Pozemková kniha v Rakúsku (Grundbuch): výpisy, zápisy a náklady v roku 2026

Ak kupujete v Rakúsku byt, dom alebo pozemok, Grundbuch je prvé miesto, ktoré sa oplatí skontrolovať. Nájdete v ňom informácie o vlastníkovi a o právach či ťarchách viazaných na nehnuteľnosť. Nižšie vysvetľujeme, ako je výpis usporiadaný, kde ho možno získať a koľko stoja výpisy a zápisy v roku 2026.

Stručne

• Vlastníctvo v Rakúsku získate až zápisom do pozemkovej knihy (Einverleibung); samotný podpis zmluvy nestačí.
• Pozemkovú knihu vedú okresné súdy (Bezirksgericht) a nahliadnuť do nej môže každý.
• Online úplný výpis stojí 4,89 eura, zatiaľ čo výpis vytlačený na súde stojí 19 eur.
• Od 1. októbra 2026 si vlastníci môžu vlastný výpis bezplatne stiahnuť cez JustizOnline.
• Poplatok za zápis vlastníckeho práva je 1,1 % z hodnoty práva plus 85 eur za podanie.

Čo je Grundbuch a prečo je dôležitý?

Grundbuch je verejný register, do ktorého sa zapisujú pozemky a vecné práva k nim. Ide najmä o vlastníctvo, bytové vlastníctvo (Wohnungseigentum), záložné práva (Pfandrecht), právo stavby (Baurecht), vecné bremená a ďalšie vecné ťarchy.

Je dôležitý najmä z dvoch dôvodov:

• Zásada zápisu: tieto práva možno nadobudnúť iba zápisom do Grundbuchu.
• Zásada dôvery: každý sa v zásade môže spoľahnúť, že údaje v Grundbuchu a v zbierke listín (Urkundensammlung) sú správne a úplné.

Základom Grundbuchu je kataster, ktorý vedú katastrálne úrady (Vermessungsamt). Údaje oboch systémov sú dnes prepojené v spoločnej elektronickej databáze Grundstücksdatenbank.

Ako je usporiadaný výpis z Grundbuchu?

Každá nehnuteľnosť má vlastnú vložku (Einlage). V rámci katastrálnej obce (Katastralgemeinde, KG) ju identifikuje číslo vložky (Einlagezahl, EZ). Vložka pozostáva z troch častí:

A-list – Gutsbestandsblatt

• Obsahuje pozemky a ich parcelné čísla v časti A1.
• V časti A2 sú práva spojené s vlastníctvom, napríklad právo prechodu.

B-list – Eigentumsblatt

• Uvádza vlastníka alebo vlastníkov.
• Obsahuje veľkosť spoluvlastníckych podielov vyjadrenú zlomkom.
• Uvádza listinu, na základe ktorej bolo vlastníctvo nadobudnuté.

C-list – Lastenblatt

• Obsahuje ťarchy, napríklad záložné právo, zákaz scudzenia a zaťaženia, vecné bremeno alebo predkupné právo.

Ťarchy pri predaji v zásade zostávajú a zaťažujú aj nového vlastníka. Ak ich predávajúci pri predaji nechá vymazať, ide o vysporiadanie ťarchy (Lastenfreistellung).

Dôležité: zápis záložného práva neukazuje, aký vysoký dlh ešte zostáva. Úver už mohol byť čiastočne alebo úplne splatený. Ak sa výpis končí B-listom, neznamená to, že nehnuteľnosť je bez tiarch – iba nebol vyžiadaný C-list.

Údaj o výmere, spôsobe využitia a adrese na A-liste pochádza z katastra a nie je právne záväzný. Spôsob využitia nie je totožný s územným plánom obce, teda s funkčným využitím plôch (Flächenwidmung).

Overený výpis vždy obsahuje bezpečnostný kód s dátumom, časom a identifikačným kľúčom. Pomocou neho možno overiť, či výpis skutočne pochádza z databázy pozemkovej knihy.

Kde možno získať výpis?

• Na okresnom súde: výpis vydá ktorékoľvek Bezirksgericht, s výnimkou viedenského obchodného okresného súdu. Žiadosť možno podať osobne alebo písomne.
• Na katastrálnom úrade: možno požiadať o údaje ku ktorejkoľvek nehnuteľnosti v Rakúsku.
• Online: cez JustizOnline alebo prostredníctvom zúčtovacích miest (Verrechnungsstellen).
• U notára alebo advokáta: overený výpis vydáva notár (Notar).

