Affitto e contratto di locazione in Austria: durata determinata e disdetta

Se affitti un appartamento in Austria, è importante sapere se il contratto è a tempo determinato o indeterminato e quale legge si applica all’immobile. Da questo dipendono i termini di disdetta, la data in cui la locazione può terminare e i motivi per cui il locatore può recedere. Di seguito sono riassunte le regole di base valide nel 2026.

In breve

• Per una locazione abitativa a tempo determinato soggetta al Mietrechtsgesetz (MRG), la durata minima è di 5 anni; se il locatore è una persona privata non esercente attività imprenditoriale, è di 3 anni.
• Il conduttore può disdire il contratto a tempo determinato dopo il primo anno, con un preavviso di 3 mesi e con effetto alla fine del mese. La prima scadenza possibile è la fine del 16° mese.
• Per un contratto a tempo indeterminato il preavviso è generalmente di 1 mese, con effetto alla fine del mese.
• Una disdetta inviata per e-mail senza firma non è valida.
• Il locatore può recedere soltanto per un motivo importante riconosciuto dalla legge.

Quali regole si applicano al tuo appartamento?

Il Mietrechtsgesetz (MRG), cioè la legge austriaca sulle locazioni, non si applica nello stesso modo a tutti gli appartamenti. In generale si distinguono tre situazioni.

• Vollanwendungsbereich, applicazione completa: tipicamente edifici con almeno 3 unità autonome, costruiti prima del 9 maggio 1945, non completamente ristrutturati e non di proprietà condominiale. Si applicano limiti al canone e la tutela contro la disdetta.
• Teilanwendungsbereich, applicazione parziale: tipicamente edifici di nuova costruzione non sovvenzionati o appartamenti in proprietà condominiale. Non esiste un limite al canone, ma resta la tutela contro la disdetta.
• Esclusione dal MRG: in genere edifici con un massimo di 2 appartamenti autonomi, per contratti stipulati dopo il 31 dicembre 2001, quando il locatore è il proprietario o un suo familiare stretto. Si applica soltanto il diritto civile generale previsto dall’ABGB.

Prima di firmare, puoi verificare a quale categoria appartiene la locazione rivolgendoti a un’organizzazione indipendente di consulenza.

Da cosa è composto il canone?

Il canone di locazione, o Mietzins, viene normalmente pagato ogni mese in anticipo. Di solito comprende:

• il canone netto, Nettomietzins, determinato in base alla categoria dell’appartamento, all’età dell’edificio e ad altre regole;
• la quota proporzionale delle spese comuni e degli oneri pubblici, le Betriebskosten, come raccolta dei rifiuti, acqua e pulizia;
• eventuali costi per impianti comuni, come ascensore o riscaldamento centralizzato;
• eventuali costi per beni presi in locazione, come mobili o lavatrice;
• l’IVA: 10% sul canone e 20% su mobili e riscaldamento.

Puoi consultare il rendiconto complessivo delle spese comuni dell’edificio. Oltre al canone, normalmente paghi separatamente riscaldamento, elettricità, internet, il contributo ORF (ORF-Beitrag) e le assicurazioni.

Se previsto dal contratto, il locatore può richiedere un anticipo sul canone, il Mietzinsvorauszahlung. Per un appartamento soggetto all’applicazione completa del MRG, l’anticipo deve essere ripartito su un periodo determinato. Un anticipo di 3.600 euro per due anni significa pagare 150 euro in meno al mese per 24 mesi. Non si tratta della cauzione.

Contratto a tempo determinato: qual è la durata minima?

Per le locazioni abitative soggette all’applicazione completa o parziale del MRG, la durata minima del contratto a tempo determinato, o Befristung, è:

• 5 anni se il locatore è un imprenditore;
• 3 anni se il locatore è una persona privata non imprenditore.

Non esiste una durata massima. Il contratto può essere prorogato più volte, ma ogni proroga deve essere fatta per iscritto e anche per le proroghe valgono le durate minime.

Se alla scadenza nessuno rinnova o disdice il contratto, questo si rinnova automaticamente una sola volta: per 5 anni oppure, nel caso di un locatore privato non imprenditore, per 3 anni. Durante questo periodo il conduttore può disdire in qualsiasi momento con un preavviso di 3 mesi, con effetto alla fine del mese.

Le regole sui contratti a tempo determinato valgono sia per la locazione principale sia per la sublocazione, o Untermiete.

Quando e come può disdire il conduttore?

