Zemljiška knjiga v Avstriji (Grundbuch): izpisek, vpisi in stroški v 2026

Če kupujete stanovanje, hišo ali zemljišče v Avstriji, je Grundbuch eno prvih mest, ki jih je smiselno preveriti. V njem so navedeni lastniki nepremičnine in stvarne pravice oziroma bremena, ki jo obremenjujejo.

V nadaljevanju boste izvedeli, kako je sestavljen izpisek iz zemljiške knjige, kje ga lahko pridobite in koliko stanejo poizvedbe ter vpisi v letu 2026.

Kaj je Grundbuch in zakaj je pomemben?

Grundbuch je javni register, v katerega se vpisujejo zemljišča in z njimi povezane stvarne pravice, med drugim:

• lastninska pravica,
• etažna lastnina (Wohnungseigentum),
• zastavna pravica (Pfandrecht),
• stavbna pravica (Baurecht),
• služnosti in druga stvarna bremena.

Pomembni sta predvsem dve načeli:

• Načelo vpisa: te pravice se praviloma pridobijo šele z vpisom v zemljiško knjigo.
• Načelo zaupanja: vsakdo se lahko načeloma zanese, da sta Grundbuch in zbirka listin (Urkundensammlung) pravilna in popolna.

Osnova za zemljiško knjigo je kataster, ki ga vodijo geodetski uradi (Vermessungsamt). Podatki zemljiške knjige in katastra so danes povezani v skupni elektronski zbirki Grundstücksdatenbank.

Kako je sestavljen izpisek iz Grundbuch?

Vsaka nepremičnina ima svoj zemljiškoknjižni vložek (Einlage). Ta je znotraj katastrske občine (Katastralgemeinde, KG) označen z vložno številko (Einlagezahl, EZ).

Vložek je sestavljen iz treh listov:

• List A – Gutsbestandsblatt: parcele in njihove parcelne številke v delu A1 ter pravice, povezane z lastništvom, na primer služnost poti v delu A2.
• List B – Eigentumsblatt: lastnik oziroma lastniki, lastniški deleži v obliki ulomkov in listina, na kateri temelji pridobitev.
• List C – Lastenblatt: bremena, kot so zastavne pravice, prepoved odtujitve in obremenitve, služnosti ter predkupne pravice.

Bremena pri prodaji praviloma ostanejo na nepremičnini in bremenijo tudi novega lastnika. Če jih prodajalec ob prodaji izbriše, gre za razbremenitev nepremičnine oziroma Lastenfreistellung.

Na kaj morate biti pozorni?

• Vpis zastavne pravice ne pokaže, koliko dolga je še ostalo. Posojilo je lahko delno ali v celoti že odplačano.
• Če se izpisek konča pri listu B, to še ne pomeni, da je nepremičnina brez bremen. Morda list C preprosto ni bil zahtevan.
• Površina, način rabe in naslov na listu A izhajajo iz katastra in niso pravno zavezujoči.
• Način rabe ni enak prostorski oziroma namenski rabi, ki jo določa občina (Flächenwidmung).

Overjen izpisek vsebuje varnostno kodo z datumom, časom in identifikacijskim ključem. Z njo je mogoče preveriti, ali izpisek res izhaja iz zemljiškoknjižne podatkovne zbirke.

Kje lahko pridobite izpisek?

• Na okrajnem sodišču (Bezirksgericht): izpisek izda katerokoli Bezirksgericht, razen gospodarskega okrajnega sodišča na Dunaju. Zahtevo lahko vložite osebno ali pisno.
• Pri geodetskem uradu (Vermessungsamt): mogoče je pridobiti podatke o katerikoli nepremičnini v Avstriji.
• Po spletu: prek portala JustizOnline ali prek obračunskih mest (Verrechnungsstellen).
• Pri notarju ali odvetniku: notar (Notar) lahko izda overjen izpisek.

Za iskanje je najbolje poznati vložno številko (EZ) in katastrsko občino (KG), v nekaterih primerih pa zadostujeta tudi naslov ali parcelna številka.

Koliko stane poizvedba v letu 2026?

