Орендна плата та договір оренди в Австрії: строк і розірвання

Якщо ви орендуєте житло в Австрії, важливо знати, чи укладено договір на визначений або невизначений строк і який закон застосовується до житла. Від цього залежать строки розірвання договору, можливості власника припинити оренду та розмір орендної плати.

Які правила застосовуються до житла?

Австрійський закон про оренду житла Mietrechtsgesetz (MRG) поширюється не на всі квартири однаково. Загалом існують три групи.

• Повна сфера дії (Vollanwendungsbereich): зазвичай будинок має щонайменше 3 самостійні одиниці, був збудований до 9 травня 1945 року, не є повністю відремонтованим і не перебуває у власності співвласників. Діють обмеження орендної плати та захист від розірвання.
• Часткова сфера дії (Teilanwendungsbereich): наприклад, несубсидований новобуд або квартира у будинку зі спільною власністю. Обмеження орендної плати немає, але діє захист від розірвання.
• Виняток із MRG: будинок максимум із 2 самостійними квартирами, договір укладено після 31 грудня 2001 року, а власник або його близький родич є орендодавцем. У такому разі застосовується загальне цивільне право (ABGB).

До підписання договору варто в незалежній консультаційній організації з’ясувати, до якої групи належить конкретне житло.

З чого складається орендна плата?

Орендна плата (Mietzins) зазвичай сплачується щомісяця наперед. До неї можуть входити:

• чиста орендна плата (Nettomietzins), яка залежить від категорії житла, віку будинку та інших правил;
• пропорційна частка експлуатаційних витрат і громадських зборів (Betriebskosten), наприклад за вивезення сміття, воду та прибирання;
• витрати на спільне обладнання, наприклад ліфт або центральне опалення;
• плата за орендовані предмети, наприклад меблі чи пральну машину;
• ПДВ: 10 відсотків на орендну плату та 20 відсотків на меблі й опалення.

Орендар має право ознайомитися із загальним розрахунком експлуатаційних витрат будинку. Окремо від орендної плати зазвичай сплачуються опалення, електроенергія, інтернет, внесок за ORF (ORF-Beitrag) і страхування.

Якщо це передбачено договором, орендодавець може вимагати авансову орендну плату (Mietzinsvorauszahlung). Для житла у повній сфері дії MRG її потрібно розподілити на визначений період. Наприклад, аванс 3600 євро на два роки означає, що протягом 24 місяців щомісячна плата буде на 150 євро нижчою. Це не те саме, що застава.

Договір на визначений строк: мінімальна тривалість

Для договорів оренди житла у повній або частковій сфері дії MRG мінімальний строк Befristung становить:

• 5 років, якщо орендодавець є підприємцем;
• 3 роки, якщо орендодавець є приватною особою, яка не здійснює підприємницьку діяльність.

Максимального строку немає. Договір можна продовжувати необмежену кількість разів, але кожне продовження має бути оформлене письмово, і мінімальний строк також застосовується до продовжень.

Якщо після завершення строку ніхто не продовжує і не розриває договір, він один раз автоматично продовжується на 5 років або на 3 роки, якщо орендодавець є приватною особою. У такому разі орендар може розірвати його в будь-який момент із тримісячним строком попередження до кінця місяця.

Ці правила щодо визначеного строку застосовуються як до основної оренди, так і до піднайму (Untermiete).

Коли і як орендар може розірвати договір?

Договір на визначений строк у сфері дії MRG

Орендар може розірвати такий договір після завершення першого року, дотримавшись тримісячного строку попередження. Договір припиняється в останній день місяця. Найраніше це можливо наприкінці 16-го місяця.

Право орендаря на таке розірвання не можна виключити або обмежити умовами договору.

Договір на невизначений строк

Зазвичай строк попередження становить 1 місяць до кінця місяця, але потрібно перевірити конкретний договір.

Договір на визначений строк поза сферою MRG

За загальним правилом такий договір не можна достроково розірвати в односторонньому порядку. Він завершується після спливу погодженого строку. Дострокове припинення можливе лише з важливої причини, наприклад якщо житло стало непридатним для проживання.

Приклад: орендар проживає у квартирі за договором на визначений строк більше року і хоче виїхати 31 грудня. Його повідомлення про розірвання має надійти орендодавцю не пізніше 30 вересня. За договором на невизначений строк із місячним строком попередження крайнім терміном було б 30 листопада.

Повідомлення про розірвання має бути підписане. Надсилати його рекомендується рекомендованим листом із підтвердженням вручення. Простий електронний лист без підпису не є дійсним розірванням.

Коли орендодавець може розірвати договір?

У повній і частковій сферах дії MRG існує захист від розірвання (Kündigungsschutz). Орендодавець може розірвати договір лише з передбаченої законом причини, зокрема у таких випадках:

• житло не використовується;
• усе житло передано в піднайм або його здають у піднайм за непропорційно високою платою;
• смерть орендаря, якщо немає особи, яка має право вступити в договір;
• заборгованість з орендної плати: попри попередження прострочення становить щонайменше 8 днів;
• серйозне занедбання житла або перешкоджання нормальному життю інших мешканців;
• нагальна потреба власника у житлі (Eigenbedarf) для себе, своєї дитини або онука; суд перевіряє таку причину особливо суворо;
• знесення будинку за наявності офіційного дозволу та забезпечення іншого житла.

У разі заборгованості суд має відхилити розірвання, якщо орендар сплатить борг до завершення слухання в суді першої інстанції і прострочення не було наслідком грубої недбалості. Однак судові витрати все одно потрібно відшкодувати.

Поширені запитання

Чи можна розірвати договір оренди електронною поштою?

Ні. Електронний лист без підпису та дотримання необхідної форми не є дійсним повідомленням про розірвання.

Що станеться, якщо визначений строк завершився і ніхто не повідомив про свої наміри?

У сфері дії MRG договір один раз автоматично продовжується на 5 або 3 роки. Після цього орендар може розірвати його в будь-який момент із тримісячним строком попередження.

Що буде з договором, якщо основний орендар помер?

Договір не припиняється автоматично. Особи, які проживали з орендарем у спільному господарстві, мають нагальну потребу в житлі та право вступити в договір, наприклад чоловік або дружина, партнер, родич по прямій лінії чи брат або сестра, вступають у договір автоматично. Вони можуть повідомити орендодавця протягом 14 днів, що не бажають продовжувати оренду.

Коли повертається застава?

Якщо орендодавець підтвердив належне повернення житла, заставу потрібно повернути без зволікання. Під час передачі квартири рекомендується скласти протокол приймання-передачі (Übergabeprotokoll).

Практичні кроки

1. Перевірте, чи поширюється на ваше житло повна, часткова сфера дії MRG або діють лише правила ABGB.
2. У договорі знайдіть строк оренди, дату завершення, строк попередження та правила продовження.
3. Окремо перевірте склад Mietzins, Betriebskosten, авансові платежі та додаткові витрати.
4. Якщо розриваєте договір, підготуйте підписане повідомлення і надішліть його рекомендованим листом із підтвердженням вручення.
5. Під час виїзду зафіксуйте стан житла, показники лічильників і складіть Übergabeprotokoll.
6. У разі спору зверніться до незалежної консультаційної організації або юридичного фахівця.

Цей матеріал підготовлено на основі інформації з відкритих джерел і він не є юридичною консультацією. Джерело: oesterreich.gv.at.