اجاره‌بها و قرارداد اجاره در اتریش: مدت معین و فسخ
اگر در اتریش خانه اجاره کرده‌اید، نوع قرارداد—مدت‌معین یا نامحدود—و قانونی که بر ملک شما حاکم است اهمیت زیادی دارد. این عوامل مشخص می‌کنند مستأجر چه زمانی می‌تواند قرارداد را فسخ کند و موجر تحت چه شرایطی حق پایان‌دادن به اجاره را دارد. در ادامه، قواعد پایه معتبر در سال ۲۰۲۶ را مرور می‌کنیم.
خلاصه مهم‌ترین نکات
- در اجاره‌های مدت‌معین مشمول قانون اجاره اتریش (Mietrechtsgesetz یا MRG)، حداقل مدت قرارداد معمولاً ۵ سال است؛ اگر موجر شخص حقیقی و غیرحرفه‌ای باشد، این مدت ۳ سال است.
- مستأجر می‌تواند قرارداد مدت‌معین را پس از پایان سال اول، با مهلت فسخ ۳ ماهه برای پایان ماه فسخ کند؛ بنابراین زودترین پایان ممکن، پایان ماه شانزدهم است.
- در قرارداد نامحدود، مهلت فسخ معمولاً یک ماه و برای پایان ماه است.
- فسخ بدون امضا، از جمله ایمیل بدون امضا، معتبر نیست.
- موجر فقط در صورت وجود دلیل مهم و قانونی می‌تواند قرارداد را فسخ کند.
کدام مقررات درباره خانه شما اجرا می‌شود؟
قانون اتریشی اجاره (Mietrechtsgesetz یا MRG) برای همه خانه‌ها به یک شکل اجرا نمی‌شود. اجاره‌ها معمولاً در یکی از سه گروه زیر قرار می‌گیرند:
- شمول کامل (Vollanwendungsbereich): معمولاً ساختمان‌هایی با دست‌کم ۳ واحد مستقل که پیش از ۹ مه ۱۹۴۵ ساخته شده‌اند، به‌طور کامل نوسازی نشده‌اند و ملک آپارتمانی نیستند. در این حالت محدودیت اجاره‌بها و حمایت در برابر فسخ وجود دارد.
- شمول جزئی (Teilanwendungsbereich): معمولاً ساختمان نوساز بدون حمایت دولتی یا آپارتمان‌های دارای مالکیت آپارتمانی. در این حالت محدودیت قانونی برای مبلغ اجاره وجود ندارد، اما حمایت در برابر فسخ برقرار است.
- مستثنا از MRG: معمولاً ساختمان‌هایی با حداکثر ۲ واحد مستقل، در قراردادهایی که پس از ۳۱ دسامبر ۲۰۰۱ بسته شده‌اند و موجر مالک یا خویشاوند نزدیک مالک است. در این حالت اصول عمومی قانون مدنی اتریش (ABGB) اجرا می‌شود.
پیش از امضای قرارداد، می‌توانید از یک نهاد مشاوره مستقل بپرسید که اجاره موردنظر شما در کدام گروه قرار می‌گیرد.
اجزای اجاره‌بها چیست؟
اجاره‌بها (Mietzins) معمولاً ماهانه و پیشاپیش پرداخت می‌شود و می‌تواند شامل موارد زیر باشد:
- اجاره‌بهای خالص (Nettomietzins): مبلغی که به عواملی مانند نوع خانه، عمر ساختمان و مقررات مربوط بستگی دارد.
- هزینه‌های جاری ساختمان (Betriebskosten): سهم متناسب از هزینه‌های مشترک و عوارض عمومی، مانند جمع‌آوری زباله، آب و نظافت.
- هزینه تجهیزات مشترک، مانند آسانسور یا سیستم گرمایش مرکزی، در صورت وجود.
- هزینه وسایل اجاره‌ای، مانند مبلمان یا ماشین لباسشویی، در صورت وجود.