• Celoten aktualni izpisek po spletu: 4,89 evra.
• Delni izpisek – list A, B ali C – po spletu: 2,60 evra.
• Listina iz zbirke listin (Urkundensammlung) na dokument: 1,52 evra.
• Izbrisani vpisi za zadnjih pet let po spletu: 2,44 evra.
• Izbrisani vpisi brez časovne omejitve po spletu: 5,80 evra.
• Izpisek na sodišču: 19 evrov.

Obračunska mesta (Verrechnungsstellen) lahko poleg spletne pristojbine zaračunajo tudi lastne stroške.

Novost: od 1. oktobra 2026 lahko lastniki svoj izpisek za lastno nepremičnino brezplačno prenesejo prek portala JustizOnline. Pri solastništvu to velja samo za izpisek, ki se nanaša na lastni delež oziroma lastno ime; za dodatne poizvedbe se plača sodna pristojbina.

Vrste vpisov in njihovi stroški

V avstrijski zemljiški knjigi se razlikujejo tri osnovne vrste vpisov:

• Einverleibung: brezpogojna pridobitev ali izguba pravice, na primer vpis ali izbris lastninske oziroma zastavne pravice.
• Vormerkung: pogojna pridobitev pravice, na primer kadar še manjka potrdilo o plačilu davka oziroma pristojbine za pridobitev zemljišča (Unbedenklichkeitsbescheinigung). S tem se ohrani vrstni red.
• Anmerkung: zaznamba določenih okoliščin, na primer stečaja ali dražbe. Zaznamba vrstnega reda (Anmerkung der Rangordnung) za eno leto zavaruje vrstni red načrtovane prodaje ali zastavitve.

Vrstni red je odvisen od trenutka, ko je vloga prispela na zemljiškoknjižno sodišče. Velja načelo: kdor pride prvi, ima močnejšo pravico.

Najpogostejše pristojbine

• Vložna pristojbina (Eingabengebühr): 85 evrov.
• Vpis lastninske ali stavbne pravice: 1,1 % vrednosti pravice.
• Vpis zastavne pravice: 1,2 % vrednosti pravice.
• Zaznamba vrstnega reda za načrtovano zastavitev: 0,6 %.
• Predznamba lastninske pravice: 103 evre.

Pri lastninski pravici je vrednost pravice tržna vrednost, pri prodaji pa je to praviloma kupnina. Pri prenosu znotraj širšega družinskega kroga, na primer med zakoncema ali sorojencema, velja ugodnejša osnova: najmanj trikratna enotna vrednost (Einheitswert) in največ 30 % tržne vrednosti.

Pogosta vprašanja

Kdaj dejansko postanem lastnik?

V Avstriji lastnik postanete z vpisom v zemljiško knjigo oziroma z Verbücherung. Poleg pisne pogodbe je potrebno tudi potrdilo o plačilu pristojbine za pridobitev zemljišča.

Ali zadostuje izpisek, ki mi ga izroči prodajalec?

Od priprave izpiska so lahko vpisane nove pravice ali bremena, zato je priporočljivo naročiti svež izpisek. Nekatera bremena poleg tega na izpisku niso vidna.

Ali lahko vsakdo vpogleda v Grundbuch?

Da. Vpogled v zemljiško knjigo je načeloma omogočen vsakomur.

Ali je sprememba naslova v zemljiški knjigi brezplačna?

Lastnik lahko spremembo naslova brezplačno prijavi elektronsko prek portala JustizOnline. Za to potrebuje ID Austria.

Praktični koraki pred nakupom ali vpisom

1. Pripravite naslov nepremičnine oziroma podatke KG, EZ ali parcelno številko.
2. Pridobite svež celoten izpisek iz Grundbuch, vključno z listom C.
3. Preverite lastnike, lastniške deleže, zastavne pravice, služnosti in druge omejitve.
4. Po potrebi naročite tudi ustrezne listine iz Urkundensammlung.
5. Pri prodaji preverite, katera bremena bodo izbrisana v okviru Lastenfreistellung.
6. Za vpis pripravite ustrezno pogodbo, potrdilo Unbedenklichkeitsbescheinigung in sredstva za pristojbine.
7. Če je primer zapleten, se pred podpisom obrnite na notarja (Notar) ali odvetnika.

Informacije temeljijo na javno dostopnih virih in niso pravno svetovanje. Za presojo konkretne nepremičnine ali pogodbe poiščite strokovno pravno pomoč.

Vir: oesterreich.gv.at