Kirija i ugovor o zakupu u Austriji: određeno vreme i otkaz

Ako iznajmljujete stan u Austriji, važno je da znate da li ste potpisali ugovor na određeno ili neodređeno vreme i koji propisi važe za vašu nekretninu. Od toga zavisi kada možete da otkažete zakup, koliko traje otkazni rok i pod kojim uslovima zakupodavac može da raskine ugovor.

U nastavku su sažeta osnovna pravila koja važe 2026. godine.

Ukratko

• Kod ugovora na određeno vreme, minimalno trajanje je 5 godina, odnosno 3 godine kada je zakupodavac privatno lice, ako se primenjuje Mietrechtsgesetz (MRG).
• Zakupac može da otkaže ugovor na određeno vreme nakon isteka prve godine, uz otkazni rok od 3 meseca, sa prestankom na kraju meseca. Najraniji prestanak je na kraju 16. meseca.
• Kod ugovora na neodređeno vreme otkazni rok je najčešće 1 mesec, sa prestankom na kraju meseca.
• Otkaz bez potpisa, na primer običnim imejlom, nije važeći.
• Zakupodavac može da otkaže ugovor samo iz zakonom priznatog važnog razloga.

Koja pravila važe za vaš stan?

Austrijski zakon o zakupu, Mietrechtsgesetz (MRG), ne primenjuje se na sve stanove na isti način. Uobičajeno se razlikuju tri grupe:

• Puna primena – Vollanwendungsbereich: najčešće zgrade sa najmanje 3 samostalne jedinice, izgrađene pre 9. maja 1945. godine, koje nisu potpuno renovirane i nisu u etažnom vlasništvu. Važe ograničenja zakupnine i zaštita od otkaza.
• Delimična primena – Teilanwendungsbereich: najčešće subvencionisane novogradnje ili stanovi u etažnom vlasništvu. Nema ograničenja zakupnine, ali postoji zaštita od otkaza.
• Izuzetak od MRG-a: objekti sa najviše 2 samostalna stana, kod ugovora zaključenih posle 31. decembra 2001. godine, kada je zakupodavac vlasnik ili njegov bliski srodnik. Tada se primenjuje samo opšte građansko pravo, odnosno Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch (ABGB).

Pre potpisivanja ugovora možete proveriti kojoj grupi pripada vaš zakup kod nezavisne savetodavne organizacije.

Od čega se sastoji zakupnina?

Mietzins se obično plaća mesečno i unapred. Najčešće obuhvata:

• neto zakupninu (Nettomietzins), koja zavisi od kategorije stana, starosti zgrade i drugih pravila;
• proporcionalni deo zajedničkih troškova i javnih dažbina (Betriebskosten), kao što su odvoz otpada, voda i čišćenje;
• troškove zajedničkih uređaja, na primer lifta ili centralnog grejanja;
• naknadu za iznajmljene predmete, kao što su nameštaj ili veš-mašina;
• PDV: 10 odsto na zakupninu, a 20 odsto na nameštaj i grejanje.

Zakupac može da izvrši uvid u obračun ukupnih troškova zgrade. Grejanje, električnu energiju, internet, taksu za ORF (ORF-Beitrag) i osiguranje najčešće plaća odvojeno od zakupnine.

Ako je tako ugovoreno, zakupodavac može da traži avans za zakupninu (Mietzinsvorauszahlung). Kod stanova na koje se MRG u potpunosti primenjuje, avans mora da se rasporedi na određeni period. Na primer, avans od 3.600 evra za dve godine znači da se tokom 24 meseca plaća 150 evra manje mesečno. Avans nije isto što i depozit, odnosno kaucija.

Ugovor na određeno vreme: koliko mora da traje?

Kod zakupa stana na koji se primenjuje puna ili delimična zaštita MRG-a, minimalno trajanje ugovora na određeno vreme (Befristung) je:

• 5 godina ako je zakupodavac preduzetnik;
• 3 godine ako je zakupodavac privatno lice koje nije preduzetnik.

Maksimalno trajanje nije propisano. Ugovor može da se produžava više puta, ali svako produženje mora biti u pisanom obliku i mora poštovati minimalno trajanje.

Ako po isteku ugovorenog perioda niko ne produži niti otkaže ugovor, on se jednom automatski produžava na 5 godina, odnosno na 3 godine kada je zakupodavac privatno lice. Tada zakupac može da otkaže ugovor u bilo kom trenutku uz otkazni rok od 3 meseca, sa prestankom na kraju meseca.

Ova pravila za ugovore na određeno vreme važe i za glavni zakup i za podzakup (Untermiete).

Kada i kako zakupac može da otkaže ugovor?

