Avusturya’da kira ve kira sözleşmesi: süreli sözleşme ve fesih

Avusturya’da ev kiralarken sözleşmenin belirli süreli mi yoksa belirsiz süreli mi olduğunu ve hangi yasal düzenlemelerin geçerli olduğunu kontrol etmek önemlidir. Bu bilgiler, sözleşmeyi ne zaman ve hangi sürede feshedebileceğinizi belirler. Aşağıdaki temel kurallar 2026 yılında geçerlidir.

Kısaca en önemli kurallar

• Mietrechtsgesetz (MRG) kapsamındaki belirli süreli konut kiralarında asgari süre, ticari kiraya veren için 5 yıl, özel kişi kiraya veren için 3 yıldır.
• Kiracı, belirli süreli sözleşmeyi ilk yılın tamamlanmasından sonra 3 aylık fesih süresiyle ve ay sonu itibarıyla feshedebilir. En erken sona erme tarihi 16. ayın sonudur.
• Belirsiz süreli sözleşmelerde fesih süresi genellikle 1 ay ve ay sonudur.
• İmzasız bir e-posta geçerli fesih bildirimi değildir.
• Ev sahibi yalnızca kanunda tanınan önemli bir nedene dayanarak fesih yapabilir.

Hangi kurallar geçerli?

Avusturya kira hukuku olan Mietrechtsgesetz (MRG) her konut için aynı şekilde uygulanmaz. Kiranın aşağıdaki gruplardan hangisine girdiği önemlidir:

Tam kapsam: Vollanwendungsbereich

• Genellikle en az 3 bağımsız birimli,
• 9 Mayıs 1945’ten önce inşa edilmiş,
• tamamen yenilenmemiş ve kat mülkiyeti olmayan binalar.

Bu kapsamda kira bedeline sınırlamalar ve feshe karşı koruma bulunur.

Kısmi kapsam: Teilanwendungsbereich

Desteksiz yeni binalar veya kat mülkiyetindeki daireler genellikle bu kapsama girer. Kira bedeli sınırlaması bulunmayabilir; ancak feshe karşı koruma devam eder.

MRG kapsamı dışında kalan konutlar

En fazla 2 bağımsız daireli binalarda, sözleşmenin 31 Aralık 2001’den sonra yapılması ve kiraya verenin malik ya da yakın akrabası olması gibi durumlarda yalnızca genel medeni hukuk, yani Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch (ABGB) uygulanabilir.

Sözleşmeyi imzalamadan önce konutun hangi gruba girdiğini bağımsız bir danışmanlık kuruluşuna sormak yararlı olur.

Kira bedeli hangi kalemlerden oluşur?

Mietzins genellikle her ay peşin ödenir. Kira hesabında şu kalemler bulunabilir:

• Nettomietzins: Konutun niteliğine, binanın yaşına ve diğer yasal kurallara göre belirlenen net kira.
• Betriebskosten: Çöp toplama, su ve temizlik gibi ortak giderler ile kamu harçlarının orantılı payı.
• Asansör veya merkezi ısıtma gibi ortak tesislerin giderleri.
• Mobilya veya çamaşır makinesi gibi kiralanan eşyaların bedeli.
• Kira bedeli için yüzde 10, mobilya ve ısıtma için yüzde 20 KDV.

Kiracı, binanın toplam ortak gider hesaplarını inceleyebilir. Kiranın dışında ısıtma, elektrik, internet, ORF-Beitrag ve sigortalar genellikle ayrıca ödenir.

Sözleşmede belirtilmişse kiraya veren Mietzinsvorauszahlung, yani kira avansı talep edebilir. MRG’nin tam kapsamındaki bir konutta bu avans belirli bir döneme bölünmelidir. Örneğin 2 yıl için ödenen 3.600 avans, 24 ay boyunca aylık 150 daha az kira ödenmesi anlamına gelir. Bu ödeme kaution, yani depozito ile aynı değildir.

Belirli süreli sözleşmenin asgari süresi

MRG’nin tam veya kısmi kapsamındaki konutlarda belirli süreli kira sözleşmesi (Befristung) için asgari süreler şöyledir:

• Ticari kiraya veren: 5 yıl
• Girişimci olmayan özel kişi kiraya veren: 3 yıl

Azami süre sınırı yoktur. Sözleşme birden çok kez uzatılabilir; ancak her uzatma yazılı yapılmalı ve asgari süre kurallarına uymalıdır.

Süre sona erdiğinde taraflardan hiçbiri uzatma veya fesih bildiriminde bulunmazsa, sözleşme bir kez otomatik olarak yenilenir. Yenileme süresi ticari kiraya verende 5 yıl, özel kişi kiraya verende 3 yıldır. Bu durumda kiracı 3 aylık fesih süresiyle ve ay sonu itibarıyla istediği zaman fesih yapabilir.

Bu belirli süre kuralları ana kira sözleşmeleri ve Untermiete, yani alt kira sözleşmeleri için de geçerlidir.

Kiracı sözleşmeyi ne zaman ve nasıl feshedebilir?

