Kirija i ugovor o najmu u Austriji: određeno vrijeme i otkaz

Ako iznajmljujete stan u Austriji, važno je da li ste potpisali ugovor na određeno ili neodređeno vrijeme i koji zakon se primjenjuje na vaš stan. Od toga zavisi kada i uz koji rok možete otkazati najam, kao i kada to može učiniti najmodavac. U nastavku su sažeta osnovna pravila koja važe 2026. godine.

Ukratko:

• Kod najma stana na određeno vrijeme najkraće trajanje je 5 godina, odnosno 3 godine ako je najmodavac privatno lice, pod uslovima Mietrechtsgesetz (MRG).
• Stanar može otkazati ugovor na određeno vrijeme nakon isteka prve godine, uz otkazni rok od 3 mjeseca, za kraj mjeseca. Najraniji završetak je kraj 16. mjeseca.
• Kod ugovora na neodređeno vrijeme otkazni rok je najčešće 1 mjesec, za kraj mjeseca.
• E-mail bez potpisa nije važeći otkaz.
• Najmodavac može otkazati ugovor samo iz važnog razloga priznatog zakonom.

Koja pravila važe za vaš stan?

Austrijski Mietrechtsgesetz (MRG) ne primjenjuje se na sve stanove na isti način. Postoje tri glavne kategorije:

• Puna primjena (Vollanwendungsbereich): obično zgrade sa najmanje 3 samostalne jedinice, izgrađene prije 9. maja 1945. godine, koje nisu potpuno renovirane i nisu u etažnom vlasništvu. Važe ograničenja kirije i zaštita od otkaza.
• Djelimična primjena (Teilanwendungsbereich): najčešće nesubvencionisane novogradnje ili stanovi u etažnom vlasništvu. Nema ograničenja kirije, ali postoji zaštita od otkaza.
• Izuzetak od MRG-a: zgrade sa najviše 2 samostalna stana, ako je ugovor sklopljen nakon 31. decembra 2001. godine, a vlasnik ili njegov bliski srodnik je najmodavac. Primjenjuju se samo opšta pravila građanskog prava (ABGB).

Prije potpisivanja ugovora možete kod nezavisne savjetodavne organizacije provjeriti u koju kategoriju spada vaš najam.

Od čega se sastoji kirija?

Kirija (Mietzins) se uglavnom plaća mjesečno i unaprijed. Obično se sastoji od:

• neto kirije (Nettomietzins), koja zavisi od kategorije stana, starosti zgrade i drugih pravila;
• proporcionalnog dijela zajedničkih troškova i javnih dažbina (Betriebskosten), na primjer odvoza smeća, vode i čišćenja;
• troškova zajedničke opreme, kao što su lift ili centralno grijanje, ako postoje;
• naknade za iznajmljene predmete, na primjer namještaj ili veš-mašinu, ako je ugovoreno;
• poreza na dodatu vrijednost: 10 posto na kiriju, a 20 posto na namještaj i grijanje.

Imate pravo uvida u obračun ukupnih troškova zgrade. Osim kirije, obično posebno plaćate grijanje, struju, internet, ORF-doprinos (ORF-Beitrag) i osiguranja.

Ako je tako određeno ugovorom, najmodavac može tražiti predujam kirije (Mietzinsvorauszahlung). Kod stana na koji se u potpunosti primjenjuje MRG, predujam se mora rasporediti na određeni period. Na primjer, predujam od 3.600 eura za dvije godine znači da se tokom 24 mjeseca mjesečno plaća 150 eura manje. To nije isto što i kaucija.

Ugovor na određeno vrijeme: koliko traje najmanje?

Kod najma stana na koji se primjenjuje puna ili djelimična zaštita MRG-a, ugovor na određeno vrijeme (Befristung) mora trajati najmanje:

• 5 godina ako je najmodavac preduzetnik;
• 3 godine ako najmodavac nije preduzetnik, odnosno ako je privatno lice.

Gornja granica ne postoji. Ugovor se može produžiti više puta, ali svako produženje mora biti u pisanom obliku i za njega takođe važi minimalno trajanje.

Ako po isteku roka niko ne produži niti otkaže ugovor, on se jednom automatski produžava na 5 godina, odnosno na 3 godine kada je najmodavac privatno lice. Tada stanar može u bilo kojem trenutku otkazati ugovor uz rok od 3 mjeseca, za kraj mjeseca.

Ova pravila za ugovore na određeno vrijeme važe i za glavni najam i za podnajam (Untermiete).

Kada i kako stanar može otkazati ugovor?

