Grundbuch u Austriji: izvadak, upisi i troškovi u 2026.

Ako kupujete stan, kuću ili zemljište u Austriji, Grundbuch je jedno od prvih mjesta koje treba provjeriti. U njemu se vidi ko je vlasnik nekretnine i koji tereti postoje. U nastavku objašnjavamo strukturu izvoda, načine pribavljanja i troškove provjera i upisa u 2026. godini.

Šta je Grundbuch i zašto je važan?

Grundbuch je javni registar u koji se upisuju parcele i stvarna prava povezana s njima, kao što su vlasništvo, etažno vlasništvo (Wohnungseigentum), založno pravo (Pfandrecht), pravo građenja (Baurecht), služnosti i druga stvarna opterećenja.

Važna su dva osnovna principa:

• Princip upisa: ova prava se u pravilu stiču tek upisom u Grundbuch.
• Princip povjerenja: svako se u osnovi može osloniti na to da su Grundbuch i zbirka isprava (Urkundensammlung) tačni i potpuni.

Osnova za Grundbuch je katastar koji vode geodetske službe (Vermessungsamt). Podaci Grundbucha i katastra danas su povezani u zajedničkoj elektronskoj bazi Grundstücksdatenbank.

Kako je strukturiran izvadak iz Grundbucha?

Svaka nekretnina ima uložak (Einlage), koji se unutar katastarske općine (Katastralgemeinde, KG) identifikuje brojem uloška (Einlagezahl, EZ). Uložak se sastoji od tri lista:

• A-list – Gutsbestandsblatt: parcele i njihovi brojevi (A1), kao i prava povezana s vlasništvom, na primjer pravo prolaza (A2).
• B-list – Eigentumsblatt: vlasnik ili vlasnici, suvlasnički udio izražen razlomkom i isprava na osnovu koje je vlasništvo stečeno.
• C-list – Lastenblatt: tereti, kao što su založno pravo, zabrana otuđenja i opterećenja, služnost i pravo preče kupovine.

Tereti u pravilu ostaju i nakon prodaje i tada opterećuju novog vlasnika. Ako ih prodavac prilikom kupovine ukloni, to se naziva oslobađanje od tereta (Lastenfreistellung).

Važno: upis založnog prava ne pokazuje koliko duga još postoji. Kredit je možda djelimično ili u potpunosti već vraćen. Ako se izvadak završava B-listom, to ne znači da nekretnina nema tereta, već samo da C-list nije zatražen.

Površina, način korištenja i adresa navedeni na A-listu potiču iz katastra i nisu pravno obavezujući. Način korištenja nije isto što i planska namjena koju određuje općina (Flächenwidmung).

Ovjerena kopija izvoda uvijek sadrži sigurnosni kod, odnosno datum, vrijeme i identifikacioni ključ. Njime se može provjeriti da dokument zaista potiče iz baze podataka Grundbucha.

Gdje možete dobiti izvadak?

• Bezirksgericht: bilo koji okružni sud izdaje izvadak, osim bečkog trgovačkog okružnog suda. Zahtjev se može podnijeti lično ili u pisanom obliku.
• Vermessungsamt: moguće je dobiti podatke o bilo kojoj nekretnini u Austriji.
• Online: preko platforme JustizOnline ili preko obračunskih mjesta (Verrechnungsstellen).
• Notar ili advokat: javni bilježnik (Notar) može izdati ovjereni izvadak.

Za pretragu je korisno znati broj uloška (EZ) i katastarsku općinu (KG), ali često mogu biti dovoljni i adresa ili broj parcele.

Koliko košta izvadak u 2026. godini?

• Potpuni aktuelni izvadak online: 4,89 eura.
• Djelimični izvadak, odnosno A-, B- ili C-list online: 2,60 eura.
• Isprava iz zbirke isprava (Urkundensammlung), po dokumentu online: 1,52 eura.
• Brisani upisi za posljednjih pet godina online: 2,44 eura.
• Brisani upisi bez vremenskog ograničenja online: 5,80 eura.
• Izvadak izdat na sudu: 19 eura.

