Avusturya’da Grundbuch: Kayıt, Ekstre ve Masraflar 2026

Avusturya’da daire, ev veya arsa satın almayı planlıyorsanız, incelemeniz gereken ilk kaynaklardan biri taşınmaz sicili olan Grundbuch’tur. Burada kimin malik olduğu ve taşınmaz üzerinde hangi hak veya yükümlülüklerin bulunduğu görülebilir.

Avusturya’da mülkiyet, yalnızca sözleşmenin imzalanmasıyla kazanılmaz. Mülkiyet hakkının doğması için Grundbuch’a kayıt, yani Einverleibung gerekir.

Grundbuch nedir ve neden önemlidir?

Grundbuch, arsaların ve bunlara bağlı ayni hakların kaydedildiği kamuya açık sicildir. Burada mülkiyet, kat mülkiyeti (Wohnungseigentum), ipotek (Pfandrecht), üst hakkı veya yapı hakkı (Baurecht), irtifaklar ve diğer ayni yükümlülükler yer alabilir.

Sistem iki temel ilkeye dayanır:

• Kayıt ilkesi: Bu haklar kural olarak sicile kayıtla kazanılır.
• Güven ilkesi: Herkes, Grundbuch ve belge koleksiyonundaki (Urkundensammlung) bilgilerin doğru ve eksiksiz olduğuna güvenebilir.

Grundbuch’un temelini, ölçüm ve kadastro daireleri (Vermessungsamt) tarafından tutulan kadastro oluşturur. Günümüzde bu bilgiler, Grundstücksdatenbank adı verilen ortak elektronik veri tabanında birbirine bağlanır.

Grundbuch ekstresi nasıl düzenlenir?

Her taşınmaz için bir kayıt birimi (Einlage) bulunur. Bu birim, kadastro belediyesi (Katastralgemeinde, kısaca KG) içindeki kayıt numarasıyla (Einlagezahl, kısaca EZ) tanımlanır.

Bir Einlage genellikle üç bölümden oluşur:

• A-Blatt – Gutsbestandsblatt: Arsalar ve arsa numaraları (A1) ile taşınmaza bağlı geçiş hakkı gibi haklar (A2).
• B-Blatt – Eigentumsblatt: Malik veya malikler, pay oranları ve mülkiyetin kazanılmasına dayanak olan belge.
• C-Blatt – Lastenblatt: İpotek, satış ve takyit yasağı, irtifak, önalım hakkı ve diğer yükümlülükler.

Taşınmaz üzerindeki yükümlülükler, satış sırasında kural olarak devam eder ve yeni maliki de bağlar. Satıcı bunların satış sırasında kaldırılmasını sağlarsa bu işlem Lastenfreistellung, yani yüklerden arındırma olarak adlandırılır.

Ekstreyi incelerken dikkat edilmesi gerekenler

• Bir ipoteğin (Pfandrecht) kayıtlı olması, kalan borcun ne kadar olduğunu göstermez. Borç kısmen veya tamamen ödenmiş olabilir.
• Ekstre B-Blatt’ta sona eriyorsa bu, taşınmazın yüklerden arınmış olduğu anlamına gelmez. Sadece C-Blatt’ın talep edilmemiş olması mümkündür.
• A-Blatt’taki yüzölçümü, kullanım türü ve adres kadastrodan gelir ve bağlayıcı olmayabilir. Kullanım türü, belediyenin imar veya bölgeleme sınıflandırmasıyla (Flächenwidmung) aynı değildir.
• Onaylı bir ekstrede, belgenin gerçekten Grundbuch veri tabanından alındığını kontrol etmeye yarayan tarih, saat ve tanımlama anahtarını içeren bir güvenlik kodu bulunur.

Grundbuch ekstresi nereden alınır?

Ekstre için şu kanallar kullanılabilir:

• Bezirksgericht: Bölge mahkemeleri ekstre düzenleyebilir. Viyana Ticaret Bölge Mahkemesi bu kapsamın dışındadır. Başvuru şahsen veya yazılı olarak yapılabilir.
• Vermessungsamt: Avusturya’daki herhangi bir taşınmaza ilişkin bilgi alınabilir.
• Çevrim içi: JustizOnline veya tahsilat aracıları (Verrechnungsstellen) üzerinden sorgulama yapılabilir.
• Notar veya avukat: Noter (Notar) onaylı ekstre düzenleyebilir.

Arama yaparken EZ ve KG bilgilerini bilmek faydalıdır. Taşınmazın adresi veya kadastro parsel numarası da yeterli olabilir.