- مالیات بر ارزش افزوده: ۱۰ درصد برای اجاره‌بها و ۲۰ درصد برای مبلمان و گرمایش.
شما حق دارید صورت‌حساب کامل هزینه‌های جاری ساختمان را بررسی کنید. هزینه گرمایش، برق، اینترنت، هزینه ORF (ORF-Beitrag) و بیمه‌ها معمولاً جدا از اجاره‌بها پرداخت می‌شوند.
اگر در قرارداد پیش‌بینی شده باشد، موجر ممکن است پیش‌پرداخت اجاره (Mietzinsvorauszahlung) نیز مطالبه کند. در ملکی که کاملاً مشمول MRG است، این مبلغ باید برای یک دوره مشخص تقسیم شود. برای نمونه، پیش‌پرداخت ۳۶۰۰ یورو برای دو سال یعنی مستأجر به مدت ۲۴ ماه، هر ماه ۱۵۰ یورو کمتر پرداخت می‌کند. این مبلغ با ودیعه (Kaution) تفاوت دارد.
قرارداد مدت‌معین: حداقل مدت چقدر است؟
در اجاره‌های مشمول شمول کامل یا جزئی MRG، حداقل مدت قرارداد مدت‌معین (Befristung) به وضعیت موجر بستگی دارد:
- موجر حرفه‌ای یا شرکت: ۵ سال.
- موجر شخص حقیقی و غیرحرفه‌ای: ۳ سال.
برای مدت قرارداد سقف مشخصی وجود ندارد. قرارداد را می‌توان چندین بار تمدید کرد، اما هر تمدید باید کتبی باشد و حداقل مدت مربوط به آن نیز رعایت شود.
اگر در پایان مدت قرارداد، هیچ‌یک از طرفین آن را تمدید یا فسخ نکند، قرارداد یک بار به‌صورت خودکار تمدید می‌شود: برای ۵ سال، یا در صورت موجر شخص حقیقی، برای ۳ سال. پس از این تمدید، مستأجر می‌تواند هر زمان با مهلت ۳ ماهه و برای پایان ماه قرارداد را فسخ کند.
این قواعد درباره اجاره اصلی و اجاره فرعی (Untermiete) نیز اجرا می‌شوند.
مستأجر چه زمانی و چگونه می‌تواند فسخ کند؟
- قرارداد مدت‌معین مشمول MRG: پس از پایان سال اول، با مهلت ۳ ماهه برای آخرین روز ماه.
- قرارداد نامحدود: معمولاً با مهلت یک ماهه برای پایان ماه؛ بااین‌حال باید متن قرارداد بررسی شود.
- قرارداد مدت‌معین مستثنا از MRG: طبق قاعده کلی، پیش از پایان مدت نمی‌توان آن را فسخ کرد.
حق فسخ مستأجر در قرارداد مدت‌معین مشمول MRG را نمی‌توان حذف یا محدود کرد. زودترین زمان پایان چنین قراردادی، پایان ماه شانزدهم است.
برای مثال، اگر بیش از یک سال از شروع اجاره مدت‌معین گذشته باشد و بخواهید در ۳۱ دسامبر خانه را ترک کنید، فسخ باید حداکثر تا ۳۰ سپتامبر به دست موجر برسد. در قرارداد نامحدود با مهلت یک ماهه، برای همین تاریخ، فسخ باید تا ۳۰ نوامبر به موجر برسد.
قرارداد مدت‌معین مستثنا از MRG فقط در صورت وجود دلیل مهم، مانند غیرقابل‌سکونت‌شدن خانه، زودتر پایان می‌یابد.
فسخ باید امضا داشته باشد. بهتر است نامه فسخ را به‌صورت سفارشی و با رسید دریافت (Einschreiben mit Rückschein) ارسال کنید.
