026.

In breve:

• In Austria la proprietà si acquista con l’iscrizione nel Grundbuch, chiamata Einverleibung; la sola firma del contratto non è sufficiente.
• Il Grundbuch è tenuto dai tribunali distrettuali, i Bezirksgericht, ed è consultabile da chiunque.
• Un estratto completo online costa 4,89 euro, mentre un estratto stampato presso il tribunale costa 19 euro.
• Dal 1° ottobre 2026 i proprietari possono scaricare gratuitamente l’estratto del proprio immobile tramite JustizOnline.
• L’iscrizione della proprietà costa l’1,1% del valore del diritto, oltre a 85 euro di tassa per la presentazione.

Che cos’è il Grundbuch e perché è importante?

Il Grundbuch è un registro pubblico nel quale vengono iscritti i terreni e i diritti reali a essi collegati. Tra questi rientrano la proprietà, la proprietà condominiale (Wohnungseigentum), le ipoteche (Pfandrecht), il diritto di superficie (Baurecht), le servitù e altri gravami reali.

Il registro si basa su due principi fondamentali:

• Principio dell’iscrizione: questi diritti si acquistano, di norma, soltanto con l’iscrizione nel Grundbuch.
• Principio dell’affidamento: in linea generale, chi consulta il Grundbuch e la raccolta degli atti (Urkundensammlung) può fare affidamento sulla loro correttezza e completezza.

La base del Grundbuch è il catasto, gestito dagli uffici di rilevamento (Vermessungsamt). Oggi i dati del catasto e del Grundbuch sono collegati nella banca dati elettronica comune Grundstücksdatenbank.

Come è strutturato un estratto del Grundbuch?

Ogni immobile è associato a una scheda, chiamata Einlage. La scheda è identificata, all’interno del comune catastale (Katastralgemeinde, KG), dal numero di iscrizione (Einlagezahl, EZ).

La Einlage è composta da tre sezioni:

• Sezione A – Gutsbestandsblatt: contiene i terreni e i relativi numeri catastali (A1), oltre ai diritti collegati alla proprietà, come un diritto di passaggio (A2).
• Sezione B – Eigentumsblatt: indica il proprietario o i proprietari, le rispettive quote espresse in frazioni e l’atto sulla cui base è stata acquisita la proprietà.
• Sezione C – Lastenblatt: riporta i gravami, come ipoteche, divieti di vendita o di costituzione di garanzie, servitù e diritti di prelazione.

Al momento della vendita, i gravami rimangono in linea generale sull’immobile e quindi ricadono sul nuovo proprietario. Se il venditore li fa cancellare nell’ambito della compravendita, si parla di Lastenfreistellung, cioè liberazione dai gravami.

Attenzione: l’iscrizione di un’ipoteca non mostra quale debito resti ancora da pagare. Il finanziamento potrebbe essere stato rimborsato in parte o interamente. Inoltre, se l’estratto termina con la sezione B, ciò non significa che l’immobile sia libero da gravami: può semplicemente significare che la sezione C non è stata richiesta.

La superficie, la destinazione d’uso e l’indirizzo riportati nella sezione A provengono dal catasto e non sono necessariamente vincolanti. La destinazione catastale non coincide con la classificazione urbanistica stabilita dal comune (Flächenwidmung).

Un estratto autentico contiene sempre un codice di sicurezza con data, ora e chiave identificativa. Questo codice permette di verificare che il documento provenga effettivamente dalla banca dati del Grundbuch.

Dove richiedere un estratto del Grundbuch?

• Presso un Bezirksgericht: qualsiasi tribunale distrettuale può rilasciare l’estratto, ad eccezione del tribunale distrettuale commerciale di Vienna. La richiesta può essere presentata di persona o per iscritto.
• Presso un Vermessungsamt: è possibile richiedere informazioni su qualsiasi immobile in Austria.
• Online: tramite JustizOnline oppure attraverso i centri di fatturazione (Verrechnungsstellen).
• Da un notaio o avvocato: un notaio (Notar) può rilasciare un estratto autenticato.

Per la ricerca è utile conoscere l’Einlagezahl (EZ) e la Katastralgemeinde (KG). In alcuni casi possono essere sufficienti l’indirizzo dell’immobile o il numero catastale.

Quanto costa richiedere un estratto nel 2026?