Verrechnungsstellen mogu, pored online naknade, naplatiti i vlastite troškove.

Od 1. oktobra 2026. vlasnik može besplatno preuzeti izvadak za vlastitu nekretninu preko platforme JustizOnline. Kod suvlasništva ovo se odnosi samo na podatke koji se tiču njegovog vlastitog imena; za dodatne upite plaća se sudska naknada.

Vrste upisa i njihovi troškovi

U Grundbuchu se razlikuju tri vrste upisa:

• Einverleibung: bezuslovno sticanje ili gubitak prava, na primjer upis ili brisanje vlasništva ili založnog prava.
• Vormerkung: uslovno sticanje prava, na primjer kada još nedostaje potvrda o uplati poreza na promet nekretnina (Unbedenklichkeitsbescheinigung). Ovaj upis čuva prvenstveni red.
• Anmerkung: čini vidljivim određene okolnosti, na primjer stečaj ili javnu dražbu. Zabilježba prvenstvenog reda (Anmerkung der Rangordnung) osigurava red prvenstva za planiranu prodaju ili zalaganje tokom jedne godine.

Prvenstveni red zavisi od trenutka kada je zahtjev zaprimljen kod suda nadležnog za Grundbuch: ko prvi podnese zahtjev, ima jače prvenstvo.

• Taksa za podnesak (Eingabengebühr): 85 eura.
• Upis vlasništva i prava građenja: 1,1% vrijednosti prava.
• Upis založnog prava: 1,2% vrijednosti prava.
• Zabilježba prvenstvenog reda za planirano zalaganje: 0,6%.
• Predbilježba vlasništva: 103 eura.

Kod upisa vlasništva vrijednost prava je tržišna vrijednost, a kod kupoprodaje je to obično kupoprodajna cijena. Kod prenosa unutar šireg kruga porodice, na primjer između bračnih partnera ili braće i sestara, primjenjuje se povoljnija osnovica: najmanje trostruki Einheitswert, a najviše 30% tržišne vrijednosti.

Česta pitanja

Kada stvarno postajem vlasnik?

U Austriji vlasništvo nastaje upisom u Grundbuch, odnosno postupkom Verbücherung. Pored pisanog ugovora potrebna je i potvrda o uplati poreza na promet nekretnina.

Da li je dovoljan izvadak koji mi da prodavac?

Od trenutka izdavanja izvoda mogli su biti uneseni novi upisi. Zato je preporučljivo zatražiti aktuelni izvadak. Osim toga, neki tereti možda nisu vidljivi u samom izvodu.

Može li svako pregledati Grundbuch?

Da. Uvid u Grundbuch je u načelu dostupan svima.

Da li je prijava promjene adrese u Grundbuchu besplatna?

Vlasnik može elektronski i besplatno prijaviti promjenu adrese preko platforme JustizOnline. Za to je potreban ID Austria.

Praktični koraci

1. Pronađite EZ i KG, odnosno broj uloška i katastarsku općinu. Ako ih nemate, pripremite adresu ili broj parcele.
2. Zatražite aktuelni potpuni izvadak preko JustizOnline, kod Bezirksgericht ili druge navedene službe.
3. Provjerite A-, B- i C-list, posebno vlasnika, suvlasničke udjele i sve upisane terete.
4. Ako je planirana kupovina, provjerite i relevantne isprave u Urkundensammlung te da li je predviđena Lastenfreistellung.
5. Za upis vlasništva računajte na taksu od 85 eura i 1,1% vrijednosti prava, a prije potpisivanja i podnošenja dokumenata po potrebi se obratite advokatu ili Notar.

Ovaj tekst je informativan i ne predstavlja pravni savjet. Za konkretnu kupovinu ili upis u Grundbuch obratite se advokatu, javnom bilježniku ili drugom nadležnom stručnjaku.