Regjistri i pronës në Austri (Grundbuch): ekstrakti, regjistrimet dhe kostot në 2026

Nëse po blini një apartament, shtëpi ose truall në Austri, Grundbuch është vendi i parë ku duhet të kontrolloni pronën. Aty gjeni pronarin dhe të drejtat ose barrët që lidhen me të. Ky udhëzues shpjegon strukturën e ekstraktit, mënyrat e kërkimit dhe kostot e kërkimeve e të regjistrimeve në vitin 2026.

Çfarë është Grundbuch dhe pse është i rëndësishëm?

Grundbuch është një regjistër publik ku regjistrohen parcelat dhe të drejtat reale që lidhen me to, si pronësia, pronësia në bashkëpronësi (Wohnungseigentum), hipoteka (Pfandrecht), e drejta e ndërtimit (Baurecht), servitutet dhe barrët reale.

Dy parime e bëjnë atë veçanërisht të rëndësishëm:

• Parimi i regjistrimit: këto të drejta fitohen vetëm përmes regjistrimit në Grundbuch.
• Parimi i besimit: në përgjithësi, çdokush mund të mbështetet te fakti se Grundbuch dhe koleksioni i dokumenteve (Urkundensammlung) janë të sakta dhe të plota.

Baza e Grundbuch është kadastra, e cila mbahet nga zyrat e matjeve (Vermessungsamt). Të dhënat e të dy sistemeve lidhen sot në bazën elektronike të përbashkët Grundstücksdatenbank.

Si është i strukturuar ekstrakti i Grundbuch?

Çdo pronë ka një njësi regjistrimi (Einlage), e cila identifikohet brenda komunës kadastrale (Katastralgemeinde, KG) me numrin e njësisë (Einlagezahl, EZ). Njësia përbëhet nga tre fletë:

• Fleta A – Gutsbestandsblatt: parcelat dhe numrat e tyre në pjesën A1, si edhe të drejtat e lidhura me pronën, për shembull e drejta e kalimit në pjesën A2.
• Fleta B – Eigentumsblatt: pronari ose pronarët, pjesët takuese të shprehura si thyesa dhe dokumenti mbi të cilin bazohet fitimi i pronësisë.
• Fleta C – Lastenblatt: barrët, si hipoteka, ndalimi i tjetërsimit dhe barrësimit, servitutet dhe e drejta e parablerjes.

Në një shitblerje, barrët në parim mbeten në fuqi dhe i ngarkojnë pronarit të ri. Nëse shitësi i fshin ato gjatë shitblerjes, kjo quhet çlirimi nga barrët (Lastenfreistellung).

Çfarë duhet të kontrolloni në ekstrakt?

• Regjistrimi i hipotekës nuk tregon se sa borxh ka mbetur. Kredia mund të jetë shlyer pjesërisht ose tërësisht.
• Nëse ekstrakti përfundon me fletën B, kjo nuk do të thotë se prona është pa barra; mund të nënkuptojë vetëm se fleta C nuk është kërkuar.
• Sipërfaqja, mënyra e përdorimit dhe adresa në fletën A vijnë nga kadastra dhe nuk janë detyrimisht përfundimtare. Mënyra e përdorimit nuk është e njëjtë me klasifikimin e zonimit të përcaktuar nga komuna (Flächenwidmung).

Një ekstrakt i certifikuar përmban gjithmonë një kod sigurie me datën, orën dhe një çelës identifikimi. Me të mund të kontrollohet nëse dokumenti vjen vërtet nga baza e të dhënave të Grundbuch.

Ku mund të kërkoni një ekstrakt?

• Në Bezirksgericht: çdo gjykatë rrethi e lëshon ekstraktin, përveç gjykatës tregtare të rrethit në Vjenë. Kërkesa mund të bëhet personalisht ose me shkrim.
• Në Vermessungsamt: mund të kërkoni të dhëna për çdo pronë në Austri.
• Online: përmes JustizOnline ose përmes pikave të faturimit (Verrechnungsstellen).
• Te noteri ose avokati: noteri (Notar) mund të lëshojë një ekstrakt të certifikuar.

Për kërkimin është e dobishme të dini numrin e njësisë (EZ) dhe komunën kadastrale (KG), por mund të mjaftojnë edhe adresa ose numri kadastral i parcelës.

Sa kushton kërkimi në vitin 2026?

