Zemljišna knjiga u Austriji (Grundbuch): izvod, upisi i troškovi u 2026.

Ako kupujete stan, kuću ili zemljište u Austriji, Grundbuch je prvo mesto koje treba proveriti. U njemu se vidi ko je vlasnik nekretnine i koja prava ili opterećenja postoje. U nastavku objašnjavamo strukturu izvoda, načine pretrage i najvažnije troškove u 2026. godini.

Ukratko

• U Austriji vlasništvo nastaje tek upisom u zemljišnu knjigu (Einverleibung); potpisivanje ugovora samo po sebi nije dovoljno.
• Grundbuch vode opštinski sudovi (Bezirksgericht) i svako može izvršiti uvid.
• Potpuni izvod online košta 4,89 evra, a izvod odštampan na sudu 19 evra.
• Od 1. oktobra 2026. vlasnici mogu besplatno preuzeti izvod za sopstvenu nekretninu preko platforme JustizOnline.
• Upis prava svojine košta 1,1% vrednosti prava, uz dodatnih 85 evra takse za podnesak.

Šta je Grundbuch i zašto je važan?

Grundbuch je javni registar u koji se upisuju zemljišne parcele i stvarna prava povezana s njima, kao što su svojina, etažna svojina (Wohnungseigentum), založno pravo (Pfandrecht), pravo građenja (Baurecht), službenosti i druga stvarna opterećenja.

Njegov značaj se zasniva na dva osnovna principa:

• Princip upisa: navedena prava se u pravilu stiču tek upisom u zemljišnu knjigu.
• Princip poverenja: svako se u osnovi može osloniti na to da su podaci u Grundbuch-u i Zbirci isprava (Urkundensammlung) tačni i potpuni.

Osnovu za podatke o parcelama predstavlja katastar, koji vode geodetske službe (Vermessungsamt). Podaci katastra i Grundbuch-a povezani su u zajedničkoj elektronskoj bazi Grundstücksdatenbank.

Kako je strukturisan izvod iz Grundbuch-a?

Svaka nekretnina ima svoj uložak (Einlage), koji se u okviru katastarske opštine (Katastralgemeinde, KG) identifikuje brojem uloška (Einlagezahl, EZ). Uložak se sastoji od tri lista:

A-list – Gutsbestandsblatt

Sadrži parcele i njihove brojeve (A1), kao i prava povezana sa vlasništvom, na primer pravo prolaza (A2).

B-list – Eigentumsblatt

Sadrži ime vlasnika ili vlasnika, suvlasnički deo izražen razlomkom i ispravu na osnovu koje je pravo stečeno.

C-list – Lastenblatt

Sadrži terete, kao što su založno pravo, zabrana otuđenja i opterećenja, službenost i pravo preče kupovine.

Tereti u načelu ostaju na nekretnini i nakon prodaje, pa opterećuju novog vlasnika. Ako se pri kupovini obezbedi njihovo brisanje, to se naziva oslobađanje od tereta (Lastenfreistellung).

Važno: upis založnog prava ne pokazuje koliki dug još postoji. Kredit je možda delimično ili u potpunosti otplaćen. Ako se izvod završava B-listom, to ne znači da je nekretnina bez tereta, već samo da C-list nije zatražen.

Površina, način korišćenja i adresa navedeni na A-listu potiču iz katastra i nisu pravno obavezujući. Način korišćenja nije isto što i planska namena zemljišta koju određuje opština (Flächenwidmung).

Overeni izvod uvek sadrži sigurnosni kod sa datumom, vremenom i identifikacionim ključem. Njime se može proveriti da li izvod zaista potiče iz baze podataka zemljišne knjige.

Gde možete dobiti izvod?

• U Bezirksgericht-u: svaki Bezirksgericht izdaje izvod, osim Trgovačkog opštinskog suda u Beču; zahtev se može podneti lično ili pisanim putem.
• U Vermessungsamt-u: moguće je dobiti podatke o bilo kojoj nekretnini u Austriji.
• Online: preko platforme JustizOnline ili preko obračunskih mesta (Verrechnungsstellen).
• Kod notara ili advokata: overeni izvod izdaje notar (Notar).

Za pretragu je korisno znati broj uloška (EZ) i katastarsku opštinu (KG), ali mogu biti dovoljni i adresa ili broj parcele.

