Наем и договор за наем в Австрия: срочност и прекратяване

Ако наемате жилище в Австрия, важно е да знаете дали договорът е срочен или безсрочен и кой закон се прилага. От това зависи кога и с какъв срок можете да прекратите наема, както и при какви условия наемодателят може да прекрати договора. По-долу са обобщени основните правила, валидни през 2026 г.

Накратко:

• При срочен договор за жилище, за който се прилага Mietrechtsgesetz (MRG), минималният срок обикновено е 5 години, а при наемодател, който е частно лице и не извършва тази дейност като предприемач, 3 години.
• Наемателят може да прекрати срочния договор след изтичането на първата година с 3-месечно предизвестие, което изтича в края на месеца. Най-ранният възможен край е в края на 16-ия месец.
• При безсрочен договор срокът за предизвестие обикновено е 1 месец до края на месеца.
• Неформален имейл без подпис не представлява валидно прекратяване.
• Наемодателят може да прекрати договора само при признато от закона важно основание.

Кои правила се прилагат за жилището?

Австрийският закон за наемите Mietrechtsgesetz (MRG) не се прилага по един и същи начин за всички жилища. Най-общо има три групи:

• Пълно приложение на MRG (Vollanwendungsbereich): обикновено сграда с най-малко 3 самостоятелни жилищни единици, построена преди 9 май 1945 г., която не е напълно обновена и не е етажна собственост. Прилага се контрол върху наема и защита срещу прекратяване.
• Частично приложение на MRG (Teilanwendungsbereich): например неподпомогната нова сграда или жилище в етажна собственост. Няма ограничение на размера на наема, но има защита срещу прекратяване.
• Изключение от MRG: например сграда с най-много 2 самостоятелни жилища, при договор, сключен след 31 декември 2001 г., когато собственикът или негов близък роднина е наемодателят. Тогава се прилагат общите правила на гражданското право по ABGB.

Преди подписване на договора е разумно да се изясни с независима консултантска организация към коя група принадлежи конкретното жилище.

От какво се състои наемът?

Наемът Mietzins обикновено се плаща месечно и предварително. Той може да включва:

• нетен наем Nettomietzins, който зависи от категорията на жилището, възрастта на сградата и други правила;
• пропорционалния дял от общите разходи и публичните такси Betriebskosten, например за сметосъбиране, вода и почистване;
• разходи за общи съоръжения, като асансьор или централно отопление;
• такси за предоставени под наем вещи, например мебели или пералня;
• ДДС: 10% върху наема и 20% върху мебелите и отоплението.

Наемателят може да поиска достъп до пълния отчет за общите разходи на сградата. Отделно от наема обикновено се плащат отоплението, електроенергията, интернетът, таксата за ORF (ORF-Beitrag) и застраховките.

Ако това е предвидено в договора, наемодателят може да поиска предплата за наема (Mietzinsvorauszahlung). При жилище, за което MRG се прилага изцяло, предплатата трябва да се разпредели за определен период. Например предплата от 3600 евро за 2 години означава, че в продължение на 24 месеца месечният наем е с 150 евро по-нисък. Това не е същото като гаранционния депозит.

Срочен договор: какъв е минималният срок?

При жилище, за което MRG се прилага изцяло или частично, срочният договор Befristung трябва да бъде сключен най-малко за:

• 5 години, когато наемодателят е предприемач;
• 3 години, когато наемодателят е частно лице, което не действа като предприемач.

Няма максимален срок. Договорът може да бъде продължаван многократно, но всяко продължаване трябва да бъде в писмена форма и за него също важи минималният срок.

Ако при изтичането на срока никоя от страните не продължи или не прекрати договора, той се подновява автоматично еднократно за 5 години, а при частен наемодател — за 3 години. След такова подновяване наемателят може да прекрати договора по всяко време с 3-месечно предизвестие до края на месеца.

Тези правила за срочните договори важат както за основен наем, така и за поднаем Untermiete.

Кога и как наемателят може да прекрати договора?