• Ugovor na određeno vrijeme, pod MRG-om: 3 mjeseca nakon isteka prve godine, za posljednji dan u mjesecu.
• Ugovor na neodređeno vrijeme: najčešće 1 mjesec, ali treba provjeriti ugovor; uobičajeno za posljednji dan u mjesecu.
• Ugovor na određeno vrijeme izuzet od MRG-a: prema osnovnom pravilu nema prijevremenog otkaza i ugovor završava istekom ugovorenog roka.

Pravo stanara na otkaz ugovora na određeno vrijeme ne smije se isključiti niti ograničiti. Najraniji mogući završetak najma je kraj 16. mjeseca.

Ako osoba živi u stanu na određeno vrijeme duže od godinu dana i želi se iseliti 31. decembra, otkaz mora stići najmodavcu najkasnije 30. septembra. Kod ugovora na neodređeno vrijeme sa otkaznim rokom od jednog mjeseca, za isti datum krajnji rok bio bi 30. novembar.

Ugovor na određeno vrijeme koji je izuzet od MRG-a može se prijevremeno raskinuti samo iz važnog razloga, na primjer ako je stan nepogodan za stanovanje.

Otkaz je važeći samo ako je potpisan. Pošaljite ga preporučenim pismom sa povratnicom.

Kada najmodavac može otkazati ugovor?

Kod pune i djelimične primjene MRG-a postoji zaštita od otkaza (Kündigungsschutz). Najmodavac može otkazati ugovor samo iz zakonom priznatog razloga, na primjer:

• stan se ne koristi;
• stan je u cijelosti dat drugome ili je podnajam nerazumno skup;
• stanar je preminuo, a nema osobe koja ima pravo da uđe u ugovor;
• postoji dug za kiriju, a stanar kasni najmanje 8 dana uprkos opomeni;
• stan je teško zanemaren ili stanar onemogućava život ostalih stanara;
• najmodavac ima hitnu vlastitu potrebu za stanom (Eigenbedarf), odnosno potrebu za sebe, svoje dijete ili unuka, što sud strogo provjerava;
• zgrada se ruši uz službeno odobrenje i obezbijeđen zamjenski stan.

Kod duga za kiriju otkaz se mora odbiti ako stanar plati dug do kraja prvostepenog postupka i ako kašnjenje nije posljedica teškog nemara. Troškovi postupka se ipak moraju nadoknaditi.

Česta pitanja

Mogu li otkazati ugovor e-mailom?

Ne. Neformalni e-mail bez potpisa nije važeći otkaz ugovora.

Šta se dešava ako istekne ugovor na određeno vrijeme, a niko se ne javi?

Pod MRG-om ugovor se jednom automatski produžava na 5 ili 3 godine. Stanar ga tada može otkazati uz otkazni rok od 3 mjeseca.

Šta se dešava sa ugovorom ako glavni najmodavac umre?

Ugovor ne prestaje automatski. Ovlaštene osobe koje su živjele u zajedničkom domaćinstvu i hitno trebaju stan, na primjer bračni partner, životni partner, srodnik u pravoj liniji ili brat odnosno sestra, automatski ulaze u ugovor, osim ako u roku od 14 dana obavijeste najmodavca da ga ne žele nastaviti.

Kada dobijam nazad kauciju?

Ako je najmodavac potvrdio da je stan uredno vraćen, kaucija se mora vratiti bez odlaganja. Prilikom predaje preporučuje se sastaviti zapisnik o primopredaji (Übergabeprotokoll).

Praktični koraci

1. Provjerite da li se na vaš stan primjenjuje puna ili djelimična verzija MRG-a ili je stan izuzet od MRG-a.
2. U ugovoru provjerite da li je najam na određeno ili neodređeno vrijeme, koliki je otkazni rok i koji je dan završetka najma.
3. Izračunajte rok tako da otkaz najmodavcu stigne na vrijeme, a ne samo da bude poslan tog dana.
4. Otkaz napišite, potpišite i pošaljite preporučenim pismom sa povratnicom. Sačuvajte kopiju i dokaz o slanju.
5. Prilikom iseljenja sačinite Übergabeprotokoll, zabilježite stanje stana i dogovorite povrat kaucije.
6. Ako niste sigurni u svoja prava ili je najmodavac najavio otkaz, obratite se nezavisnoj savjetodavnoj organizaciji, advokatu ili drugom pravnom stručnjaku.

Napomena: Ovaj tekst je pripremljen na osnovu javno dostupnih izvora i ne predstavlja pravni savjet. Za konkretnu situaciju obratite se advokatu ili drugom kvalifikovanom stručnjaku. Izvor: oesterreich.gv.at.