Mietzins und Mietvertrag in Österreich: Befristung und Kündigung

Wer in Österreich eine Wohnung mietet, sollte prüfen, ob der Mietvertrag befristet oder unbefristet abgeschlossen wurde und welche Bestimmungen gelten. Davon hängt ab, wann Mieterinnen und Mieter kündigen können und unter welchen Voraussetzungen der Vermieter kündigen darf. Dieser Beitrag fasst die grundlegenden Regeln für 2026 zusammen.

Kurz zusammengefasst:

• Bei befristeten Wohnungsmietverträgen im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) beträgt die Mindestdauer fünf Jahre, bei privaten Vermietern drei Jahre.
• Mieter können einen befristeten Vertrag nach Ablauf des ersten Jahres mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten zum Monatsletzten kündigen. Das Mietverhältnis kann frühestens mit Ende des 16. Monats enden.
• Bei einem unbefristeten Mietvertrag beträgt die Kündigungsfrist meist einen Monat zum Monatsletzten.
• Eine formlose, nicht unterschriebene Kündigung per E-Mail ist nicht wirksam.
• Der Vermieter darf grundsätzlich nur aus gesetzlich anerkannten wichtigen Gründen kündigen.

Welche Regeln gelten für die Wohnung?

Das österreichische Mietrechtsgesetz (MRG) gilt nicht für jede Wohnung im gleichen Umfang. Üblicherweise wird zwischen drei Bereichen unterschieden:

• Vollanwendungsbereich: Typischerweise handelt es sich um Gebäude mit mindestens drei selbstständigen Einheiten, die vor dem 9. Mai 1945 errichtet, nicht vollständig saniert und nicht Wohnungseigentum sind. Es gelten unter anderem Mietzinsbegrenzungen und ein besonderer Kündigungsschutz.
• Teilanwendungsbereich: Dazu zählen etwa nicht geförderte Neubauten oder Eigentumswohnungen. Es gibt keine Mietzinsbegrenzung, der Kündigungsschutz gilt jedoch weiterhin.
• Ausnahme vom MRG: Dazu zählen insbesondere Gebäude mit höchstens zwei selbstständigen Wohnungen, wenn der Vertrag nach dem 31. Dezember 2001 abgeschlossen wurde und der Eigentümer selbst oder ein naher Angehöriger Vermieter ist. Hier gilt grundsätzlich nur das allgemeine Zivilrecht nach dem ABGB.

Vor der Vertragsunterzeichnung kann eine unabhängige Beratungsstelle klären, welchem Bereich das konkrete Mietverhältnis zuzuordnen ist.

Woraus setzt sich der Mietzins zusammen?

Der Mietzins ist normalerweise monatlich im Voraus zu bezahlen. Er kann sich aus folgenden Bestandteilen zusammensetzen:

• Nettomietzins: Die Höhe hängt unter anderem von der Wohnungskategorie, dem Alter des Gebäudes und weiteren gesetzlichen Regelungen ab.
• Betriebskosten: Dazu gehören etwa der anteilige Aufwand für Müllabfuhr, Wasser und Reinigung sowie öffentliche Abgaben.
• Kosten für gemeinschaftliche Anlagen, zum Beispiel Lift oder Zentralheizung.
• Gegebenenfalls Entgelt für mitvermietete Gegenstände wie Möbel oder eine Waschmaschine.
• Umsatzsteuer: Auf den Mietzins entfallen 10 Prozent, auf Möbel und Heizung 20 Prozent.

Mieter dürfen in die Abrechnung der gesamten Betriebskosten des Hauses Einsicht nehmen. Zusätzlich zum Mietzins werden üblicherweise Heizung, Strom, Internet, der ORF-Beitrag und Versicherungen gesondert bezahlt.

Wenn dies im Vertrag vereinbart ist, kann der Vermieter auch eine Mietzinsvorauszahlung verlangen. Bei Wohnungen im Vollanwendungsbereich muss sie auf einen bestimmten Zeitraum aufgeteilt werden. Eine Vorauszahlung von 3.600 Euro für zwei Jahre bedeutet beispielsweise, dass 24 Monate lang monatlich 150 Euro weniger zu bezahlen sind. Die Mietzinsvorauszahlung ist nicht dasselbe wie die Kaution.

Befristeter Mietvertrag: Wie lange muss er dauern?

Bei Wohnungen im Voll- oder Teilanwendungsbereich des MRG beträgt die Mindestdauer eines befristeten Mietvertrags:

• Vermieter als Unternehmer: fünf Jahre.
• Vermieter als Privatperson: drei Jahre.

Eine Höchstdauer gibt es nicht. Der Vertrag kann beliebig oft verlängert werden. Jede Verlängerung muss schriftlich erfolgen und muss ebenfalls die jeweilige Mindestdauer einhalten.

Wird der Vertrag bei Ablauf der Befristung weder verlängert noch gekündigt, verlängert er sich einmal automatisch um fünf Jahre beziehungsweise bei einem privaten Vermieter um drei Jahre. Danach kann der Mieter jederzeit mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten zum Monatsletzten kündigen.

Diese Regeln gelten sowohl für Hauptmietverträge als auch für Untermietverträge.

Wann und wie können Mieter kündigen?

Befristeter Vertrag im Anwendungsbereich des MRG

Nach Ablauf des ersten Jahres kann der Mieter mit einer Frist von drei Monaten zum Monatsletzten kündigen. Die Kündigungsmöglichkeit darf nicht ausgeschlossen oder eingeschränkt werden. Das Mietverhältnis kann daher frühestens mit Ende des 16. Monats enden.