• MRG kapsamındaki belirli süreli sözleşme: İlk yılın ardından 3 aylık fesih süresiyle, ayın son günü itibarıyla.
• Belirsiz süreli sözleşme: Genellikle 1 ay önceden, ayın son günü itibarıyla. Ancak sözleşme mutlaka kontrol edilmelidir.
• MRG kapsamı dışında kalan belirli süreli sözleşme: Kural olarak vade tarihinden önce fesih hakkı yoktur ve sözleşme sürenin sonunda sona erer.

MRG kapsamındaki belirli süreli sözleşmede kiracının fesih hakkı sözleşmeyle ortadan kaldırılamaz veya kısıtlanamaz. En erken sona erme tarihi 16. ayın sonudur.

Örneğin bir kiracı bir yıldan uzun süredir belirli süreli konutta oturuyor ve 31 Aralık’ta taşınmak istiyorsa fesih bildiriminin en geç 30 Eylül’de kiraya verene ulaşması gerekir. Bir aylık fesih süresi bulunan belirsiz süreli sözleşmede aynı taşınma tarihi için son bildirim tarihi 30 Kasım’dır.

MRG kapsamı dışında kalan belirli süreli sözleşme ancak önemli bir nedenle, örneğin konutun oturulamaz durumda olması halinde daha erken sona erdirilebilir.

Fesih bildirimi imzalı olmalıdır. Bildirimin Rückschein içeren iadeli taahhütlü mektupla gönderilmesi önerilir. İmzasız ve şekilsiz bir e-posta geçerli fesih sayılmaz.

Ev sahibi ne zaman fesih yapabilir?

MRG’nin tam ve kısmi kapsamındaki konutlarda Kündigungsschutz, yani feshe karşı koruma vardır. Ev sahibi yalnızca kanunda tanınan bir nedene dayanabilir. Örnekler:

• Konutun kullanılmaması.
• Konutun tamamen başkasına devredilmesi veya orantısız yüksek bir bedelle alt kiraya verilmesi.
• Kiracının ölmesi ve sözleşmeye geçme hakkı olan bir kişinin bulunmaması.
• Uyarıya rağmen en az 8 günlük kira gecikmesi.
• Konutun ciddi şekilde ihmal edilmesi veya diğer sakinlerin yaşamının katlanılamaz hale getirilmesi.
• Kiraya verenin, çocuğunun veya torununun acil kişisel konut ihtiyacı (Eigenbedarf). Bu gerekçe mahkeme tarafından sıkı biçimde incelenir.
• Yetkili makam izniyle yıkım yapılması ve kiracıya uygun bir ikame konut sağlanması.

Kira borcu nedeniyle fesihte kiracı, ilk derece mahkemesindeki duruşmanın sonuna kadar borcu öder ve gecikme ağır bir ihmalden kaynaklanmamışsa fesih reddedilebilir. Ancak bu durumda da masrafların ödenmesi gerekir.

Sık sorulan sorular

Kirayı e-postayla feshedebilir miyim?

Tek başına imzasız bir e-posta geçerli değildir. Yazılı ve imzalı bir fesih bildirimi gönderilmelidir.

Belirli süre sona erdiğinde kimse bildirim yapmazsa ne olur?

MRG kapsamındaki sözleşme bir kez otomatik olarak 5 veya 3 yıl yenilenir. Kiracı bu yeni dönemde 3 aylık fesih süresiyle sözleşmeyi feshedebilir.

Ana kiracı ölürse sözleşme ne olur?

Sözleşme kendiliğinden sona ermez. Ortak hanede yaşayan ve acil konut ihtiyacı bulunan hak sahipleri, örneğin eş, hayat arkadaşı, altsoy veya kardeş, sözleşmeye otomatik olarak geçebilir. Bu kişiler devam etmek istemediklerini 14 gün içinde kiraya verene bildirmelidir.

Depozitoyu ne zaman geri alırım?

Konut usulüne uygun şekilde teslim edilmiş ve kiraya veren bunu kontrol etmişse depozito gecikmeden iade edilmelidir. Teslim sırasında bir Übergabeprotokoll, yani teslim-tesellüm tutanağı düzenlenmesi önerilir.

Uygulamada atılacak adımlar

1. Sözleşmenin belirli veya belirsiz süreli olduğunu ve MRG’nin hangi kapsamının geçerli olduğunu kontrol edin.
2. Fesih süresini, ay sonu kuralını ve bildirimin kiraya verene ulaşması gereken son tarihi hesaplayın.
3. Fesih bildirimini yazılı hazırlayın, imzalayın ve Rückschein içeren iadeli taahhütlü mektupla gönderin.
4. Gönderim makbuzunu ve teslim edildiğine dair belgeyi saklayın.
5. Taşınırken konutun durumunu fotoğraflayın ve Übergabeprotokoll imzalayın.
6. Kira, fesih veya depozito konusunda anlaşmazlık varsa bağımsız bir danışmanlık kuruluşuna ya da hukuk uzmanına başvurun.

Bu bilgiler genel niteliktedir ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Somut durumunuz için avukat veya yetkili bir hukuk danışmanından destek alın. Kaynak: oesterreich.gv.at.