Закупнина и договор за изнајмување во Австрија: определено време и отказ

Ако изнајмувате стан во Австрија, важно е да знаете дали сте потпишале договор на определено или неопределено време и кој закон се применува за вашиот стан. Од тоа зависи кога и со колкав отказен рок можете да го раскинете договорот, како и кога сопственикот може да го откаже. Во продолжение се сумирани основните правила што важат во 2026 година.

Накратко

• Кај договор за стан на определено време, најкраткото времетраење е 5 години, а кај сопственик кој не изнајмува како претприемач – 3 години, кога се применува законот за закуп.
• Како станар, договорот на определено време можете да го откажете по истекот на првата година, со отказен рок од 3 месеци и со завршување на крајот на месецот. Најрано може да заврши на крајот на 16-тиот месец.
• Кај договор на неопределено време, отказниот рок обично е 1 месец, со завршување на крајот на месецот.
• Отказ испратен по е-пошта без потпис не е валиден.
• Сопственикот може да откаже само поради важна причина признаена со закон.

Кои правила важат за вашиот стан?

Австрискиот закон за закуп Mietrechtsgesetz (MRG) не се применува на сите станови на ист начин. Постојат три главни категории:

• Целосна примена (Vollanwendungsbereich): најчесто станбена зграда со најмалку 3 самостојни единици, изградена пред 9 мај 1945 година, која не е целосно реновирана и не е во етажна сопственост. Постои ограничување на закупнината и заштита од отказ.
• Делумна примена (Teilanwendungsbereich): несубвенционирана новоградба или стан во етажна сопственост. Нема ограничување на закупнината, но постои заштита од отказ.
• Исклучок од MRG: зграда со најмногу 2 самостојни станови, ако договорот е склучен по 31 декември 2001 година и сопственикот или негов близок роднина е сопственикот-изнајмувач. Во овој случај се применува само општото граѓанско право според Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch (ABGB).

Пред потпишување на договорот, кај независна советодавна организација можете да проверите во која категорија спаѓа вашиот закуп.

Од што се состои закупнината?

Закупнината (Mietzins) обично се плаќа месечно и однапред. Најчесто ги опфаќа следните ставки:

• нето закупнина (Nettomietzins), која зависи од категоријата на станот, староста на зградата и други правила;
• пропорционален дел од трошоците за заедничките делови и јавните давачки (Betriebskosten), на пример собирање отпад, вода и чистење;
• по потреба, трошоци за заедничка опрема, како лифт или централно греење;
• по потреба, надомест за изнајмени предмети, како мебел или машина за перење;
• ДДВ: 10 проценти на закупнината и 20 проценти на мебелот и греењето.

Имате право да ја разгледате целосната пресметка на трошоците на зградата. Покрај закупнината, обично одделно се плаќаат греењето, електричната енергија, интернетот, давачката за ORF (ORF-Beitrag) и осигурувањата.

Ако тоа е предвидено во договорот, сопственикот може да побара аванс за закупнина (Mietzinsvorauszahlung). Кај стан на кој целосно се применува MRG, авансот мора да се распредели на одреден период. На пример, аванс од 3600 евра за две години значи дека 24 месеци ќе плаќате 150 евра помалку месечно. Ова не е исто што и кауција.

Договор на определено време: кој е минималниот период?

Кај закуп на стан на кој целосно или делумно се применува MRG, договорот на определено време (Befristung) мора да трае најмалку:

• 5 години, ако сопственикот изнајмува како претприемач;
• 3 години, ако сопственикот е приватно лице кое не изнајмува како претприемач.

Не постои максимално времетраење. Договорот може повеќепати да се продолжува, но секое продолжување мора да биде во писмена форма и за него важи и минималното времетраење.

Ако по истекот на рокот никој не го продолжи или откаже договорот, тој еднаш автоматски се продолжува за 5 години, односно за 3 години ако сопственикот е приватно лице. Во таков случај, станарот може во секое време да го откаже договорот со отказен рок од 3 месеци, со завршување на крајот на месецот.

