Аренда жилья в Австрии: срочный договор, срок и расторжение

Если вы арендуете жильё в Австрии, важно знать, заключён ли договор на определённый или неопределённый срок и распространяется ли на него австрийский закон о найме Mietrechtsgesetz (MRG). От этого зависят срок расторжения, возможность досрочного прекращения договора и защита от Kündigung со стороны арендодателя. Ниже приведены основные правила, действующие в 2026 году.

Коротко о главном

• Для срочного договора аренды в сфере действия MRG минимальный срок обычно составляет 5 лет, а если арендодатель — частное лицо, не действующее как предприниматель, — 3 года.
• Арендатор может расторгнуть срочный договор после первого года с уведомлением за 3 месяца к концу месяца. Самая ранняя дата окончания — конец 16-го месяца.
• При бессрочном договоре срок уведомления обычно составляет 1 месяц к концу месяца.
• Расторжение без подписи, например обычным электронным письмом, недействительно.
• Арендодатель может расторгнуть договор только по признанной законом важной причине.

Какие правила действуют для вашего жилья?

Mietrechtsgesetz (MRG) применяется к жилью не одинаково. Обычно различают три группы.

• Полная сфера действия — Vollanwendungsbereich: например, дом как минимум с 3 самостоятельными объектами, построенный до 9 мая 1945 года, не полностью отремонтированный и не находящийся в собственности по правилам Eigentumswohnung. В этом случае действуют ограничения арендной платы и защита от расторжения.
• Частичная сфера действия — Teilanwendungsbereich: например, несубсидированный новострой или квартира в доме с Eigentumswohnungen. Ограничения арендной платы отсутствуют, но сохраняется защита от расторжения.
• Исключение из MRG: например, здание максимум с 2 самостоятельными квартирами, если договор заключён после 31 декабря 2001 года, а арендодатель — собственник или его близкий родственник. Тогда в основном применяется общее гражданское право ABGB.

До подписания договора стоит выяснить у независимой консультационной организации, к какой категории относится конкретное жильё.

Из чего состоит арендная плата?

Mietzins обычно платят ежемесячно и авансом. В него могут входить:

• чистая арендная плата — Nettomietzins, зависящая от категории жилья, возраста здания и других правил;
• доля общих расходов и публичных сборов — Betriebskosten, например за вывоз мусора, воду и уборку;
• расходы на общие устройства, например лифт или центральное отопление;
• плата за арендованные предметы, например мебель или стиральную машину;
• НДС: 10% на арендную плату и 20% на мебель и отопление.

Арендатор может ознакомиться с полным расчётом общих расходов дома. Отдельно от арендной платы обычно оплачиваются отопление, электричество, интернет, сбор ORF-Beitrag и страховки.

Если это предусмотрено договором, арендодатель может потребовать предварительную оплату аренды — Mietzinsvorauszahlung. В жилье, подпадающем под полную сферу MRG, такую сумму необходимо распределить на определённый период. Например, предоплата 3600 евро за 2 года означает уменьшение ежемесячной платы на 150 евро в течение 24 месяцев. Это не то же самое, что залог — Kaution.

Срочный договор: минимальная продолжительность

Для срочной аренды — Befristung — в полной или частичной сфере действия MRG минимальный срок составляет:

• 5 лет, если арендодатель действует как предприниматель;
• 3 года, если арендодатель — частное лицо, не являющееся предпринимателем.

Максимального срока нет. Договор можно продлевать неоднократно, однако каждое продление должно быть оформлено письменно, и минимальные сроки также применяются к продлениям.

Если по окончании срока никто не продлевает и не расторгает договор, он один раз автоматически продлевается на 5 лет либо на 3 года при частном арендодателе. После этого арендатор может в любое время расторгнуть договор с уведомлением за 3 месяца к концу месяца.

Эти правила распространяются как на основной договор аренды, так и на субаренду — Untermiete.

Когда и как арендатор может расторгнуть договор?