• Срочен договор при приложение на MRG: след първата година, с 3-месечно предизвестие до последния ден на месеца.
• Безсрочен договор: обикновено с 1-месечно предизвестие до края на месеца, но договорът трябва да бъде проверен.
• Срочен договор извън приложното поле на MRG: по правило не може да бъде прекратен предсрочно и приключва с изтичането на договорения срок.

Правото на наемателя да прекрати срочен договор не може да бъде изключено или ограничено. Най-ранният възможен край е в края на 16-ия месец.

Например наемател, който живее повече от една година в срочно жилище и иска да се изнесе на 31 декември, трябва да се увери, че предизвестието е получено от наемодателя най-късно до 30 септември. При безсрочен договор с едномесечно предизвестие крайният срок би бил 30 ноември.

Срочен договор, който е извън приложното поле на MRG, може да бъде прекратен по-рано само при важно основание, например ако жилището е негодно за обитаване.

Предизвестието трябва да бъде подписано. Най-сигурният начин е да бъде изпратено като препоръчано писмо с обратна разписка.

Кога наемодателят може да прекрати договора?

При пълно или частично приложение на MRG наемателят има защита срещу прекратяване (Kündigungsschutz). Наемодателят може да прекрати договора само при законово признато основание, например:

• жилището не се използва;
• жилището е отдадено изцяло на друг човек или е дадено под наем на несъразмерно висока цена;
• смърт на наемателя, когато няма лице, което има право да встъпи в договора;
• неплатен наем — въпреки покана за плащане просрочието е най-малко 8 дни;
• сериозно занемаряване на жилището или правене на съвместното обитаване невъзможно за останалите живущи;
• спешна лична необходимост (Eigenbedarf) на наемодателя, неговото дете или внуче, която съдът разглежда стриктно;
• разрушаване на сградата с официално разрешение и осигурено заместващо жилище.

При просрочен наем прекратяването трябва да бъде отхвърлено, ако наемателят плати до края на първотоинстанционното заседание и забавянето не се дължи на тежко нарушение. Разходите по делото обаче могат да останат за сметка на наемателя.

Често задавани въпроси

Мога ли да прекратя договора по имейл?

Не и ако имейлът е неформален и без подпис. Такова съобщение не е валидно предизвестие.

Какво става, ако срочният договор изтече и никой не предприеме нищо?

При приложение на MRG договорът се подновява автоматично еднократно за 5 или 3 години. След това наемателят може да го прекрати с 3-месечно предизвестие по всяко време.

Какво става с договора, ако основният наемател почине?

Договорът не се прекратява автоматично. Лица, които са живели в общо домакинство, имат спешна жилищна необходимост и са сред правоимащите — например съпруг, партньор, роднина по права линия или брат или сестра — могат автоматично да встъпят в договора, освен ако в срок от 14 дни не уведомят наемодателя, че не желаят да го продължат.

Кога се връща гаранционният депозит?

Когато жилището е върнато надлежно и наемодателят е потвърдил това, депозитът трябва да бъде възстановен без забавяне. При предаването е препоръчително да се състави приемо-предавателен протокол Übergabeprotokoll.

Практически стъпки

1. Проверете дали договорът е срочен или безсрочен и дали се прилага MRG, частично се прилага или е изключен.
2. Прочетете клаузите за срока, предизвестието, разходите и евентуалната предплата Mietzinsvorauszahlung.
3. Изчислете крайната дата за предизвестието, така че то да бъде получено навреме, а не само изпратено.
4. Подгответе писмено и подписано предизвестие и го изпратете като препоръчано писмо с обратна разписка.
5. При спор за прекратяване, просрочен наем или приложимостта на MRG потърсете независима консултация или правна помощ.
6. При напускане направете снимки, отчетете показанията на уредите и подпишете Übergabeprotokoll.

Важно: Тази информация е общо обобщение и не представлява правна консултация. При конкретен случай се обърнете към адвокат или друг квалифициран правен специалист.

Източник: oesterreich.gv.at