Земјишна книга во Австрија (Grundbuch): изводи, уписи и трошоци во 2026 година

Ако купувате стан, куќа или земјиште во Австрија, Grundbuch е едно од првите места што треба да ги проверите. Во оваа јавна евиденција се гледа кој е сопственикот и кои права или товари постојат врз недвижноста.

Накратко:

• Сопственоста во Австрија се стекнува со упис во земјишната книга, односно со Einverleibung; самото потпишување на договорот не е доволно.
• Grundbuch го водат окружните судови, односно Bezirksgericht, а увидот е достапен за секого.
• Онлајн целосен извод чини 4,89 евра, а извод добиен отпечатен во суд чини 19 евра.
• Од 1 октомври 2026 година, сопствениците можат бесплатно да го преземат изводот за сопствената недвижност преку JustizOnline.
• Уписот на сопственичкото право чини 1,1% од вредноста на правото, плус 85 евра административна такса за поднесување.

Што е Grundbuch и зошто е важен?

Grundbuch е јавен регистар во кој се запишуваат парцелите и стварните права поврзани со нив. Тоа може да бидат сопственост, етажна сопственост (Wohnungseigentum), заложно право (Pfandrecht), право на градење (Baurecht), службености и други стварни товари.

Важат два основни принципи:

• Принцип на упис: овие права вообичаено се стекнуваат само со упис во Grundbuch.
• Принцип на доверба: во основа може да се верува дека податоците во Grundbuch и збирката на исправи (Urkundensammlung) се точни и целосни.

Основата на Grundbuch е катастарот, кој го водат геодетските служби (Vermessungsamt). Денес податоците се поврзани во заедничка електронска база, наречена Grundstücksdatenbank.

Како е составен изводот од Grundbuch?

За секоја недвижност постои посебен запис, односно Einlage. Тој се идентификува со бројот на записот (Einlagezahl, EZ) во рамките на катастарската општина (Katastralgemeinde, KG).

Записот има три листови:

• A-лист – Gutsbestandsblatt: ги содржи парцелите и нивните броеви во делот A1, како и правата поврзани со сопственоста во делот A2, на пример право на премин.
• B-лист – Eigentumsblatt: ги содржи сопственикот или сопствениците, уделите изразени со разломок и исправата врз која се темели стекнувањето.
• C-лист – Lastenblatt: ги содржи товарите, како заложно право, забрана за отуѓување и оптоварување, службеност и право на првенствено купување.

Товарите во основа остануваат на недвижноста и при продажба, па можат да го оптоваруваат и новиот сопственик. Ако продавачот обезбеди нивно бришење при продажбата, тоа се нарекува ослободување од товари, односно Lastenfreistellung.

Важно: уписот на заложно право не покажува колкав долг сè уште постои. Кредитот можеби веќе е делумно или целосно отплатен. Ако изводот завршува со B-лист, тоа не значи дека недвижноста е без товари; можеби едноставно не е побаран C-лист.

Површината, начинот на користење и адресата наведени на A-листот потекнуваат од катастарот и не се правно обврзувачки во секој поглед. Начинот на користење не е исто што и зоната определена од општината, односно Flächenwidmung.

Автентичниот извод содржи безбедносен код со датум, време и идентификациски клуч. Со него може да се провери дали изводот навистина потекнува од земјишната база на податоци.

Каде можете да побарате извод?

• Во Bezirksgericht: кој било окружен суд го издава изводот, освен трговскиот окружен суд во Виена. Барањето може да се поднесе лично или писмено.
• Во Vermessungsamt: можно е да се побараат податоци за недвижност од каде било во Австрија.
• Онлајн: преку JustizOnline или преку посреднички пресметковни места (Verrechnungsstellen).
• Кај нотар или адвокат: нотарот (Notar) може да издаде заверен извод.

За пребарување е корисно да ги знаете EZ и KG. Во некои случаи доволни се адресата на парцелата или катастарскиот број.

