Najamnina i ugovor o najmu u Austriji: određeno trajanje i otkaz

Ako u Austriji unajmljujete stan, važno je znati jeste li potpisali ugovor na određeno ili neodređeno vrijeme i koji se zakon primjenjuje na vaš najam. O tome ovise rokovi za otkaz, datum iseljenja i mogućnost najmodavca da raskine ugovor. U nastavku su sažeta osnovna pravila koja vrijede 2026. godine.

Ukratko:

• Kod ugovora o najmu stana na određeno vrijeme najkraće trajanje iznosi 5 godina, odnosno 3 godine ako je najmodavac privatna osoba, pod uvjetima Mietrechtsgesetz (MRG).
• Najmoprimac može otkazati ugovor na određeno nakon isteka prve godine, uz otkazni rok od 3 mjeseca i prestanak na kraju mjeseca. Najraniji mogući prestanak je na kraju 16. mjeseca.
• Kod ugovora na neodređeno vrijeme otkazni rok najčešće iznosi 1 mjesec, s prestankom na kraju mjeseca.
• Otkaz poslan e-mailom bez potpisa nije valjan.
• Najmodavac može otkazati najam samo iz zakonom priznatog važnog razloga.

Koja se pravila primjenjuju na vaš stan?

Austrijski zakon o najmu, Mietrechtsgesetz (MRG), ne primjenjuje se na sve stanove na isti način. Najam se u pravilu može svrstati u jednu od tri skupine:

• Puna primjena MRG-a (Vollanwendungsbereich): najčešće zgrade s najmanje 3 samostalne jedinice, izgrađene prije 9. svibnja 1945., koje nisu potpuno obnovljene i nisu u etažnom vlasništvu. Primjenjuju se ograničenja najamnine i zaštita od otkaza.
• Djelomična primjena MRG-a (Teilanwendungsbereich): primjerice nesubvencionirane novogradnje ili stanovi u etažnom vlasništvu. Nema ograničenja najamnine, ali postoji zaštita od otkaza.
• Izuzeće od MRG-a: zgrade s najviše 2 samostalna stana, ako je ugovor sklopljen nakon 31. prosinca 2001. i ako je najmodavac vlasnik ili njegov bliski srodnik. Tada se primjenjuje samo opće građansko pravo, odnosno Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch (ABGB).

Prije potpisivanja ugovora preporučljivo je kod neovisne savjetodavne organizacije provjeriti u koju skupinu pripada konkretan najam.

Od čega se sastoji najamnina?

Najamnina, odnosno Mietzins, obično se plaća mjesečno unaprijed. Najčešće se sastoji od sljedećih stavki:

• neto najamnina (Nettomietzins), koja ovisi o kategoriji stana, starosti zgrade i drugim pravilima;
• razmjerni dio zajedničkih troškova i javnih davanja (Betriebskosten), primjerice odvoz otpada, voda i čišćenje;
• troškovi zajedničke opreme, poput dizala ili centralnog grijanja, ako postoje;
• naknada za iznajmljene predmete, primjerice namještaj ili perilicu rublja, ako je primjenjivo;
• PDV: 10 posto na najamninu te 20 posto na namještaj i grijanje.

Najmoprimac može dobiti uvid u ukupni obračun zajedničkih troškova zgrade. Osim najamnine, obično se zasebno plaćaju grijanje, električna energija, internet, pristojba ORF-Beitrag i osiguranja.

Ako je tako navedeno u ugovoru, najmodavac može zatražiti predujam najamnine (Mietzinsvorauszahlung). Kod stana na koji se MRG primjenjuje u cijelosti, predujam se mora rasporediti na određeno razdoblje. Primjerice, predujam od 3.600 eura za dvije godine znači da se tijekom 24 mjeseca plaća 150 eura manje mjesečno. To nije isto što i polog, odnosno kaucija.

Ugovor na određeno vrijeme: koliko mora trajati?

Kod najma stana na koji se MRG primjenjuje u cijelosti ili djelomično, najkraće trajanje ugovora na određeno (Befristung) iznosi:

• 5 godina ako je najmodavac poduzetnik;
• 3 godine ako najmodavac nije poduzetnik, odnosno privatna je osoba.

Maksimalno trajanje nije propisano. Ugovor se može više puta produljiti, ali svako produljenje mora biti sklopljeno u pisanom obliku, a i na njega se primjenjuje minimalno trajanje.

Ako po isteku ugovora nitko ne zatraži produljenje i nitko ga ne otkaže, ugovor se jednom automatski produljuje na 5 godina, odnosno na 3 godine ako je najmodavac privatna osoba. Nakon toga najmoprimac može u bilo kojem trenutku otkazati ugovor uz otkazni rok od 3 mjeseca, s prestankom na kraju mjeseca.

Pravila o ugovorima na određeno primjenjuju se i na glavni najam i na podnajam (Untermiete).