موجر چه زمانی می‌تواند قرارداد را فسخ کند؟
در شمول کامل و جزئی MRG، حمایت در برابر فسخ (Kündigungsschutz) وجود دارد. موجر فقط با استناد به دلیل قانونی می‌تواند قرارداد را پایان دهد. نمونه‌های این دلایل عبارت‌اند از:
- استفاده‌نکردن از خانه.
- واگذاری کامل خانه به شخص دیگر یا اجاره فرعی با مبلغ نامتناسب و بسیار بالا.
- فوت مستأجر، در صورتی که شخصی واجد شرایط برای ورود به قرارداد وجود نداشته باشد.
- بدهی اجاره؛ یعنی با وجود اخطار، پرداخت دست‌کم ۸ روز عقب افتاده باشد.
- بی‌مراقبتی شدید نسبت به خانه یا غیرممکن‌کردن زندگی همسایگان و ساکنان دیگر.
- نیاز فوری شخصی (Eigenbedarf) برای موجر، فرزند یا نوه او؛ این دلیل از سوی دادگاه با دقت بررسی می‌شود.
- تخریب ساختمان با مجوز مقام دولتی و فراهم‌کردن ملک جایگزین.
در صورت بدهی اجاره، اگر مستأجر تا پایان نخستین جلسه رسیدگی در مرحله اول بدهی را بپردازد و تأخیر ناشی از کوتاهی شدید نباشد، باید فسخ رد شود. بااین‌حال، هزینه‌های دادرسی همچنان باید پرداخت شود.
پرسش‌های متداول
آیا می‌توانم قرارداد اجاره را با ایمیل فسخ کنم؟
خیر. ایمیل ساده و بدون امضا، فسخ معتبر محسوب نمی‌شود.
اگر مدت قرارداد تمام شود و هیچ‌کس اقدامی نکند چه می‌شود؟
در قراردادهای مشمول MRG، قرارداد یک بار به‌صورت خودکار برای ۵ سال یا، در صورت موجر شخص حقیقی، برای ۳ سال تمدید می‌شود. مستأجر می‌تواند این قرارداد را با مهلت ۳ ماهه فسخ کند.
اگر موجر اصلی فوت کند، قرارداد چه می‌شود؟
قرارداد خودبه‌خود پایان نمی‌یابد. افراد واجد شرایطی که با مستأجر در یک خانه زندگی می‌کرده‌اند و نیاز فوری به مسکن دارند—برای مثال همسر، شریک زندگی، خویشاوند در خط مستقیم یا خواهر و برادر—به‌طور خودکار وارد قرارداد می‌شوند؛ مگر اینکه ظرف ۱۴ روز به موجر اعلام کنند که نمی‌خواهند اجاره را ادامه دهند.
چه زمانی ودیعه را پس می‌گیرم؟
پس از اینکه موجر تحویل صحیح و بدون مشکل خانه را تأیید کرد، باید ودیعه را بدون تأخیر بازپرداخت کند. هنگام تحویل خانه، تنظیم صورت‌جلسه تحویل (Übergabeprotokoll) توصیه می‌شود.
مراحل عملی پیش از فسخ یا امضای قرارداد
- بررسی کنید قرارداد شما مدت‌معین است یا نامحدود و آیا MRG به‌طور کامل، جزئی یا اصلاً درباره آن اجرا می‌شود.
- مهلت فسخ و تاریخ دقیق دریافت نامه توسط موجر را محاسبه کنید.
- فسخ را کتبی، امضاشده و با نامه سفارشی همراه با رسید دریافت ارسال کنید.
- نسخه قرارداد، نامه فسخ و رسید ارسال و تحویل را نگه دارید.
- هنگام تخلیه، Übergabeprotokoll تنظیم کنید و درباره بازپرداخت Kaution رسید یا تأییدیه بگیرید.
- در موارد اختلافی یا پیچیده، از یک نهاد مشاوره مستقل یا متخصص حقوقی کمک بگیرید؛ این مطلب جایگزین مشاوره حقوقی نیست.
منبع: oesterreich.gv.at