Ugovor na određeno vreme pod zaštitom MRG-a

Zakupac može da otkaže ugovor nakon isteka prve godine, uz otkazni rok od 3 meseca i prestanak na kraju meseca. Ovo pravo ne može da se isključi niti ograniči. Najraniji mogući prestanak je na kraju 16. meseca.

Na primer, ako zakupac živi u stanu duže od godinu dana i želi da se iseli 31. decembra, otkaz mora da stigne zakupodavcu najkasnije 30. septembra.

Ugovor na neodređeno vreme

Otkazni rok je najčešće 1 mesec, sa prestankom na kraju meseca, ali treba proveriti konkretan ugovor.

Ako ugovor na neodređeno vreme ima otkazni rok od jednog meseca, za iseljenje 31. decembra otkaz mora da stigne najkasnije 30. novembra.

Ugovor izuzet od MRG-a

Kod ugovora na određeno vreme koji je izuzet od MRG-a, po pravilu nema mogućnosti ranijeg otkaza. Ugovor traje do ugovorenog datuma. Raniji raskid moguć je samo iz važnog razloga, na primer ako je stan nepogodan za stanovanje.

Otkaz mora biti potpisan da bi bio važeći. Najsigurnije je poslati ga preporučenim pismom sa povratnicom, tako da možete dokazati kada ga je zakupodavac primio.

Kada zakupodavac može da otkaže ugovor?

Kod pune i delimične primene MRG-a postoji zaštita od otkaza (Kündigungsschutz). Zakupodavac može da otkaže ugovor samo iz zakonski priznatog razloga, na primer:

• stan se ne koristi;
• stan je u potpunosti dat trećem licu ili je podzakupnina nesrazmerno visoka;
• zakupac je preminuo, a ne postoji osoba koja ima pravo da nastavi zakup;
• postoji dug za zakupninu i zakupac, uprkos opomeni, kasni najmanje 8 dana;
• stan je ozbiljno zapušten ili zakupac onemogućava život ostalih stanara;
• zakupodavcu, njegovom detetu ili unuku hitno je potreban stan zbog sopstvenih potreba (Eigenbedarf), što sud strogo proverava;
• zgrada treba da bude srušena na osnovu službenog odobrenja, uz obezbeđivanje zamenskog stana.

Kod duga za zakupninu, zahtev za otkaz mora biti odbijen ako zakupac plati dug do kraja prvostepenog ročišta i kašnjenje nije posledica teškog nemara. I u tom slučaju zakupac mora da nadoknadi troškove postupka.

Česta pitanja

Da li mogu da otkažem zakup običnim imejlom?

Ne. Neformalni imejl bez potpisa nije važeći otkaz.

Šta se dešava ako istekne ugovor na određeno vreme, a niko se ne javi?

Ako se primenjuje MRG, ugovor se jednom automatski produžava na 5 ili 3 godine, u zavisnosti od toga da li je zakupodavac preduzetnik ili privatno lice. Zakupac tada može da ga otkaže uz rok od 3 meseca.

Šta se dešava sa ugovorom ako glavni zakupac umre?

Ugovor se ne prekida automatski. Osobe koje su živele u zajedničkom domaćinstvu, imaju hitnu potrebu za stanom i imaju pravo da stupe u ugovor, na primer supružnik, partner, srodnik u pravoj liniji ili brat odnosno sestra, automatski stupaju u zakup. To ne važi ako u roku od 14 dana obaveste zakupodavca da ne žele da nastave ugovor.

Kada se vraća kaucija?

Ako je zakupodavac potvrdio da je stan uredno vraćen, kaucija mora da bude vraćena bez odlaganja. Prilikom primopredaje preporučuje se sastavljanje zapisnika (Übergabeprotokoll).

Praktični koraci

1. Proverite da li se na vaš stan primenjuje puna ili delimična zaštita MRG-a, ili je zakup izuzet od MRG-a.
2. U ugovoru proverite da li je zakup na određeno ili neodređeno vreme i koji je ugovoreni otkazni rok.
3. Izračunajte rok tako da otkaz zakupodavac primi na vreme, a ne samo da ga vi pošaljete.
4. Otkaz odštampajte, potpišite i pošaljite preporučenim pismom sa povratnicom.
5. Sačuvajte kopiju otkaza, dokaz o slanju i potvrdu o prijemu.
6. Prilikom iseljenja napravite Übergabeprotokoll i dokumentujte stanje stana kako biste olakšali povraćaj kaucije.
7. Ako postoji spor ili niste sigurni koja pravila važe, obratite se nezavisnoj savetodavnoj organizaciji, advokatu ili drugom pravnom stručnjaku.

Ovaj tekst je informativan i ne predstavlja pravni savet. Za konkretnu situaciju odgovorni ste da pribavite stručnu pomoć. Izvor: oesterreich.gv.at.