Kada i kako najmoprimac može otkazati ugovor?

• Ugovor na određeno vrijeme pod MRG-om: nakon prve godine, uz otkazni rok od 3 mjeseca i prestanak na kraju mjeseca.
• Ugovor na neodređeno vrijeme: najčešće 1 mjesec, ali treba provjeriti ugovor; prestanak je obično na kraju mjeseca.
• Ugovor na određeno vrijeme izuzet od MRG-a: prema osnovnom pravilu nema mogućnosti prijevremenog otkaza i ugovor završava istekom ugovorenog roka.

Pravo najmoprimca na otkaz ugovora na određeno vrijeme ne može se isključiti ni ograničiti. Najraniji mogući prestanak je na kraju 16. mjeseca.

Primjer: osoba koja u stanu na određeno vrijeme živi dulje od godinu dana želi iseliti 31. prosinca. Otkaz mora najkasnije do 30. rujna stići najmodavcu. Kod ugovora na neodređeno vrijeme s otkaznim rokom od jednog mjeseca, za isti datum krajnji rok bio bi 30. studenoga.

Ugovor na određeno vrijeme izuzet od MRG-a može se prijevremeno raskinuti samo zbog važnog razloga, primjerice ako je stan postao neprikladan za stanovanje.

Otkaz mora biti potpisan. Preporučljivo ga je poslati preporučenom poštom s povratnicom, tako da možete dokazati kada ga je najmodavac primio.

Kada najmodavac može otkazati ugovor?

Kod pune i djelomične primjene MRG-a postoji zaštita od otkaza (Kündigungsschutz). Najmodavac smije otkazati ugovor samo iz zakonom priznatog razloga, primjerice:

• stan se ne koristi;
• stan je u cijelosti dan trećoj osobi ili je podnajam nerazmjerno skup;
• najmoprimac je preminuo, a ne postoji osoba koja ima pravo nastaviti najam;
• postoji dug za najamninu i, unatoč opomeni, kašnjenje traje najmanje 8 dana;
• stan se ozbiljno zanemaruje ili se drugim stanarima onemogućuje normalan život;
• najmodavcu, njegovom djetetu ili unuku hitno je potreban stan za vlastito stanovanje (Eigenbedarf), što sud strogo provjerava;
• zgrada se treba srušiti na temelju službenog odobrenja, uz osiguranu zamjensku nekretninu.

Kod duga za najamninu sud treba odbiti otkaz ako najmoprimac plati dug do kraja prvostupanjskog ročišta i ako kašnjenje nije posljedica teškog nemara. Troškove postupka ipak mora nadoknaditi.

Česta pitanja

Mogu li otkazati ugovor e-mailom?

Ne. Neformalni e-mail bez potpisa nije valjan otkaz ugovora.

Što se događa ako ugovor na određeno istekne, a nitko ništa ne poduzme?

Kod najma na koji se MRG primjenjuje ugovor se jednom automatski produljuje na 5 ili 3 godine. Nakon toga ga najmoprimac može otkazati uz otkazni rok od 3 mjeseca.

Što se događa s ugovorom ako glavni najmoprimac umre?

Ugovor ne prestaje automatski. Osobe koje su živjele u zajedničkom kućanstvu, imaju hitnu stambenu potrebu i imaju pravo nastaviti najam, primjerice bračni ili izvanbračni partner, srodnik u ravnoj liniji ili brat odnosno sestra, automatski stupaju u ugovor. To ne vrijedi ako u roku od 14 dana obavijeste najmodavca da ne žele nastaviti najam.

Kada dobivam natrag kauciju?

Ako je stan uredno vraćen, najmodavac mora kauciju vratiti bez odgode. Prilikom primopredaje preporučuje se sastaviti zapisnik o primopredaji (Übergabeprotokoll).

Praktični koraci prije otkaza ili iseljenja

1. Provjerite je li ugovor sklopljen na određeno ili neodređeno vrijeme.
2. Provjerite primjenjuje li se puna, djelomična ili nikakva zaštita prema MRG-u.
3. Izračunajte otkazni rok i datum kada otkaz mora stići najmodavcu.
4. Napišite, potpišite i pošaljite otkaz preporučenom poštom s povratnicom.
5. Sačuvajte kopiju otkaza, dokaz o slanju i dokaz o primitku.
6. Prilikom predaje stana fotografirajte njegovo stanje i sastavite Übergabeprotokoll.
7. Ako postoji spor oko otkaza, najamnine ili kaucije, zatražite savjet neovisne savjetodavne organizacije ili pravnog stručnjaka.

Ovaj je tekst informativan i ne predstavlja pravni savjet. Za procjenu konkretnog ugovora obratite se odvjetniku ili drugom kvalificiranom pravnom stručnjaku.

Izvor: oesterreich.gv.at