• Contratto a tempo determinato soggetto al MRG: dopo il primo anno, con 3 mesi di preavviso e con effetto l’ultimo giorno del mese.
• Contratto a tempo indeterminato: generalmente con 1 mese di preavviso, ma occorre controllare il contratto; l’effetto è normalmente alla fine del mese.
• Contratto a tempo determinato escluso dal MRG: in linea generale non può essere disdetto prima della scadenza, salvo un motivo importante; termina alla data stabilita.

Il diritto del conduttore di disdire un contratto a tempo determinato soggetto al MRG non può essere escluso o limitato. La prima cessazione possibile è alla fine del 16° mese.

Per esempio, se vivi da più di un anno in un appartamento a tempo determinato e vuoi trasferirti il 31 dicembre, la disdetta deve pervenire al locatore entro il 30 settembre. Con un contratto a tempo indeterminato e un preavviso di un mese, per la stessa data la disdetta deve pervenire entro il 30 novembre.

Un contratto a tempo determinato escluso dal MRG può essere terminato prima della scadenza soltanto per un motivo importante, per esempio se l’appartamento è diventato inabitabile.

La disdetta deve essere firmata per essere valida. È consigliabile inviarla con lettera raccomandata con ricevuta di ritorno.

Quando può disdire il locatore?

Nel Vollanwendungsbereich e nel Teilanwendungsbereich esiste la tutela contro la disdetta, o Kündigungsschutz. Il locatore può recedere soltanto per un motivo previsto dalla legge, tra cui:

• il mancato utilizzo dell’appartamento;
• la cessione completa dell’appartamento o la sublocazione a un prezzo sproporzionatamente elevato;
• la morte del conduttore, se non esiste una persona autorizzata a subentrare;
• arretrati di affitto: dopo un sollecito, un ritardo di almeno 8 giorni;
• grave trascuratezza dell’appartamento o comportamento che renda impossibile la convivenza degli altri abitanti;
• un urgente bisogno personale, Eigenbedarf, del locatore, di suo figlio o di suo nipote, valutato rigorosamente dal tribunale;
• la demolizione dell’edificio autorizzata dall’autorità, con la disponibilità di un alloggio sostitutivo.

In caso di arretrati, la disdetta deve essere respinta se il conduttore paga entro la fine della prima udienza e il ritardo non è stato causato da una grave negligenza. Anche in questo caso devono essere rimborsate le spese.

Domande frequenti

Posso disdire il contratto di locazione per e-mail?

No. Un’e-mail informale e priva di firma non costituisce una disdetta valida.

Cosa succede se scade il contratto a tempo determinato e nessuno comunica nulla?

Se il contratto è soggetto al MRG, si rinnova automaticamente una sola volta per 5 o 3 anni. Il conduttore può poi disdirlo in qualsiasi momento con un preavviso di 3 mesi.

Cosa succede al contratto se muore il conduttore principale?

Il contratto non termina automaticamente. Le persone autorizzate che vivevano nella stessa economia domestica e hanno un urgente bisogno dell’alloggio, per esempio coniuge, partner, parenti in linea retta o fratelli, subentrano automaticamente, salvo comunicare al locatore entro 14 giorni di non voler proseguire.

Quando viene restituita la cauzione?

Se il locatore ha verificato che l’appartamento è stato restituito correttamente, la cauzione deve essere restituita senza ritardo. Al momento della riconsegna è consigliabile redigere un verbale di consegna, l’Übergabeprotokoll.

Passaggi pratici

1. Controlla se il contratto è a tempo determinato o indeterminato.
2. Verifica se si applica il Mietrechtsgesetz (MRG) e se l’immobile rientra nel Vollanwendungsbereich, nel Teilanwendungsbereich o nell’esclusione dal MRG.
3. Controlla nel contratto il termine di preavviso e calcola la data in cui la disdetta deve pervenire al locatore.
4. Prepara una comunicazione scritta, firmala e inviala con raccomandata con ricevuta di ritorno.
5. Conserva una copia della disdetta e della ricevuta di consegna.
6. Alla riconsegna dell’appartamento, fotografa lo stato dei locali e prepara un Übergabeprotokoll.
7. Per casi complessi o controversie, chiedi consulenza a un professionista legale o a un’organizzazione indipendente di consulenza.

Queste informazioni sono basate sulle fonti disponibili online e non costituiscono consulenza legale. La fonte indicata è oesterreich.gv.at.