• Estratto completo aggiornato online: 4,89 euro.
• Estratto parziale online, relativo alla sezione A, B o C: 2,60 euro.
• Documento della Urkundensammlung, per ogni atto online: 1,52 euro.
• Iscrizioni cancellate negli ultimi cinque anni, online: 2,44 euro.
• Iscrizioni cancellate senza limite temporale, online: 5,80 euro.
• Estratto richiesto presso il tribunale: 19 euro.

I Verrechnungsstellen possono aggiungere ai costi online le proprie commissioni.

Dal 1° ottobre 2026, il proprietario può richiedere gratuitamente su JustizOnline l’estratto del proprio immobile. In caso di comproprietà, la gratuità riguarda soltanto le informazioni riferite al proprio nome; per le richieste ulteriori si applica la tariffa del tribunale.

Quali registrazioni esistono e quanto costano?

Nel Grundbuch si distinguono tre principali tipi di registrazione:

• Einverleibung: acquisizione o perdita incondizionata di un diritto, per esempio l’iscrizione o la cancellazione della proprietà o di un’ipoteca.
• Vormerkung: acquisizione condizionata di un diritto. Può essere utilizzata, per esempio, quando manca ancora la certificazione del pagamento dell’imposta sull’acquisto del terreno (Unbedenklichkeitsbescheinigung). Conserva la posizione nella graduatoria.
• Anmerkung: annotazione che rende visibili determinate circostanze, come un fallimento o un’asta. L’annotazione della graduatoria (Anmerkung der Rangordnung) garantisce per un anno la posizione prevista per una vendita o la costituzione di un’ipoteca.

La priorità dipende dal momento in cui la richiesta arriva al tribunale del Grundbuch: in pratica, chi arriva prima ha il diritto più forte.

Principali costi di iscrizione

• Tassa per la presentazione (Eingabengebühr): 85 euro.
• Iscrizione della proprietà o del diritto di superficie: 1,1% del valore del diritto.
• Iscrizione di un’ipoteca: 1,2% del valore del diritto.
• Annotazione della graduatoria per una futura costituzione di ipoteca: 0,6%.
• Annotazione condizionata della proprietà: 103 euro.

Per la proprietà, il valore del diritto è il valore di mercato; in una compravendita normalmente corrisponde al prezzo di acquisto. In caso di trasferimento all’interno di una cerchia familiare più ampia, per esempio tra coniugi o fratelli, si applica una base agevolata: almeno tre volte l’Einheitswert e al massimo il 30% del valore di mercato.

Domande frequenti

Quando divento effettivamente proprietario?

In Austria la proprietà si acquisisce con l’iscrizione nel Grundbuch, chiamata anche Verbücherung. Oltre al contratto scritto è necessaria la prova del pagamento dell’imposta sull’acquisto del terreno.

È sufficiente l’estratto che mi consegna il venditore?

Dal momento della sua emissione possono essere state inserite nuove registrazioni. Per questo è consigliabile richiedere un estratto aggiornato. Inoltre, alcuni gravami potrebbero non risultare nell’estratto.

Chiunque può consultare il Grundbuch di un immobile?

Sì. La consultazione del Grundbuch è accessibile a chiunque.

La modifica dell’indirizzo nel Grundbuch è gratuita?

Il proprietario può comunicare gratuitamente online la modifica dell’indirizzo tramite JustizOnline. Per farlo è necessaria un’identità digitale ID Austria.

Passaggi pratici

1. Individua l’immobile e, se possibile, annota l’indirizzo, la Katastralgemeinde e l’Einlagezahl.
2. Richiedi un estratto aggiornato tramite JustizOnline, un Bezirksgericht, un Vermessungsamt, un notaio o un avvocato.
3. Controlla separatamente le sezioni A, B e C, prestando particolare attenzione a proprietari, quote e gravami.
4. Se è presente un’ipoteca o un altro gravame, non dedurre automaticamente l’importo ancora dovuto: verifica la situazione con il venditore e con il professionista incaricato.
5. Prima di acquistare, verifica quali registrazioni devono essere cancellate e calcola le tasse di iscrizione applicabili.
6. Per una valutazione giuridica o per la preparazione della pratica, rivolgiti a un Notar o a un avvocato.

Queste informazioni hanno carattere generale e non costituiscono consulenza legale. L’utilizzo è sotto la propria responsabilità.

Fonte: oesterreich.gv.at