Bérleti díj és bérleti szerződés Ausztriában: határozott idő és felmondás

Ausztriában a bérleti szerződés felmondásának szabályai attól is függnek, hogy határozott vagy határozatlan időre szól-e a szerződés, illetve vonatkozik-e rá a Mietrechtsgesetz (MRG). Ezek határozzák meg a bérleti idő minimumát, a felmondási időt és azt is, hogy a bérbeadó milyen esetekben szüntetheti meg a szerződést.

A legfontosabb szabályok röviden

• Az MRG hatálya alatt a határozott idejű lakásbérlet minimális időtartama vállalkozó bérbeadónál 5 év, magánszemély bérbeadónál 3 év.
• A bérlő a határozott idejű szerződést az első év letelte után, 3 hónapos felmondási idővel, hónap végére mondhatja fel. A legkorábbi megszűnés általában a 16. hónap végére eshet.
• Határozatlan idejű szerződésnél a felmondási idő általában 1 hónap, hónap végére, de a szerződés szövegét mindig ellenőrizni kell.
• Az MRG alól kivett határozott idejű szerződés főszabály szerint csak a határidő lejártakor szűnik meg.
• Az aláírás nélküli, formátlan e-mail nem érvényes felmondás.
• A bérbeadó a teljes vagy részleges MRG-hatály alatt csak törvényben elismert fontos okkal mondhat fel.

Melyik szabályozás vonatkozik a lakásra?

Az osztrák Mietrechtsgesetz (MRG) nem minden lakásra ugyanúgy vonatkozik. A bérleti szerződés aláírása előtt érdemes tisztázni, hogy az ingatlan melyik kategóriába tartozik.

Teljes hatály: Vollanwendungsbereich

Jellemzően ide tartozik a legalább 3 önálló egységet tartalmazó, 1945. május 9. előtt épült, nem teljesen felújított és nem társasházi tulajdonban álló épület. Ebben a kategóriában bérletidíj-korlátozás és felmondási védelem is érvényesül.

Részleges hatály: Teilanwendungsbereich

Ide tartozhat például a nem támogatott új építésű ház vagy a társasházi lakás. Ilyenkor nincs bérletidíj-korlátozás, de felmondási védelem fennállhat.

Az MRG alóli kivétel

Az MRG alól kivett lehet például a legfeljebb 2 önálló lakással rendelkező épület, ha a szerződést 2001. december 31. után kötötték, és a bérbeadó a tulajdonos vagy közeli hozzátartozója. Ezekre a bérletekre elsősorban az általános polgári jog, az ABGB vonatkozik.

Miből áll a bérleti díj?

A Mietzins általában havonta, előre fizetendő. Összetevői jellemzően a következők:

• Nettomietzins: a nettó bérleti díj, amelyet többek között a lakás kategóriája és a ház kora befolyásolhat;
• Betriebskosten: a közös költségek és közterhek arányos része, például a szemétszállítás, a víz és a takarítás;
• a közös berendezések, például a lift vagy a központi fűtés költsége;
• bérelt tárgyak, például bútor vagy mosógép díja;
• áfa: a bérleti díjra 10 százalék, a bútorokra és a fűtésre 20 százalék.

A ház teljes közösköltség-elszámolásába betekinthetsz. A fűtést, az áramot, az internetet, az ORF-Beitrag díját és a biztosításokat általában külön kell fizetni.

Ha a szerződés rendelkezik róla, a bérbeadó Mietzinsvorauszahlung formájában bérleti díj-előleget is kérhet. A teljes MRG-hatály alá tartozó lakásnál az előleget egy meghatározott időszakra kell lebontani. Például 3600 euró előleg két évre havi 150 euróval csökkenti a fizetendő összeget 24 hónapon keresztül. Ez nem azonos a kaucióval.

Határozott idejű szerződés: minimális időtartam

A teljes vagy részleges MRG-hatály alá tartozó lakásbérletnél a határozott idő, vagyis a Befristung legalább:

• 5 év, ha a bérbeadó vállalkozó;
• 3 év, ha a bérbeadó nem vállalkozó magánszemély.

A határozott időnek nincs felső határa. A szerződés többször is meghosszabbítható, de minden hosszabbításnak írásban kell történnie, és a minimális időtartam szabályait ilyenkor is be kell tartani.

Ha a határidő lejártakor egyik fél sem hosszabbítja meg és nem mondja fel a szerződést, az MRG hatálya alatt a szerződés egyszer automatikusan megújul: vállalkozó bérbeadónál 5 évre, magánszemély bérbeadónál 3 évre. Ezt követően a bérlő 3 hónapos felmondási idővel, hónap végére felmondhat.

A szabályok a főbérletre és az albérletre, vagyis az Untermiete esetére is vonatkoznak.

Mikor és hogyan mondhat fel a bérlő?