Овие правила важат и за главен закуп и за подзакуп (Untermiete).

Кога и како станарот може да откаже?

• Договор на определено време под MRG: 3 месеци отказен рок, по истекот на првата година, со завршување на последниот ден од месецот.
• Договор на неопределено време: обично 1 месец, но мора да се провери договорот; најчесто завршува на последниот ден од месецот.
• Договор на определено време надвор од MRG: по правило нема можност за предвремен отказ и договорот завршува со истекот на рокот.

Правото на отказ кај договор на определено време не смее да се исклучи или ограничи. Најраниот можен датум на завршување е крајот на 16-тиот месец.

На пример, ако во станот живеете повеќе од една година и сакате да се иселите на 31 декември, отказот мора да пристигне кај сопственикот најдоцна до 30 септември. Кај договор на неопределено време со отказен рок од еден месец, рокот за истиот датум би бил 30 ноември.

Договор на определено време кој е исклучен од MRG може предвреме да се прекине само поради важна причина, на пример ако станот е непогоден за живеење.

Отказот е валиден само ако е потпишан. Најбезбедно е да го испратите како препорачано писмо со повратница.

Кога сопственикот може да го откаже договорот?

Кај целосна и делумна примена на MRG постои заштита од отказ (Kündigungsschutz). Сопственикот може да го откаже договорот само поради законски признаена причина, како што се:

• станот не се користи;
• станот целосно се отстапува на друго лице или се дава под закуп по несразмерно висока цена;
• смрт на станарот, ако нема лице со право да стапи во договорот;
• неплатена закупнина: и покрај опомената, доцнењето трае најмалку 8 дена;
• сериозно занемарување на станот или оневозможување на нормалното живеење на другите станари;
• итна лична потреба (Eigenbedarf) на сопственикот, неговото дете или внуче, што судот го проверува строго;
• рушење со службено одобрение и обезбедување замена за станување.

Кај долг за закуп, отказот треба да се одбие ако станарот го плати долгот до крајот на првостепеното судење и доцнењето не било предизвикано од сериозно невнимание. Сепак, трошоците мора да се надоместат.

Често поставувани прашања

Можам ли да го откажам договорот по е-пошта?

Не. Е-пошта без потпис и без соодветна форма не претставува валиден отказ.

Што се случува ако истече договорот на определено време и никој не реагира?

Кога се применува MRG, договорот еднаш автоматски се продолжува за 5 или 3 години. Потоа можете да го откажете во секое време со отказен рок од 3 месеци.

Што се случува со договорот ако почине главниот станар?

Договорот не престанува автоматски. Овластени лица кои живееле во заедничко домаќинство и имаат итна потреба од стан, на пример брачен или вонбрачен партнер, роднина по права линија или брат/сестра, автоматски стапуваат во договорот, освен ако во рок од 14 дена не му соопштат на сопственикот дека не сакаат да продолжат.

Кога ќе ја добијам назад кауцијата?

Ако сопственикот потврдил дека станот е предаден уредно, кауцијата треба да се врати без одлагање. При иселување се препорачува да се состави записник за примопредавање (Übergabeprotokoll).

Практични чекори

1. Проверете дали за вашиот стан важи целосно, делумно или воопшто не важи MRG.
2. Прочитајте дали договорот е на определено или неопределено време и проверете ги договорените отказни рокови.
3. Пресметајте го датумот до кој отказот мора да пристигне кај сопственикот, а не само датумот на испраќање.
4. Подгответе писмен и потпишан отказ и испратете го како препорачано писмо со повратница.
5. При иселување направете Übergabeprotokoll, документирајте ја состојбата на станот и побарајте навремено враќање на кауцијата.
6. Ако има спор околу отказот, закупнината или кауцијата, побарајте совет од независна советодавна организација или правен стручњак.

Овој текст е информативен и не претставува правен совет. Користењето е на сопствена одговорност. За конкретен случај обратете се кај адвокат или друг квалификуван правен стручњак.

Извор: oesterreich.gv.at