Колку чини проверката во 2026 година?

• Целосен актуелен извод онлајн: 4,89 евра.
• Делумен извод, односно A-, B- или C-лист онлајн: 2,60 евра.
• Исправа од Urkundensammlung, по документ онлајн: 1,52 евра.
• Избришани уписи за последните пет години онлајн: 2,44 евра.
• Избришани уписи без временско ограничување онлајн: 5,80 евра.
• Извод добиен во суд: 19 евра.

Verrechnungsstellen можат, покрај онлајн таксата, да наплатат и сопствени трошоци.

Од 1 октомври 2026 година, сопственикот може бесплатно да побара извод за сопствената недвижност преку JustizOnline. Кај сосопственик, бесплатната можност се однесува само на податоците поврзани со неговото име; за дополнителни пребарувања се плаќа судска такса.

Какви уписи постојат и колку чинат?

Во Grundbuch се разликуваат три вида уписи:

• Einverleibung: безусловно стекнување или губење на право, на пример упис или бришење на сопственичко или заложно право.
• Vormerkung: условно стекнување на право, на пример кога сè уште недостасува потврдата за платен данок при стекнување недвижност (Unbedenklichkeitsbescheinigung). Таа го зачувува рангот.
• Anmerkung: со неа се прават видливи одредени околности, како стечај или јавна продажба. Забелешката за ранг (Anmerkung der Rangordnung) го обезбедува рангот една година за планирана продажба или засновање заложно право.

Рангот зависи од моментот кога поднесокот пристигнал во судот надлежен за Grundbuch: оној што ќе поднесе порано има посилно право.

• Такса за поднесување (Eingabengebühr): 85 евра.
• Упис на сопственичко или право на градење: 1,1% од вредноста на правото.
• Упис на заложно право: 1,2% од вредноста на правото.
• Забелешка за ранг за планирано засновање заложно право: 0,6%.
• Предбележување на сопственичко право: 103 евра.

Кај сопственичкото право, вредноста на правото е пазарната вредност. При купопродажба тоа вообичаено е купопродажната цена. Кај пренос во поширок семеен круг, на пример меѓу брачни партнери или браќа и сестри, важи повластена основа: најмалку трипати поголема од Einheitswert, но најмногу 30% од пазарната вредност.

Чести прашања

Кога навистина станувам сопственик?

Во Австрија сопственоста се стекнува со упис во Grundbuch, односно со Verbücherung. Освен писмениот договор, потребна е и потврда за платен данок при стекнување недвижност.

Дали е доволен изводот што ми го дал продавачот?

По издавањето на изводот можеле да се направат нови уписи, па затоа е разумно да побарате свежа проверка. Исто така, постојат товари кои не се видливи во самиот извод.

Може ли секој да го провери Grundbuch за одредена недвижност?

Да. Увидот во земјишната книга е достапен за секого.

Дали промената на адресата во Grundbuch е бесплатна?

Сопственикот може бесплатно електронски да ја пријави промената на адресата преку JustizOnline. За тоа е потребна ID Austria.

Практични чекори

1. Побарајте ја EZ и KG, или подгответе ја адресата и катастарскиот број на недвижноста.
2. Побарајте свеж целосен извод преку JustizOnline, Bezirksgericht, Vermessungsamt, Notar или адвокат.
3. Проверете ги A-, B- и C-листот, особено сопственикот, уделите и сите товари.
4. Ако има заложно право, забрана, службеност или друг товар, побарајте ги поврзаните документи од Urkundensammlung.
5. Пред купување, проверете дали товарите ќе останат или ќе се обезбеди Lastenfreistellung.
6. За уписот подгответе ги договорот, потребните потврди и средствата за Eingabengebühr и соодветните процентуални такси.
7. Кај сложени случаи побарајте совет од Notar или адвокат, бидејќи овој текст не претставува правен совет.

Извор: oesterreich.gv.at