• Ekstrakt i plotë dhe aktual online: 4,89 euro
• Ekstrakt i pjesshëm online, për fletën A, B ose C: 2,60 euro
• Dokument nga koleksioni i dokumenteve, për çdo dokument online: 1,52 euro
• Regjistrime të fshira gjatë pesë viteve të fundit online: 2,44 euro
• Regjistrime të fshira pa kufizim kohor online: 5,80 euro
• Ekstrakt i lëshuar në gjykatë: 19 euro

Që nga 1 tetori 2026, pronari mund ta shkarkojë falas në JustizOnline ekstraktin e pronës së tij. Në rastin e bashkëpronësisë, kjo vlen vetëm për të dhënat në emrin e bashkëpronarit përkatës; kërkimet përtej kësaj tarifohen sipas tarifës gjyqësore. Verrechnungsstellen mund të shtojnë kostot e tyre mbi tarifën online.

Cilat janë llojet e regjistrimeve dhe kostot?

• Einverleibung: fitim ose humbje pa kushte i një të drejte, për shembull regjistrimi ose fshirja e pronësisë apo e hipotekës.
• Vormerkung: fitim i kushtëzuar i një të drejte, për shembull kur mungon ende vërtetimi i pagesës së detyrimit për fitimin e tokës (Unbedenklichkeitsbescheinigung). Ai ruan përparësinë e rangut.
• Anmerkung: bën të dukshme rrethana të caktuara, si falimentimi ose ankandi. Shënimi i rangut (Anmerkung der Rangordnung) e siguron rangun për një shitje ose hipotekë të planifikuar për një vit.

Rangu përcaktohet nga momenti kur kërkesa arrin te gjykata e Grundbuch: në thelb, ai që vjen i pari ka të drejtën më të fortë.

• Tarifa e kërkesës (Eingabengebühr): 85 euro
• Regjistrimi i pronësisë dhe i së drejtës së ndërtimit: 1,1% e vlerës së së drejtës
• Regjistrimi i hipotekës: 1,2% e vlerës së së drejtës
• Shënimi i rangut për një hipotekë të planifikuar: 0,6%
• Pararegjistrimi i pronësisë: 103 euro

Për pronësinë, vlera e së drejtës është vlera e tregut; në shitblerje zakonisht është çmimi i blerjes. Në transferimet brenda një rrethi më të gjerë familjar, për shembull ndërmjet bashkëshortëve ose vëllezërve e motrave, zbatohet një bazë e reduktuar: të paktën trefishi i vlerës së njësisë (Einheitswert), por jo më shumë se 30% e vlerës së tregut.

Pyetje të shpeshta

Kur bëhem realisht pronar?

Në Austri, pronësia fitohet me regjistrimin në Grundbuch, i quajtur edhe Verbücherung. Përveç kontratës me shkrim, nevojitet edhe dëshmia e pagesës së detyrimit për fitimin e tokës.

A mjafton ekstrakti që ma jep shitësi?

Pas lëshimit të ekstraktit mund të jenë bërë regjistrime të reja, prandaj është e arsyeshme të kërkoni një ekstrakt të freskët. Disa barra mund të mos shfaqen në ekstrakt.

A mund ta shohë kushdo Grundbuch për një pronë?

Po. Konsultimi i Grundbuch është i mundur për të gjithë.

A është falas njoftimi i ndryshimit të adresës në Grundbuch?

Pronari mund ta njoftojë elektronikisht ndryshimin e adresës falas përmes JustizOnline. Për këtë nevojitet ID Austria.

Hapat praktikë

1. Gjeni adresën e pronës ose, nëse është e mundur, numrin EZ dhe komunën kadastrale KG.
2. Kërkoni një ekstrakt të plotë dhe aktual përmes JustizOnline, në Bezirksgericht ose në Vermessungsamt.
3. Kontrolloni veçanërisht pronarin në fletën B dhe hipotekat e barrët në fletën C.
4. Nëse ka barra, sqaroni nëse do të fshihen përmes Lastenfreistellung para përfundimit të blerjes.
5. Mos e konsideroni kontratën e nënshkruar si të mjaftueshme: pronësia fitohet vetëm pas Einverleibung ose Verbücherung.
6. Për një transaksion konkret, kërkoni këshillën e një noteri ose avokati, veçanërisht kur ekstrakti përmban hipoteka, servitute ose regjistrime të tjera të veçanta.

Shënim: Ky artikull bazohet në burime të disponueshme online dhe nuk zëvendëson këshillimin profesional. Përdorimi i informacionit bëhet me përgjegjësi personale.

Burimi: oesterreich.gv.at