Qiraja dhe kontrata e qirasë në Austri: afati i caktuar dhe ndërprerja

Nëse merrni një banesë me qira në Austri, është e rëndësishme të dini nëse kontrata është me afat të caktuar apo të pacaktuar dhe cilat ligje zbatohen për banesën. Këto rregulla përcaktojnë kur mund ta ndërprisni kontratën dhe në cilat raste mund ta ndërpresë pronari. Më poshtë janë rregullat bazë të vlefshme në vitin 2026.

Rregullat që zbatohen për banesën

Ligji austriak për qiratë, Mietrechtsgesetz (MRG), nuk zbatohet në të njëjtën mënyrë për çdo banesë. Në përgjithësi ekzistojnë tri kategori:

• Zbatim i plotë (Vollanwendungsbereich): zakonisht ndërtesa me të paktën 3 njësi të pavarura, të ndërtuara para 9 majit 1945, jo plotësisht të rinovuara dhe jo në pronësi të përbashkët. Këtu mund të ketë kufizime për qiranë dhe mbrojtje nga ndërprerja.
• Zbatim i pjesshëm (Teilanwendungsbereich): zakonisht ndërtesa të reja të pa subvencionuara ose banesa në bashkëpronësi. Nuk ka kufizim të qirasë, por ekziston mbrojtje nga ndërprerja.
• Përjashtim nga MRG: zakonisht ndërtesa me jo më shumë se 2 banesa të pavarura, kur kontrata është lidhur pas 31 dhjetorit 2001 dhe pronari ose një i afërm i tij është qiradhënës. Zbatohen vetëm rregullat e përgjithshme të së drejtës civile, ABGB.

Para nënshkrimit të kontratës mund të kërkoni këshillim nga një organizatë e pavarur për të sqaruar se në cilën kategori hyn banesa.

Çfarë përfshin qiraja?

Mietzins zakonisht paguhet çdo muaj dhe paraprakisht. Në përgjithësi mund të përbëhet nga:

• qiraja neto (Nettomietzins), e cila varet nga kategoria e banesës, vjetërsia e ndërtesës dhe rregullat përkatëse;
• pjesa proporcionale e shpenzimeve të përbashkëta dhe detyrimeve publike (Betriebskosten), si mbledhja e mbeturinave, uji dhe pastrimi;
• shpenzimet për pajisjet e përbashkëta, si ashensori ose ngrohja qendrore;
• pagesat për objektet e marra me qira, si mobiliet ose lavatriçja;
• TVSH-ja: 10% për qiranë dhe 20% për mobiliet dhe ngrohjen.

Qiramarrësi mund të shohë llogaritjen e plotë të shpenzimeve të përbashkëta të ndërtesës. Përveç qirasë, zakonisht paguhen veçmas ngrohja, energjia elektrike, interneti, tarifa e ORF-së (ORF-Beitrag) dhe sigurimet.

Nëse kjo parashikohet në kontratë, pronari mund të kërkojë edhe parapagim të qirasë (Mietzinsvorauszahlung). Për një banesë që i nënshtrohet zbatimit të plotë të MRG-së, parapagimi duhet të ndahet në një periudhë të përcaktuar. Për shembull, një parapagim prej 3.600 eurosh për dy vjet do të thotë se për 24 muaj paguhen 150 euro më pak në muaj. Ky parapagim nuk është i njëjtë me garancinë.

Kontrata me afat të caktuar: sa është minimumi?

Për banesat që i nënshtrohen zbatimit të plotë ose të pjesshëm të MRG-së, afati minimal i një kontrate me afat të caktuar (Befristung) është:

• 5 vjet, kur qiradhënësi është subjekt afarist;
• 3 vjet, kur qiradhënësi është person privat që nuk vepron si subjekt afarist.

Nuk ka kufi maksimal. Kontrata mund të zgjatet disa herë, por çdo zgjatje duhet të bëhet me shkrim dhe edhe për zgjatjet zbatohet afati minimal.

Nëse, kur përfundon afati, asnjëra palë nuk e zgjat ose nuk e ndërpret kontratën, ajo rinovohet automatikisht një herë për 5 vjet, ose për 3 vjet kur qiradhënësi është person privat. Në këtë rast, qiramarrësi mund ta ndërpresë në çdo kohë me afat njoftimi prej 3 muajsh, në fund të muajit.

Këto rregulla për kontratat me afat të caktuar zbatohen si për qiranë kryesore, ashtu edhe për nënqiranë (Untermiete).

Kur dhe si mund ta ndërpresë kontratën qiramarrësi?

• Kontratë me afat të caktuar, nën MRG: pas përfundimit të vitit të parë, me afat njoftimi 3 muajsh, në fund të muajit.
• Kontratë me afat të pacaktuar: zakonisht me afat njoftimi 1 muaj, në fund të muajit; duhet kontrolluar gjithmonë kontrata.
• Kontratë me afat të caktuar, jashtë MRG-së: si rregull, nuk mund të ndërpritet para përfundimit të afatit, përveç rasteve të rëndësishme.