Koliko košta pretraga u 2026. godini?

• Potpuni aktuelni izvod online: 4,89 evra
• Delimični izvod, A-, B- ili C-list online: 2,60 evra
• Jedna isprava iz Zbirke isprava online: 1,52 evra
• Obrisani upisi za poslednjih pet godina online: 2,44 evra
• Obrisani upisi bez vremenskog ograničenja online: 5,80 evra
• Izvod izdat na sudu: 19 evra

Obračunska mesta (Verrechnungsstellen) mogu, pored online takse, naplatiti i sopstvene troškove.

Novina: od 1. oktobra 2026. vlasnik može besplatno zatražiti izvod za sopstvenu nekretninu preko JustizOnline-a. Kod suvlasništva to se odnosi samo na podatke u vezi sa sopstvenim imenom; za dodatne pretrage naplaćuje se sudska taksa.

Koje vrste upisa postoje?

• Einverleibung: bezuslovno sticanje ili gubitak prava, na primer upis ili brisanje prava svojine ili založnog prava.
• Vormerkung: uslovno sticanje prava, na primer kada još nedostaje potvrda o plaćenom porezu na sticanje zemljišta (Unbedenklichkeitsbescheinigung). Ovaj upis čuva prvenstveni rang.
• Anmerkung: čini vidljivim određene okolnosti, kao što su stečaj ili javna prodaja. Zabeležba reda prvenstva (Anmerkung der Rangordnung) obezbeđuje rang tokom jedne godine za planiranu prodaju ili zasnivanje založnog prava.

Red prvenstva određuje se prema trenutku kada je podnesak stigao zemljišnoknjižnom sudu: ko prvi podnese zahtev, ima jače pravo.

Troškovi upisa

• Takse za podnesak (Eingabengebühr): 85 evra
• Upis prava svojine i prava građenja: 1,1% vrednosti prava
• Upis založnog prava: 1,2% vrednosti prava
• Zabeležba reda prvenstva za planirano zasnivanje založnog prava: 0,6%
• Predupis prava svojine: 103 evra

Kod prava svojine vrednost prava je tržišna vrednost, a kod kupoprodaje je to obično kupoprodajna cena. Kod prenosa u širem krugu porodice, na primer između supružnika ili braće i sestara, primenjuje se povoljnija osnovica: najmanje tri puta veća od jedinične vrednosti (Einheitswert), a najviše 30% tržišne vrednosti.

Česta pitanja

Kada zaista postajem vlasnik?

U Austriji se vlasništvo stiče upisom u Grundbuch (Verbücherung). Pored pisanog ugovora potrebna je i potvrda o plaćenom porezu na sticanje zemljišta.

Da li je dovoljan izvod koji dobijem od prodavca?

Od trenutka izdavanja izvoda mogli su biti izvršeni novi upisi, zato je preporučljivo zatražiti aktuelnu pretragu. Osim toga, određeni tereti možda nisu vidljivi u samom izvodu.

Da li svako može da pogleda Grundbuch?

Da. Uvid u zemljišnu knjigu je dostupan svima.

Da li je prijava promene adrese u Grundbuch-u besplatna?

Vlasnik može besplatno elektronski prijaviti promenu adrese preko JustizOnline-a. Za to je potreban ID Austria.

Praktični koraci

1. Pripremite adresu nekretnine ili podatke KG i EZ.
2. Zatražite aktuelni potpuni izvod preko JustizOnline-a, Bezirksgericht-a, Vermessungsamt-a, notara ili advokata.
3. Proverite A-, B- i C-list, naročito vlasnike, suvlasničke udela, službenosti i založna prava.
4. Ako postoji teret, proverite da li je predviđeno njegovo brisanje kroz Lastenfreistellung.
5. Pre potpisivanja ugovora proverite i Zbirku isprava (Urkundensammlung) i zatražite pravni savet ako niste sigurni u značenje upisa.
6. Za konkretan postupak uračunajte taksu za podnesak od 85 evra i odgovarajuću procentualnu naknadu za upis.

Ovaj tekst je informativnog karaktera i ne predstavlja pravni savet. Za procenu konkretne nekretnine ili ugovora obratite se advokatu, notaru ili drugom stručnom licu.

Izvor: oesterreich.gv.at