Unbefristeter Vertrag

Bei einem unbefristeten Mietvertrag beträgt die Kündigungsfrist meistens einen Monat zum Monatsletzten. Der konkrete Vertrag sollte jedoch immer auf abweichende Regelungen geprüft werden.

Befristeter Vertrag außerhalb des MRG

Bei einem vom MRG ausgenommenen befristeten Mietvertrag gibt es grundsätzlich kein ordentliches Kündigungsrecht vor Ablauf der Befristung. Eine vorzeitige Beendigung ist in der Regel nur aus einem wichtigen Grund möglich, etwa wenn die Wohnung unbewohnbar ist.

Beispiel: Wer seit mehr als einem Jahr in einer befristeten Wohnung lebt und zum 31. Dezember ausziehen möchte, muss die Kündigung spätestens am 30. September beim Vermieter einlangen lassen. Bei einem unbefristeten Vertrag mit einmonatiger Kündigungsfrist wäre in diesem Beispiel der 30. November der späteste Zugangstermin.

Die Kündigung muss unterschrieben sein. Sie sollte als eingeschriebener Brief mit Rückschein versendet werden. Eine formlose, nicht unterschriebene E-Mail ist keine wirksame Kündigung.

Wann darf der Vermieter kündigen?

Im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG besteht ein besonderer Kündigungsschutz. Der Vermieter darf nur aus einem gesetzlich anerkannten Grund kündigen. Dazu zählen beispielsweise:

• Die Wohnung wird nicht verwendet.
• Die gesamte Wohnung wird weitergegeben oder zu einem unverhältnismäßig hohen Preis untervermietet.
• Der Mieter stirbt und es gibt keine eintrittsberechtigte Person.
• Es bestehen Mietzinsrückstände und der Mieter bleibt trotz Aufforderung mindestens acht Tage im Rückstand.
• Die Wohnung wird erheblich vernachlässigt oder das Zusammenleben mit anderen Bewohnern wird unzumutbar beeinträchtigt.
• Der Vermieter, sein Kind oder sein Enkel hat einen dringenden Eigenbedarf. Dieser wird vom Gericht streng geprüft.
• Das Gebäude soll mit behördlicher Genehmigung abgerissen werden und es wird Ersatzwohnraum bereitgestellt.

Bei Mietzinsrückständen kann die Kündigung abgewiesen werden, wenn der Mieter bis zum Ende der Verhandlung erster Instanz bezahlt und ihn kein grobes Verschulden am Zahlungsverzug trifft. Die Kosten des Verfahrens müssen trotzdem ersetzt werden.

Häufige Fragen

Kann ich per E-Mail kündigen?

Eine formlose, nicht unterschriebene E-Mail ist keine wirksame Kündigung. Die Kündigung sollte schriftlich und unterschrieben übermittelt werden.

Was passiert, wenn die Befristung endet und niemand etwas unternimmt?

Im Anwendungsbereich des MRG verlängert sich der Vertrag einmal automatisch um fünf Jahre oder bei einem privaten Vermieter um drei Jahre. Der Mieter kann danach mit einer Frist von drei Monaten zum Monatsletzten kündigen.

Was passiert mit dem Mietvertrag, wenn der Hauptmieter stirbt?

Der Mietvertrag endet nicht automatisch. Anspruchsberechtigte Personen, die mit dem Hauptmieter im gemeinsamen Haushalt gelebt haben und einen dringenden Wohnbedarf haben, können in den Vertrag eintreten. Dazu zählen beispielsweise Ehepartner, Lebensgefährten, Verwandte in gerader Linie und Geschwister. Sie müssen dem Vermieter innerhalb von 14 Tagen mitteilen, wenn sie das Mietverhältnis nicht fortsetzen möchten.

Wann bekomme ich die Kaution zurück?

Wenn die Wohnung ordnungsgemäß zurückgegeben wurde, muss der Vermieter die Kaution unverzüglich zurückzahlen. Bei der Übergabe empfiehlt sich ein Übergabeprotokoll, in dem der Zustand der Wohnung dokumentiert wird.

Praktische Schritte vor der Kündigung

1. Prüfen Sie, ob der Mietvertrag befristet oder unbefristet ist.
2. Klären Sie, ob der Vollanwendungsbereich, Teilanwendungsbereich oder eine Ausnahme vom MRG gilt.
3. Berechnen Sie den gewünschten Beendigungstermin und die erforderliche Kündigungsfrist.
4. Formulieren Sie die Kündigung schriftlich, unterschreiben Sie sie und bewahren Sie eine Kopie auf.
5. Senden Sie die Kündigung eingeschrieben mit Rückschein und achten Sie darauf, dass sie rechtzeitig beim Vermieter einlangt.
6. Vereinbaren Sie die Wohnungsübergabe und erstellen Sie ein Übergabeprotokoll.
7. Bei Streit über Kündigung, Mietzins oder Kaution sollten Sie eine unabhängige Beratungsstelle oder einen Rechtsanwalt kontaktieren.

Hinweis: Dieser Beitrag beruht auf öffentlich zugänglichen Informationen und stellt keine Rechtsberatung dar. Die Nutzung erfolgt auf eigene Verantwortung. Für eine individuelle Einschätzung wenden Sie sich bitte an einen Rechtsanwalt oder eine andere geeignete Fachstelle.

Quelle: oesterreich.gv.at