Telekkönyv Ausztriában (Grundbuch): kivonat, bejegyzések és költségek 2026-ban

Ha Ausztriában lakást, házat vagy telket vásárolsz, a telekkönyv, vagyis a Grundbuch az egyik legfontosabb ellenőrzési forrás. Megmutatja, ki a tulajdonos, milyen jogok kapcsolódnak az ingatlanhoz, és milyen terhek szerepelnek rajta.

Mi a Grundbuch, és miért fontos?

A Grundbuch nyilvános jegyzék, amelyben az ingatlanokhoz kapcsolódó dologi jogokat tartják nyilván. Többek között az alábbiak szerepelhetnek benne:

• tulajdonjog;
• társasházi tulajdon, vagyis Wohnungseigentum;
• zálogjog, Pfandrecht;
• építményi jog, Baurecht;
• szolgalmak és egyéb dologi terhek.

A rendszer két fontos elvre épül:

• Bejegyzési elv: a felsorolt jogok megszerzéséhez vagy elvesztéséhez általában telekkönyvi bejegyzés szükséges.
• Bizalmi elv: az érintettek alapvetően abból indulhatnak ki, hogy a Grundbuch és az okiratgyűjtemény, az Urkundensammlung, helyes és teljes.

A Grundbuch alapjául szolgáló kataszteri adatokat a Vermessungsamt vezeti. A telekkönyvi és kataszteri adatok a közös elektronikus Grundstücksdatenbank rendszerben kapcsolódnak össze.

Hogyan épül fel a telekkönyvi kivonat?

Minden ingatlanhoz egy telekkönyvi betét, az Einlage tartozik. Azonosítására a kataszteri község, vagyis a Katastralgemeinde (KG), valamint a betétszám, az Einlagezahl (EZ) szolgál.

A betét három fő részből áll:

• A-lap – Gutsbestandsblatt: a telkeket és telekszámokat tartalmazza, az A2 részben pedig a tulajdonhoz kapcsolódó jogok, például az átjárási jog is megjelenhet.
• B-lap – Eigentumsblatt: itt szerepelnek a tulajdonosok, a tulajdoni hányadok törtszám formájában, valamint a tulajdonszerzés alapjául szolgáló okirat.
• C-lap – Lastenblatt: a terhek, például a zálogjog, az elidegenítési és terhelési tilalom, a szolgalom vagy az elővásárlási jog található itt.

Az ingatlan terhei adásvételkor alapvetően fennmaradnak, és az új tulajdonost is érinthetik. Ha az eladó a terhek törléséről gondoskodik, az Lastenfreistellung, vagyis tehermentesítés történik.

A C-lapon szereplő zálogjog önmagában nem mutatja meg a fennálló tartozás pontos összegét. Elképzelhető, hogy a hitelt részben vagy teljesen visszafizették. Az sem jelenti automatikusan a tehermentességet, ha egy kivonat csak a B-lappal ér véget: ilyenkor előfordulhat, hogy a C-lapot egyszerűen nem kérték le.

Az A-lapon szereplő terület, használati mód és cím kataszteri adat. Ezek nem feltétlenül kötelező érvényűek, és a használati mód nem azonos a település által meghatározott övezeti besorolással, a Flächenwidmung megjelöléssel.

A hiteles kivonat biztonsági kódot is tartalmaz, amelyben szerepelhet a lekérdezés dátuma, időpontja és azonosító kulcsa. Ezzel ellenőrizhető, hogy a dokumentum valóban a telekkönyvi adatbázisból származik.

Hol kérhető le a Grundbuchauszug?

A telekkönyvi kivonat több csatornán keresztül is beszerezhető:

• Járásbíróságon: a Bezirksgericht személyesen vagy írásban is kiadhatja a kivonatot. Kivétel a bécsi kereskedelmi járásbíróság.
• Földmérési hivatalban: a Vermessungsamt az ország bármely ingatlanáról tud adatot szolgáltatni.
• Online: a JustizOnline felületén vagy elszámolóhelyeken, az úgynevezett Verrechnungsstellen szolgáltatásain keresztül.
• Közjegyzőnél vagy ügyvédnél: közjegyző, vagyis Notar hiteles kivonatot is kiállíthat.

A kereséshez a legpontosabb az EZ és a KG ismerete, de sok esetben az ingatlan címe vagy helyrajzi száma is elegendő.