Pri vyhľadávaní je užitočné poznať číslo vložky (EZ) a katastrálnu obec (KG). Postačiť však môže aj adresa pozemku alebo parcelné číslo.

Koľko stojí výpis v roku 2026?

• Úplný aktuálny výpis online: 4,89 eura.
• Čiastkový výpis, teda A-, B- alebo C-list online: 2,60 eura.
• Listina zo zbierky listín online, za jednu listinu: 1,52 eura.
• Vymazané zápisy za posledných päť rokov online: 2,44 eura.
• Vymazané zápisy bez časového obmedzenia online: 5,80 eura.
• Výpis vydaný na súde: 19 eur.

Zúčtovacie miesta môžu k online poplatku pripočítať vlastné náklady.

Novinka: od 1. októbra 2026 si vlastník môže cez JustizOnline bezplatne vyžiadať výpis zo svojej nehnuteľnosti. Pri spoluvlastníctve sa bezplatná možnosť týka iba výpisu na vlastné meno; za ďalšie vyhľadávania sa platí súdny poplatok.

Aké zápisy existujú a koľko stoja?

• Einverleibung: bezpodmienečné nadobudnutie alebo zánik práva, napríklad zápis alebo výmaz vlastníckeho či záložného práva.
• Vormerkung: podmienečné nadobudnutie práva, napríklad ak ešte chýba potvrdenie o zaplatení dane z nadobudnutia nehnuteľnosti (Unbedenklichkeitsbescheinigung). Zachováva poradie.
• Anmerkung: poznámka, ktorá zviditeľňuje určitú okolnosť, napríklad konkurz alebo dražbu. Poznámka poradia (Anmerkung der Rangordnung) zabezpečuje poradie pre plánovaný predaj alebo zriadenie záložného práva na jeden rok.

Poradie určuje okamih, keď návrh dorazí na súd pre pozemkovú knihu. Platí zásada: „kto príde prvý, má silnejšie právo“.

• Poplatok za podanie (Eingabengebühr): 85 eur.
• Zápis vlastníckeho práva a práva stavby: 1,1 % z hodnoty práva.
• Zápis záložného práva: 1,2 % z hodnoty práva.
• Poznámka poradia pre plánované zriadenie záložného práva: 0,6 %.
• Predbežný zápis vlastníckeho práva: 103 eur.

Pri vlastníckom práve je hodnotou práva trhová hodnota, pri kúpe spravidla kúpna cena. Pri prevode v širšom rodinnom okruhu, napríklad medzi manželmi alebo súrodencami, platí zvýhodnený základ: najmenej trojnásobok jednotkovej hodnoty (Einheitswert), najviac však 30 % trhovej hodnoty.

Časté otázky

Kedy sa stanem skutočným vlastníkom?

V Rakúsku vzniká vlastníctvo zápisom do pozemkovej knihy (Verbücherung). Okrem písomnej zmluvy je potrebné aj potvrdenie o zaplatení dane z nadobudnutia nehnuteľnosti.

Stačí výpis, ktorý mi odovzdá predávajúci?

Od vyhotovenia výpisu mohli pribudnúť nové zápisy, preto je vhodné vyžiadať si aktuálny výpis. Niektoré ťarchy navyše nemusia byť vo výpise viditeľné.

Môže si Grundbuch pozrieť každý?

Áno. Nahliadnutie do pozemkovej knihy je dostupné každému.

Je oznámenie zmeny adresy v Grundbuchu bezplatné?

Vlastník môže zmenu adresy oznámiť elektronicky cez JustizOnline bez poplatku. Potrebujete na to ID Austria.

Praktický postup

1. Pripravte si adresu nehnuteľnosti, parcelné číslo alebo údaje KG a EZ.
2. Vyžiadajte si aktuálny úplný výpis, nie iba jeho jednotlivé časti.
3. Skontrolujte B-list a overte vlastníkov, podiely a titul nadobudnutia.
4. Prečítajte si A-list aj C-list a venujte pozornosť vecným bremenám, záložným právam a zákazom.
5. Ak je potrebné preveriť staršie zápisy, vyžiadajte si aj príslušnú listinu zo Urkundensammlung.
6. Pred podaním návrhu na zápis si overte aktuálne poplatky a v prípade nejasností sa obráťte na notára alebo advokáta.

Tento článok vychádza z verejne dostupných zdrojov a nenahrádza právne poradenstvo. Za svoje rozhodnutia zodpovedáte sami. V prípade potreby sa obráťte na advokáta, notára alebo iného kvalifikovaného odborníka.

Zdroj: oesterreich.gv.at