奥地利租金与租赁合同：固定期限、解约与通知期

在奥地利租赁住房时，合同是固定期限还是无限期，以及住房适用哪一套法律规则，都会影响租客何时可以解约、需要提前多久通知，以及房东在什么情况下可以终止合同。以下内容概述2026年适用的基本规则。

你的住房适用哪些规则？

奥地利《租赁法》（Mietrechtsgesetz，简称MRG）并不以完全相同的方式适用于所有住房。通常可分为三类：

• 全面适用（Vollanwendungsbereich）：通常是至少有3个独立住宅单元的建筑，建于1945年5月9日以前、未完全翻修且不属于公寓产权的住房。一般享有租金限制和解约保护。
• 部分适用（Teilanwendungsbereich）：例如非补贴的新建住房或公寓产权住房。通常没有租金上限，但有解约保护。
• 不适用MRG的例外：例如最多有2个独立住宅单元的建筑；以及在2001年12月31日以后签订、房东为房屋所有人或其近亲属的合同。这类合同主要适用《普通民法典》（Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch，简称ABGB）。

签署合同前，可以向独立的咨询机构确认具体租赁关系属于哪一类。

租金由哪些部分组成？

租金（Mietzins）通常按月预付，常见组成部分包括：

• 净租金（Nettomietzins）：取决于住房类别、建筑年代及其他法律规则；
• 公共运营费用及公共税费的分摊部分（Betriebskosten），例如垃圾处理、供水和清洁费用；
• 可能产生的公共设施费用，例如电梯和中央供暖；
• 可能产生的租赁物品费用，例如家具或洗衣机；
• 增值税：租金适用10%，家具和供暖适用20%。

你可以查阅整栋建筑的公共费用结算。除租金外，供暖、电费、互联网、广播电视费（ORF-Beitrag）和保险通常需要另行支付。

如果合同有约定，房东也可以要求预付租金（Mietzinsvorauszahlung）。对于全面适用MRG的住房，预付款必须分摊到特定期间。例如，3600欧元的两年预付款，意味着24个月内每月少支付150欧元。预付租金不等同于押金（Kaution）。

固定期限合同：最低期限是多少？

对于全面或部分适用MRG的住房，固定期限（Befristung）的最低期限如下：

• 房东是企业经营者：5年；
• 房东是非经营者的私人：3年。

法律没有规定最高期限。合同可以多次延长，但每次延长都必须以书面形式进行，并且同样适用最低期限要求。

如果固定期限届满时双方都没有续签或解约，合同会自动续期一次：房东是企业经营者时续期5年，房东是私人时续期3年。续期后，租客可以随时提前3个月、在月底终止合同。

上述固定期限规则同时适用于主租赁（Hauptmiete）和转租（Untermiete）。

租客何时以及如何解约？

• 适用MRG的固定期限合同：第一个租赁年度结束后，租客可提前3个月通知，并在一个月的最后一天终止合同。
• 无限期合同：通常提前1个月通知，并在月底终止，但应检查合同中的具体约定。
• 不适用MRG的固定期限合同：原则上不能提前解约，合同在期限届满时结束。

对于适用MRG的固定期限合同，租客的解约权不能被排除或限制。最早可以在第16个月月底结束租赁。

例如，租客居住在固定期限住房中已超过一年，并希望在12月31日搬出，解约通知最迟必须在9月30日送达房东。如果是通知期为一个月的无限期合同，同样在12月31日结束租赁时，通知期限通常是11月30日。

不适用MRG的固定期限合同，只有在重要原因存在时才可能提前结束，例如住房已经不适合居住。

解约必须有签名才有效。建议通过带回执的挂号信（Einschreiben mit Rückschein）寄送解约通知。

房东什么时候可以解约？

在全面或部分适用MRG的情况下，租客享有解约保护（Kündigungsschutz）。房东只有在法律认可的理由存在时才能解约，例如：

• 租客没有使用该住房；
• 将住房全部转租，或以明显过高的价格转租；
• 租客死亡，且没有有权承接租赁关系的人；
• 欠租：在收到催告后仍至少逾期8天；
• 严重疏于维护住房，或使其他住户无法正常生活；
• 房东本人、子女或孙子女有迫切的自住需要（Eigenbedarf），且法院会严格审查；
• 房屋经主管机关批准拆除，并为租客提供替代住房。

如果解约理由是欠租，只要租客在一审开庭前支付欠款，且逾期并非由严重过失造成，法院应驳回解约。不过，相关费用仍需由租客承担。

常见问题

可以通过电子邮件解约吗？

不可以。没有签名、形式不符合要求的电子邮件，不能构成有效的解约通知。

固定期限到期后双方都没有联系，会发生什么？

在适用MRG的情况下，合同会自动续期一次，期限为5年或3年。租客之后可以提前3个月通知解约。

主租客去世后，租赁合同会怎样？

合同不会自动终止。与主租客共同生活、确有迫切住房需要的符合条件人员，例如配偶、伴侣、直系亲属或兄弟姐妹，可以自动承接租赁关系；但如果不想继续租赁，必须在14天内向房东表明。

押金什么时候退还？

如果房东已经确认住房按规定交还，押金应立即退还。交房时建议制作交接记录（Übergabeprotokoll）。

实用操作步骤

1. 签约前确认住房属于MRG全面适用、部分适用，还是完全不适用。
2. 检查合同是固定期限还是无限期，并确认房东是企业经营者还是私人。
3. 分别核对净租金、Betriebskosten、供暖、家具费用、增值税和其他额外支出。
4. 计算解约日期和通知期限，确保通知在规定日期前送达房东。
5. 准备书面并签名的解约通知，优先使用带回执的挂号信，并保留寄送及送达证明。
6. 搬出时与房东共同制作Übergabeprotokoll，并记录住房状况和钥匙交接情况。
7. 如对合同类别、解约理由或押金退还有疑问，向独立咨询机构或法律专业人士寻求建议。

提示：本文根据公开资料整理，不构成法律咨询。使用本文信息需自行承担责任；如需专业意见，请咨询律师、法律专业人士或相关咨询机构。

来源：oesterreich.gv.at