A telekkönyvi lekérdezés díjai 2026-ban

A leggyakoribb díjak a következők:

• teljes aktuális kivonat online: 4,89 euró;
• részkivonat, vagyis A-, B- vagy C-lap online: 2,60 euró;
• okiratgyűjtemény, okiratonként online: 1,52 euró;
• törölt bejegyzések az utolsó öt évből online: 2,44 euró;
• törölt bejegyzések időkorlát nélkül online: 5,80 euró;
• kivonat bíróságon: 19 euró.

Az elszámolóhelyek az online lekérdezés díján felül saját költséget is felszámíthatnak.

2026. október 1. óta a tulajdonos a saját ingatlanának kivonatát ingyenesen letöltheti a JustizOnline felületén. Résztulajdonos esetében ez az ingyenesség csak a saját nevére vonatkozó lekérdezésre érvényes; minden további lekérdezésért bírósági díjat kell fizetni.

Milyen telekkönyvi bejegyzések léteznek?

A Grundbuchban három alapvető bejegyzési forma különböztethető meg:

• Bekebelezés – Einverleibung: feltétel nélküli jogszerzés vagy jogvesztés, például tulajdonjog vagy zálogjog bejegyzése, illetve törlése.
• Előjegyzés – Vormerkung: feltételes jogszerzés. Ilyen lehet például az az eset, amikor még hiányzik a földszerzési illeték megfizetését igazoló Unbedenklichkeitsbescheinigung. Az előjegyzés megőrzi a rangsort.
• Feljegyzés – Anmerkung: bizonyos körülményeket tesz láthatóvá, például csődöt vagy árverést. A Anmerkung der Rangordnung, vagyis a rangsor-feljegyzés egy évig biztosítja a rangot egy tervezett eladáshoz vagy elzálogosításhoz.

A rangsort általában az határozza meg, mikor érkezett be a beadvány a telekkönyvi bírósághoz. Röviden: aki előbb nyújtja be a kérelmet, annak erősebb lehet a ranghelye.

A telekkönyvi bejegyzések díjai

• Beadványi díj – Eingabengebühr: 85 euró;
• tulajdonjog és építményi jog bekebelezése: a jog értékének 1,1 százaléka;
• zálogjog bekebelezése: a jog értékének 1,2 százaléka;
• rangsor-feljegyzés tervezett elzálogosításhoz: 0,6 százalék;
• tulajdonjog előjegyzése: 103 euró.

Tulajdonjog esetében a jog értéke általában a forgalmi érték; adásvételnél ez rendszerint a vételár. Bővebb családi körön belüli átruházásnál, például házastársak vagy testvérek között, kedvezményes számítási alap alkalmazható: legalább az Einheitswert háromszorosa, de legfeljebb a forgalmi érték 30 százaléka.

Gyakori kérdések

Mikor válik valaki ténylegesen tulajdonossá?

Ausztriában a tulajdonjogot a telekkönyvi bejegyzés, vagyis a Verbücherung hozza létre. Az írásos szerződés önmagában nem elegendő; a földszerzési illeték megfizetésének igazolása is szükséges.

Elég az eladótól kapott telekkönyvi kivonat?

Nem feltétlenül. A kivonat elkészülte óta új bejegyzések kerülhettek a Grundbuchba, ezért ingatlanvásárlás előtt friss lekérdezés indokolt. Emellett egyes terhek nem jelennek meg magában a kivonatban.

Bárki betekinthet egy ingatlan telekkönyvébe?

Igen, a telekkönyvi betekintés mindenki számára lehetséges.

Ingyenes a tulajdonos címváltozásának bejelentése?

A tulajdonos a címváltozást elektronikusan, díjmentesen jelezheti a JustizOnline felületén. Ehhez ID Austria szükséges.

Gyakorlati lépések ingatlanvásárlás vagy ellenőrzés előtt

1. Keresd meg az ingatlan KG- és EZ-adatait, vagy készítsd elő a pontos címet és a helyrajzi számot.
2. Kérj friss, teljes telekkönyvi kivonatot, amely az A-, B- és C-lapot is tartalmazza.
3. Ellenőrizd a tulajdonosokat, a tulajdoni hányadokat, a szolgalmakat és a C-lapon szereplő terheket.
4. Zálogjog esetén ne következtess automatikusan a fennálló tartozás összegére; ehhez további igazolás szükséges.
5. Számold ki a lekérdezés, a beadvány és a tervezett bejegyzések díját.
6. Adásvétel előtt szükség esetén kérj segítséget ügyvédtől vagy közjegyzőtől, különösen tehermentesítés, hitel vagy összetett tulajdoni helyzet esetén.

Forrás: oesterreich.gv.at