2026’da Grundbuch sorgulama ücretleri

• Çevrim içi tam ve güncel ekstre: 4,89 euro
• Çevrim içi kısmi ekstre (A-, B- veya C-Blatt): 2,60 euro
• Urkundensammlung’dan belge başına çevrim içi sorgulama: 1,52 euro
• Son beş yıla ait silinmiş kayıtlar: 2,44 euro
• Süre sınırı olmadan silinmiş kayıtlar: 5,80 euro
• Mahkemeden alınan ekstre: 19 euro

Verrechnungsstellen, çevrim içi ücrete ek olarak kendi hizmet bedellerini de talep edebilir.

1 Ekim 2026’dan beri malik, kendi taşınmazına ait ekstreyi JustizOnline üzerinden ücretsiz indirebilir. Bir taşınmazda pay sahibi olan kişi için bu ücretsiz işlem yalnızca kendi adına ilişkin sorguyu kapsar; bunun dışındaki sorgulamalar için mahkeme harcı uygulanır.

Grundbuch kayıt türleri ve 2026 ücretleri

Grundbuch’da üç temel kayıt türü bulunur:

• Einverleibung: Koşulsuz hak kazanımı veya hak kaybıdır. Örneğin mülkiyetin ya da ipoteğin kaydı veya silinmesi.
• Vormerkung: Koşula bağlı hak kazanımıdır. Örneğin arazi edinim vergisinin ödendiğini gösteren Unbedenklichkeitsbescheinigung henüz mevcut değilse kullanılabilir. Öncelik sırasını korur.
• Anmerkung: İflas veya açık artırma gibi belirli durumları görünür kılar. Anmerkung der Rangordnung, planlanan satış veya ipotek işlemi için öncelik sırasını bir yıl boyunca güvence altına alır.

Öncelik sırası, başvurunun Grundbuch mahkemesine ulaştığı zamana göre belirlenir. Başka bir ifadeyle, önce başvuranın hakkı daha güçlüdür.

• Eingabengebühr: 85 euro
• Mülkiyet veya Baurecht için Einverleibung: Hakkın değerinin yüzde 1,1’i
• Pfandrecht için Einverleibung: Hakkın değerinin yüzde 1,2’si
• Planlanan ipotek için Anmerkung der Rangordnung: Yüzde 0,6
• Mülkiyet için Vormerkung: 103 euro

Mülkiyet kaydında hak değeri piyasa değeridir. Satışlarda bu değer genellikle satın alma bedelidir. Daha geniş aile çevresi içindeki devirlerde, örneğin eşler veya kardeşler arasında, indirimli bir matrah uygulanır: En az Einheitswert değerinin üç katı, ancak piyasa değerinin en fazla yüzde 30’u.

Sık sorulan sorular

Ne zaman gerçekten malik olurum?

Avusturya’da mülkiyet, Grundbuch’a kayıtla (Verbücherung) kazanılır. Yazılı sözleşmenin yanı sıra arazi edinim vergisinin ödendiğini gösteren belge de gerekir.

Satıcının verdiği ekstre yeterli mi?

Ekstre düzenlendikten sonra yeni kayıtlar eklenmiş olabilir. Bu nedenle güncel bir sorgu yapılması önerilir. Ayrıca bazı yükümlülükler ekstrede görünmeyebilir.

Herkes bir taşınmazın Grundbuch kaydını inceleyebilir mi?

Evet. Grundbuch incelemesi herkes için mümkündür.

Adres değişikliğini Grundbuch’a bildirmek ücretsiz mi?

Malik, adres değişikliğini JustizOnline üzerinden elektronik olarak ücretsiz bildirebilir. Bunun için ID Austria gerekir.

Pratik olarak ne yapmalısınız?

1. Taşınmazın EZ ve KG bilgilerini, mümkün değilse adresini veya parsel numarasını öğrenin.
2. Satın alma veya ipotek işlemi öncesinde güncel tam Grundbuch ekstresi alın.
3. A-, B- ve C-Blatt bölümlerini ayrı ayrı kontrol edin; özellikle ipotek, irtifak ve satış kısıtlamalarını inceleyin.
4. Gerekirse Urkundensammlung’daki dayanak belgeleri de talep edin.
5. Kayıt veya yükümlülüklerin anlamından emin değilseniz Notar ya da avukattan profesyonel destek alın.
6. Mülkiyetin ancak Verbücherung ile kazanıldığını ve ilgili harçların ayrıca ödenmesi gerektiğini hesaba katın.

Bu bilgiler genel bilgilendirme amacı taşır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Özellikle taşınmaz alımı, ipotek veya yüklerin kaldırılması öncesinde yetkili bir uzmana danışmanız faydalı olur.