Határozott idejű, MRG hatálya alá tartozó szerződés

A bérlő az első év letelte után 3 hónapos felmondási idővel, hónap utolsó napjára mondhatja fel a szerződést. A felmondási jog nem zárható ki és nem korlátozható. A legkorábbi lehetséges megszűnés általában a 16. hónap vége.

Ha például a bérlő december 31-én szeretne kiköltözni, a felmondásnak legkésőbb szeptember 30-ig meg kell érkeznie a bérbeadóhoz.

Határozatlan idejű szerződés

A felmondási idő általában 1 hónap, hónap végére, de mindig ellenőrizni kell a szerződés vonatkozó rendelkezéseit. December 31-i kiköltözésnél az egyhónapos határidő esetén a felmondásnak legkésőbb november 30-ig kell megérkeznie.

Az MRG alól kivett, határozott idejű szerződés

Főszabály szerint nincs rendes felmondási lehetőség a határidő lejárta előtt. Korábbi megszüntetésre csak fontos okkal kerülhet sor, például akkor, ha a lakás lakhatatlanná válik.

A felmondás formája

A felmondást alá kell írni. A biztonság érdekében tértivevényes ajánlott levélben küldd el, és őrizd meg a feladás, valamint a kézbesítés igazolását. Az aláírás nélküli e-mail önmagában nem érvényes felmondás.

Mikor mondhat fel a bérbeadó?

A teljes és részleges MRG-hatály alatt felmondási védelem, vagyis Kündigungsschutz érvényesül. A bérbeadó csak törvényben elismert okkal mondhat fel. Ilyen lehet például:

• a lakás nem használata;
• a lakás teljes továbbadása vagy aránytalanul drága albérletbe adása;
• a bérlő halála, ha nincs belépésre jogosult személy;
• lakbérhátralék, ha a felszólítás ellenére legalább 8 napos késedelem áll fenn;
• a lakás súlyos elhanyagolása vagy a lakótársak életének ellehetetlenítése;
• a bérbeadó, gyermeke vagy unokája sürgős saját lakásigénye, amelyet a bíróság szigorúan vizsgál;
• bontás hatósági engedéllyel és csereingatlan biztosításával.

Lakbérhátralék esetén a felmondást el kell utasítani, ha a bérlő az elsőfokú tárgyalás végéig megfizeti a tartozást, és a késedelmet nem súlyos mulasztás okozta. A felmerült költségeket ilyenkor is meg kell téríteni.

Gyakori kérdések

Felmondható a bérleti szerződés e-mailben?

Az aláírás nélküli, formátlan e-mail nem érvényes felmondás. Írásban, aláírva és igazolható módon küldd el a nyilatkozatot.

Mi történik, ha lejár a határozott idő, de senki nem jelez?

Az MRG hatálya alatt a szerződés egyszer automatikusan megújul 5 vagy 3 évre. Ezt a bérlő 3 hónapos felmondási idővel, hónap végére felmondhatja.

Mi történik, ha meghal a főbérlő?

A szerződés nem szűnik meg automatikusan. A közös háztartásban élő, sürgős lakásigénnyel rendelkező jogosultak – például házastárs, élettárs, egyenes ági rokon vagy testvér – automatikusan beléphetnek a szerződésbe, kivéve, ha 14 napon belül jelzik a bérbeadónak, hogy nem kívánják folytatni.

Mikor jár vissza a kaució?

Ha a lakást rendben adtad vissza, és a bérbeadó ezt igazolta, a kauciót haladéktalanul vissza kell fizetni. Az átadáskor készíts Übergabeprotokoll dokumentumot, amelyben szerepelhetnek a mérőóraállások, a lakás állapota és az esetleges hibák.

Gyakorlati lépések felmondás előtt

1. Ellenőrizd, hogy a szerződés határozott vagy határozatlan idejű-e.
2. Tisztázd, hogy a lakásra a Mietrechtsgesetz teljes, részleges vagy semmilyen hatálya vonatkozik-e.
3. Számítsd ki a felmondási időt és azt a dátumot, amikor a felmondásnak meg kell érkeznie.
4. Készíts írásos, aláírt felmondást, amelyben szerepel a lakás címe és a kívánt megszűnési időpont.
5. Küldd el a felmondást tértivevényes ajánlott levélben, és őrizd meg a dokumentumokat.
6. Kiköltözéskor készíts Übergabeprotokollt, fényképeket és mérőóraállásokat, majd rendezd a fennmaradó költségeket.

Az összefoglaló a 2026-ban érvényes, általános szabályokat mutatja be, és nem helyettesít jogi tanácsadást. Egyedi vagy vitás ügyben fordulj ügyvédhez vagy jogi szakemberhez. További tájékoztatás az oesterreich.gv.at oldalon érhető el.