Поземлен регистър в Австрия (Grundbuch): извлечения, вписвания и разходи през 2026 г.

Ако купувате апартамент, къща или парцел в Австрия, Grundbuch е първото място, което трябва да проверите. В него се вижда кой е собственикът и какви тежести има върху имота. Тук ще научите как е структурирано извлечението, откъде можете да го получите и колко струват справките и вписванията.

Накратко:

• В Австрия придобивате собственост едва чрез вписване в Grundbuch (Einverleibung); самото подписване на договора не е достатъчно.
• Grundbuch се води от районните съдилища (Bezirksgericht) и всеки може да направи справка.
• Онлайн пълно актуално извлечение струва 4,89 евро, а извлечение, издадено на хартия в съда – 19 евро.
• От 1 октомври 2026 г. собствениците могат безплатно да изтеглят извлечение за собствения си имот чрез JustizOnline.
• Таксата за вписване на собственост е 1,1% от стойността на правото, плюс 85 евро такса за подаване.

Какво представлява Grundbuch и защо е важен?

Grundbuch е публичен регистър, в който се вписват парцелите и вещните права, свързани с тях: собственост, етажна собственост (Wohnungseigentum), ипотеки (Pfandrecht), право на строеж (Baurecht), сервитути и други вещни тежести.

Регистърът е особено важен поради два основни принципа:

• Принцип на вписването: тези права се придобиват само чрез вписване.
• Принцип на доверието: по правило всеки може да разчита, че данните в Grundbuch и в архива на документите (Urkundensammlung) са правилни и пълни.

Grundbuch се основава на кадастъра, който се води от службите по геодезия (Vermessungsamt). Днес данните от двата регистъра са свързани в обща електронна база данни – Grundstücksdatenbank.

Как е структурирано извлечението от Grundbuch?

Всеки имот има отделна партида (Einlage), която се идентифицира чрез номера на партидата (Einlagezahl, EZ) в рамките на кадастралната община (Katastralgemeinde, KG). Партидата се състои от три листа:

• A-лист – Gutsbestandsblatt: парцелите и техните номера (A1), както и права, свързани със собствеността, например право на преминаване (A2).
• B-лист – Eigentumsblatt: собственикът или собствениците, идеалните части като дроб и документът, въз основа на който е придобита собствеността.
• C-лист – Lastenblatt: тежестите, например ипотеки, забрана за разпореждане и обременяване, сервитути и право на изкупуване.

При покупко-продажба тежестите по правило остават и обвързват новия собственик. Когато продавачът ги заличи при сделката, това се нарича освобождаване от тежести (Lastenfreistellung).

Важно: вписването на ипотека не показва колко дълг остава. Възможно е кредитът вече да е погасен частично или изцяло. Ако извлечението завършва с B-листа, това не означава, че имотът е свободен от тежести – може просто да не е поискан C-листът.

Площта, предназначението и адресът, посочени в A-листа, произхождат от кадастъра и не са правно задължителни. Кадастралното предназначение не е същото като устройственото зониране, определено от общината (Flächenwidmung).

Завереното извлечение винаги съдържа защитен код – дата, час и идентификационен ключ. Чрез него може да се провери дали документът действително произхожда от базата данни на Grundbuch.

Откъде можете да получите извлечение?

• От районен съд: всеки Bezirksgericht издава извлечения, с изключение на търговския районен съд във Виена. Заявлението може да бъде подадено лично или писмено.
• От служба по геодезия: може да се направи справка за всеки имот в Австрия.
• Онлайн: чрез JustizOnline или чрез разплащателни посредници (Verrechnungsstellen).
• При нотариус или адвокат: нотариусът (Notar) може да издаде заверено извлечение.

За търсенето е полезно да знаете EZ и KG, но в някои случаи са достатъчни адресът или кадастралният номер на парцела.

Колко струва справката през 2026 г.?

• Пълно актуално извлечение онлайн: 4,89 евро.
• Частично извлечение – A-, B- или C-лист онлайн: 2,60 евро.
• Документ от архива на документите, за всеки документ онлайн: 1,52 евро.
• Заличени вписвания за последните пет години онлайн: 2,44 евро.
• Заличени вписвания без ограничение във времето онлайн: 5,80 евро.
• Извлечение, издадено в съда: 19 евро.

Разплащателните посредници могат да начисляват свои разходи върху онлайн таксата.

Промяна от 1 октомври 2026 г.: собственикът може безплатно да получи извлечение за собствения си имот чрез JustizOnline. При съсобственост това важи само за данните на самия заявител; за справки извън тях се дължи съдебна такса.

Какви вписвания съществуват и колко струват?

• Einverleibung: безусловно придобиване или загуба на право – например вписване или заличаване на собственост или ипотека.
• Vormerkung: условно придобиване на право, например когато все още липсва удостоверението за платен данък при придобиване на земя (Unbedenklichkeitsbescheinigung). То запазва реда на вписване.
• Anmerkung: отбелязва определени обстоятелства, например несъстоятелност или публична продан. Отбелязването на реда (Anmerkung der Rangordnung) запазва ранга за една година при планирана продажба или учредяване на ипотека.

Редът се определя от момента, в който заявлението е получено от съда по вписванията: този, който подаде първи, има по-силно право.

• Такса за подаване (Eingabengebühr): 85 евро.
• Вписване на собственост и право на строеж: 1,1% от стойността на правото.
• Вписване на ипотека: 1,2% от стойността на правото.
• Отбелязване на ред за планирано учредяване на ипотека: 0,6%.
• Предварително вписване на собственост (Vormerkung): 103 евро.

При собствеността стойността на правото е пазарната стойност, а при покупко-продажба обикновено това е покупната цена. При прехвърляне в по-широк семеен кръг, например между съпрузи или братя и сестри, се прилага преференциална основа: най-малко трикратният Einheitswert, но не повече от 30% от пазарната стойност.

Често задавани въпроси

Кога действително ставам собственик?

В Австрия собствеността се придобива чрез вписване в Grundbuch (Verbücherung). Освен писмения договор е необходимо и удостоверение за платен данък при придобиване на земя.

Достатъчно ли е извлечението, което ми дава продавачът?

След издаването му в извлечението може да са направени нови вписвания. Затова е разумно да поискате актуална справка. Освен това някои тежести може да не се виждат в извлечението.

Може ли всеки да провери Grundbuch на даден имот?

Да. Достъпът до Grundbuch е възможен за всеки.

Безплатно ли е съобщаването на промяна на адреса?

Собственикът може безплатно да съобщи промяната на адреса електронно чрез JustizOnline. За това е необходима ID Austria.

Практически стъпки

1. Намерете адреса, кадастралния номер или данните EZ и KG на имота.
2. Поискайте актуално пълно извлечение, включително C-листа.
3. Проверете собственика, идеалните части, тежестите и евентуалните ограничения.
4. При нужда прегледайте и съответните документи в Urkundensammlung.
5. Преди покупка или вписване проверете актуалните такси и обсъдете документите с адвокат или нотариус.

Тази информация е изготвена въз основа на публични източници и не представлява правен съвет. Използването ѝ е на собствена отговорност. При нужда от конкретна консултация се обърнете към адвокат, нотариус или друг квалифициран специалист.

Източник: oesterreich.gv.at