E drejta për ndërprerjen e një kontrate me afat të caktuar nuk mund të përjashtohet ose kufizohet. Për këtë arsye, përfundimi më i hershëm i mundshëm është në fund të muajit të 16-të.

Për shembull, nëse keni jetuar më shumë se një vit në një banesë me kontratë me afat të caktuar dhe dëshironi të largoheni më 31 dhjetor, njoftimi duhet t’i ketë mbërritur pronarit më së voni më 30 shtator. Për një kontratë me afat të pacaktuar dhe afat njoftimi një muaj, afati për të njëjtën datë është 30 nëntori.

Një kontratë me afat të caktuar që është jashtë MRG-së mund të përfundojë më herët vetëm për një arsye të rëndësishme, për shembull kur banesa nuk është e përshtatshme për banim.

Njoftimi për ndërprerjen është i vlefshëm vetëm me nënshkrim. Dërgojeni me letër rekomande me konfirmim marrjeje.

Kur mund ta ndërpresë kontratën pronari?

Në rastet e zbatimit të plotë ose të pjesshëm të MRG-së ekziston mbrojtja nga ndërprerja (Kündigungsschutz). Pronari mund ta ndërpresë kontratën vetëm për një arsye të parashikuar me ligj, si:

• banesa nuk përdoret;
• banesa jepet tërësisht më tej ose jepet me nënqira me çmim në mënyrë të pajustifikueshme të lartë;
• vdekja e qiramarrësit, kur nuk ka person që ka të drejtë të hyjë në kontratë;
• borxhe të qirasë, kur pas një kërkese për pagesë vonesa është të paktën 8 ditë;
• neglizhencë e rëndë e banesës ose pamundësimi i jetesës së banorëve të tjerë;
• nevoja urgjente personale (Eigenbedarf) e pronarit, fëmijës ose nipit të tij, të cilën gjykata e shqyrton në mënyrë të rreptë;
• prishja e ndërtesës me leje zyrtare dhe sigurimin e një banese zëvendësuese.

Në rast të borxheve të qirasë, ndërprerja duhet të refuzohet nëse qiramarrësi paguan deri në përfundim të seancës së shkallës së parë dhe vonesa nuk është shkaktuar nga një neglizhencë e rëndë. Megjithatë, shpenzimet duhet të paguhen edhe në këtë rast.

Pyetje të shpeshta

A mund ta ndërpres kontratën me e-mail?

Jo. Një e-mail pa nënshkrim dhe pa formën e kërkuar nuk përbën ndërprerje të vlefshme.

Çfarë ndodh nëse përfundon afati i kontratës dhe askush nuk njofton?

Nën MRG, kontrata rinovohet automatikisht një herë për 5 ose 3 vjet. Pas kësaj, qiramarrësi mund ta ndërpresë me afat njoftimi 3 muajsh.

Çfarë ndodh me kontratën nëse vdes qiramarrësi kryesor?

Kontrata nuk përfundon automatikisht. Personat me të drejtë hyrjeje që kanë jetuar në të njëjtën familje dhe kanë nevojë urgjente për banesën, për shembull bashkëshorti, partneri, të afërmit në vijë të drejtë ose vëllai e motra, hyjnë automatikisht në kontratë, përveç nëse brenda 14 ditësh njoftojnë pronarin se nuk dëshirojnë ta vazhdojnë.

Kur kthehet garancia?

Nëse pronari ka konstatuar se banesa është dorëzuar në gjendje të rregullt, garancia duhet të kthehet pa vonesë. Gjatë dorëzimit rekomandohet të përgatitet një procesverbal dorëzimi (Übergabeprotokoll).

Hapat praktikë

1. Kontrolloni në kontratë nëse qiraja i nënshtrohet zbatimit të plotë, të pjesshëm ose asnjë zbatimi të MRG-së.
2. Shënoni nëse kontrata është me afat të caktuar apo të pacaktuar dhe kontrolloni afatin e njoftimit.
3. Llogaritni datën e fundit kur njoftimi duhet t’i mbërrijë pronarit, jo vetëm datën kur e dërgoni.
4. Përgatiteni njoftimin me shkrim dhe nënshkrim dhe dërgojeni me letër rekomande me konfirmim marrjeje.
5. Ruani kopjen e njoftimit, dëshminë e dërgimit dhe çdo komunikim me pronarin.
6. Gjatë largimit, fotografoni gjendjen e banesës dhe nënshkruani një Übergabeprotokoll për të lehtësuar kthimin e garancisë.
7. Nëse ka mosmarrëveshje, kërkoni këshillim nga një organizatë e pavarur ose nga një profesionist ligjor.

Shënim: Ky material është përmbledhje e rregullave të publikuara dhe nuk përbën këshillim juridik. Përdoreni në përgjegjësinë tuaj dhe kërkoni këshillim profesional për rastin konkret.

Burimi: oesterreich.gv.at