Grundbuch в Австрии: выписка, записи и расходы в 2026 году

Если вы покупаете квартиру, дом или земельный участок в Австрии, проверка Grundbuch — один из первых шагов. В нём указано, кому принадлежит недвижимость и какие права или обременения на неё зарегистрированы.

Кратко:

• В Австрии право собственности приобретается только после внесения записи в Grundbuch (Einverleibung); одного подписанного договора недостаточно.
• Grundbuch ведут участковые суды (Bezirksgericht), а ознакомиться с ним может любой человек.
• Полная электронная выписка стоит 4,89 евро, выписка, распечатанная в суде, — 19 евро.
• С 1 октября 2026 года собственники могут бесплатно скачать выписку на свою недвижимость через JustizOnline.
• Внесение права собственности стоит 1,1% от стоимости права плюс 85 евро за подачу заявления.

Что такое Grundbuch и почему он важен

Grundbuch — публичный реестр земельных участков и связанных с ними вещных прав. В нём могут быть зарегистрированы право собственности, долевая собственность на квартиру (Wohnungseigentum), залоговое право (Pfandrecht), право застройки (Baurecht), сервитуты и другие вещные обременения.

Основные принципы:

• Принцип регистрации: такие права приобретаются только после внесения записи.
• Принцип доверия: в целом каждый вправе исходить из того, что данные Grundbuch и собрания документов (Urkundensammlung) являются правильными и полными.

Основой реестра служит кадастр, который ведут геодезические ведомства (Vermessungsamt). Сегодня данные кадастра и Grundbuch связаны в общей электронной базе Grundstücksdatenbank.

Как устроена выписка из Grundbuch

Каждой недвижимости соответствует запись (Einlage). В пределах кадастровой общины (Katastralgemeinde, KG) её идентифицирует номер записи (Einlagezahl, EZ).

Запись состоит из трёх листов:

• A-лист — Gutsbestandsblatt: земельные участки и их номера (A1), а также права, связанные с собственностью, например право прохода (A2).
• B-лист — Eigentumsblatt: собственник или собственники, доли в виде дроби и документ, на основании которого возникло право.
• C-лист — Lastenblatt: обременения — залог, запрет отчуждения и обременения, сервитуты, преимущественное право покупки и другие записи.

При покупке недвижимости обременения обычно сохраняются и переходят к новому собственнику. Если продавец обеспечивает их удаление в связи с продажей, это называется освобождением от обременений (Lastenfreistellung).

Важно: запись о залоге не показывает, сколько долга осталось погасить. Кредит мог быть частично или полностью выплачен. Если выписка заканчивается B-листом, это не означает, что недвижимость свободна от обременений: возможно, C-лист просто не был заказан.

Площадь, вид использования и адрес, указанные в A-листе, берутся из кадастра и не имеют обязательной силы во всех отношениях. Вид использования не равен зонированию, установленному муниципалитетом (Flächenwidmung).

Официальная выписка содержит защитный код с датой, временем и идентификационным ключом. С его помощью можно проверить, что документ действительно получен из базы данных Grundbuch.

Где получить выписку

• В Bezirksgericht: любую выписку выдаёт участковый суд, кроме Венского коммерческого участкового суда. Запрос можно подать лично или письменно.
• В Vermessungsamt: там можно получить сведения о любой недвижимости в Австрии.
• Онлайн: через JustizOnline или через расчётные организации (Verrechnungsstellen).
• У нотариуса или адвоката: нотариус (Notar) может выдать заверенную выписку.

Для поиска желательно знать EZ и KG. В некоторых случаях достаточно адреса недвижимости или кадастрового номера участка.

Сколько стоит запрос в 2026 году

• Полная актуальная выписка онлайн — 4,89 евро.
• Частичная выписка онлайн — A-, B- или C-лист — 2,60 евро.
• Документ из Urkundensammlung — 1,52 евро за каждый документ.
• Удалённые записи за последние пять лет — 2,44 евро.
• Удалённые записи без ограничения по сроку — 5,80 евро.
• Выписка, полученная в суде, — 19 евро.

Verrechnungsstellen могут дополнительно взимать собственную плату сверх установленного онлайн-сбора.

Нововведение: с 1 октября 2026 года собственник может бесплатно запросить выписку на свою недвижимость через JustizOnline. Для совладельца это распространяется только на запрос, относящийся к его собственному имени; за дополнительные запросы взимается судебная пошлина.

Виды записей и их стоимость

• Einverleibung: безусловное приобретение или утрата права. Например, внесение или удаление права собственности либо залога.
• Vormerkung: условное приобретение права. Например, когда ещё отсутствует справка об уплате налога на приобретение земли (Unbedenklichkeitsbescheinigung). Такая запись сохраняет приоритет.
• Anmerkung: отметка об определённых обстоятельствах, например о банкротстве или аукционе. Отметка о приоритете (Anmerkung der Rangordnung) обеспечивает очередность для планируемой продажи или залога на один год.

Приоритет определяется моментом поступления заявления в суд по Grundbuch: тот, кто подал раньше, получает более сильную позицию.

• Сбор за подачу заявления (Eingabengebühr) — 85 евро.
• Внесение права собственности и Baurecht — 1,1% от стоимости права.
• Внесение залога — 1,2% от стоимости права.
• Отметка о приоритете для планируемого залога — 0,6%.
• Предварительная запись права собственности — 103 евро.

Для права собственности стоимостью права считается рыночная стоимость, а при покупке обычно — цена договора. При передаче недвижимости в более широком семейном круге, например между супругами или братьями и сёстрами, применяется льготная база: не менее трёхкратной единичной стоимости (Einheitswert) и не более 30% рыночной стоимости.

Частые вопросы

Когда я фактически становлюсь собственником?

Право собственности возникает после внесения записи в Grundbuch (Verbücherung). Помимо письменного договора, требуется подтверждение уплаты налога на приобретение земли.

Достаточно ли выписки, которую предоставил продавец?

После получения этой выписки могли появиться новые записи, поэтому перед сделкой стоит заказать свежую. Кроме того, некоторые обременения могут не отражаться в выписке.

Может ли любой человек посмотреть Grundbuch?

Да, доступ к Grundbuch является публичным.

Нужно ли платить за изменение адреса собственника?

Собственник может бесплатно сообщить об изменении адреса в электронном виде через JustizOnline. Для этого требуется ID Austria.

Практические шаги перед покупкой недвижимости

1. Уточните адрес недвижимости, EZ и KG либо кадастровый номер участка.
2. Закажите свежую полную выписку, включая C-лист.
3. Проверьте собственника, доли, залоги, сервитуты, запреты и другие обременения.
4. При необходимости запросите документы из Urkundensammlung и удалённые записи.
5. До подписания договора выясните, какие обременения будут сняты посредством Lastenfreistellung.
6. Рассчитайте Eingabengebühr и процентный сбор за регистрацию права.
7. Для проверки договора и сложных записей обратитесь к адвокату или нотариусу.

Информация основана на материалах oesterreich.gv.at и не заменяет юридическую консультацию.