Основные сроки

• Срочный договор в сфере MRG: после первого года, с уведомлением за 3 месяца к последнему дню месяца.
• Бессрочный договор: обычно за 1 месяц к концу месяца, но точный договор нужно проверить.
• Срочный договор, исключённый из MRG: как правило, досрочное расторжение невозможно; договор заканчивается по истечении срока.

Право арендатора расторгнуть срочный договор в сфере MRG нельзя исключить или ограничить. Самая ранняя возможная дата окончания — конец 16-го месяца.

Например, если арендатор проживает по срочному договору больше года и хочет выехать 31 декабря, уведомление должно поступить арендодателю не позднее 30 сентября. При бессрочном договоре со сроком уведомления в 1 месяц крайним сроком будет 30 ноября.

Срочный договор, не подпадающий под MRG, можно досрочно прекратить только по важной причине, например если жильё стало непригодным для проживания.

Расторжение действительно только при наличии подписи. Лучше отправлять его заказным письмом с уведомлением о вручении — Einschreiben mit Rückschein.

Когда арендодатель может расторгнуть договор?

В полной и частичной сфере действия MRG действует защита от расторжения — Kündigungsschutz. Арендодатель может расторгнуть договор только по предусмотренной законом причине. К таким причинам относятся, например:

• жильё не используется;
• жильё полностью передано третьему лицу или сдано в субаренду по явно завышенной цене;
• смерть арендатора, если нет лица, имеющего право вступить в договор;
• задолженность по аренде: несмотря на требование об оплате, просрочка составляет не менее 8 дней;
• серьёзное запущенное состояние жилья или действия, делающие жизнь соседей невыносимой;
• срочная собственная потребность — Eigenbedarf — арендодателя, его ребёнка или внука; суд проверяет такую причину строго;
• снос здания при наличии разрешения органа власти и предоставлении заменяющего жилья.

При задолженности требование о расторжении должно быть отклонено, если арендатор оплатит долг до окончания заседания суда первой инстанции и просрочка не была вызвана серьёзной виной. Однако судебные расходы всё равно необходимо возместить.

Частые вопросы

Можно ли расторгнуть договор по электронной почте?

Нет. Электронное письмо без подписи и установленной формы не считается действительным расторжением.

Что произойдёт, если срочный договор закончился, а никто ничего не сообщил?

В сфере действия MRG договор один раз автоматически продлевается на 5 или 3 года. После этого арендатор может расторгнуть его с уведомлением за 3 месяца к концу месяца.

Что будет с договором, если основной арендатор умер?

Договор не прекращается автоматически. Правомочные лица, которые жили с ним в общем хозяйстве и имеют срочную потребность в жилье, например супруг, партнёр, родственник по прямой линии или брат/сестра, автоматически вступают в договор, если в течение 14 дней не сообщат арендодателю, что не хотят его продолжать.

Когда возвращается залог?

Если арендатор надлежащим образом вернул жильё, арендодатель должен без промедления вернуть Kaution. При передаче жилья рекомендуется составить акт приёма-передачи — Übergabeprotokoll.

Практические шаги

1. Проверьте в договоре, является ли аренда срочной или бессрочной, а также указаны ли MRG и точный срок уведомления.
2. Уточните, относится ли жильё к Vollanwendungsbereich, Teilanwendungsbereich или исключению из MRG.
3. Рассчитайте крайнюю дату получения уведомления арендодателем, а не только дату отправки письма.
4. Подготовьте письменное расторжение с подписью и отправьте его заказным письмом с уведомлением о вручении.
5. При выезде составьте Übergabeprotokoll, зафиксируйте состояние жилья и отдельно уточните порядок возврата Kaution.
6. При споре о сроках, задолженности или Kündigung обратитесь в независимую консультационную организацию или к юристу.

Важно: этот материал носит общий информационный характер и не заменяет юридическую консультацию. Применимые правила зависят от договора и конкретного жилья.

Источник: oesterreich.gv.at