Chiria și contractul de închiriere în Austria: durată determinată și reziliere

Dacă închiriezi o locuință în Austria, este important să știi dacă ai semnat un contract pe durată determinată sau nedeterminată și ce prevederi legale se aplică locuinței. De aceste aspecte depind momentul și termenul în care poți rezilia contractul, precum și condițiile în care proprietarul poate face acest lucru. Mai jos sunt prezentate regulile de bază valabile în 2026.

Pe scurt:

• În cazul unui contract de închiriere pe durată determinată, durata minimă este de 5 ani, respectiv 3 ani când proprietarul este persoană fizică, dacă se aplică Mietrechtsgesetz (MRG).
• Chiriașul poate rezilia un contract pe durată determinată după primul an, cu un termen de preaviz de 3 luni, pentru ultima zi a unei luni; cel mai devreme, contractul se poate încheia la sfârșitul celei de-a 16-a luni.
• În cazul unui contract pe durată nedeterminată, termenul de reziliere este, de regulă, de 1 lună, pentru sfârșitul lunii.
• O reziliere transmisă prin e-mail, fără semnătură, nu este valabilă.
• Proprietarul poate rezilia contractul doar pentru un motiv important recunoscut de lege.

Ce reguli se aplică locuinței tale?

Legea austriacă a chiriilor, Mietrechtsgesetz (MRG), nu se aplică în același mod tuturor locuințelor. Există trei categorii principale:

Aplicarea integrală a MRG (Vollanwendungsbereich)

Se referă, de regulă, la o clădire cu cel puțin 3 unități autonome, construită înainte de 9 mai 1945, care nu a fost renovată complet și nu se află în proprietate pe apartamente.

În acest caz există limitări ale chiriei și protecție împotriva rezilierii.

Aplicarea parțială a MRG (Teilanwendungsbereich)

Include, de regulă, clădirile noi nesubvenționate sau locuințele aflate în proprietate pe apartamente.

Nu există o limitare a chiriei, însă există protecție împotriva rezilierii.

Excluderea de la MRG

Este vorba despre clădiri cu cel mult 2 locuințe autonome, pentru contracte încheiate după 31 decembrie 2001, atunci când proprietarul sau o rudă apropiată a proprietarului este proprietarul și locatorul.

În acest caz se aplică doar dreptul civil general, prevăzut de ABGB.

Înainte de semnarea contractului, poți clarifica la o organizație independentă de consiliere în ce categorie intră locuința respectivă.

Din ce este formată chiria?

Chiria, Mietzins, se plătește de regulă lunar și în avans. În mod obișnuit, aceasta poate include:

• chiria netă, Nettomietzins, stabilită în funcție de categoria locuinței, vechimea clădirii și alte reguli;
• partea proporțională din cheltuielile comune și taxele publice, Betriebskosten, cum ar fi colectarea gunoiului, apa și curățenia;
• costuri pentru instalații comune, precum liftul sau încălzirea centrală;
• costuri pentru obiecte închiriate, de exemplu mobilier sau mașină de spălat;
• TVA: 10% pentru chirie și 20% pentru mobilier și încălzire.

Poți consulta decontul total al cheltuielilor comune ale clădirii. Pe lângă chirie, de regulă plătești separat încălzirea, electricitatea, internetul, taxa ORF, ORF-Beitrag, și asigurările.

Dacă acest lucru este prevăzut în contract, proprietarul poate solicita și un avans pentru chirie, Mietzinsvorauszahlung. În cazul unei locuințe aflate sub aplicarea integrală a MRG, avansul trebuie repartizat pe o perioadă determinată. De exemplu, un avans de 3600 de euro pentru doi ani înseamnă că timp de 24 de luni vei plăti cu 150 de euro mai puțin în fiecare lună. Acest avans nu este același lucru cu garanția, Kaution.

Contractul pe durată determinată: care este durata minimă?

Pentru o închiriere aflată sub aplicarea integrală sau parțială a MRG, durata determinată, Befristung, trebuie să fie de cel puțin:

• 5 ani, dacă proprietarul este un antreprenor;
• 3 ani, dacă proprietarul este o persoană fizică care nu este antreprenor.

Nu există o durată maximă. Contractul poate fi prelungit de oricâte ori, însă fiecare prelungire trebuie făcută în scris, iar durata minimă se aplică și prelungirilor.

Dacă, la expirarea termenului, nimeni nu prelungește și nu reziliază contractul, acesta se reînnoiește automat o singură dată pentru 5 ani, respectiv pentru 3 ani în cazul unui proprietar persoană fizică. În această situație, chiriașul poate rezilia oricând cu un termen de 3 luni, pentru sfârșitul unei luni.

Regulile pentru contractele pe durată determinată se aplică atât contractului principal, cât și subînchirierii, Untermiete.

Când și cum poate rezilia chiriașul contractul?

Termenele principale sunt următoarele:

• Contract pe durată determinată, aflat sub MRG: 3 luni după împlinirea primului an, pentru ultima zi a unei luni;
• Contract pe durată nedeterminată: de regulă 1 lună, însă contractul trebuie verificat, pentru ultima zi a unei luni;
• Contract pe durată determinată, exclus de la MRG: de regulă nu poate fi reziliat înainte de termen și se încheie la expirarea perioadei stabilite.

Dreptul de reziliere al chiriașului în cazul unui contract pe durată determinată nu poate fi exclus sau limitat. Cel mai devreme, contractul se poate încheia la sfârșitul celei de-a 16-a luni.

De exemplu, dacă locuiești de mai mult de un an într-o locuință închiriată pe durată determinată și vrei să te muți la 31 decembrie, rezilierea trebuie să ajungă la proprietar cel târziu până la 30 septembrie. Pentru un contract pe durată nedeterminată, cu un termen de reziliere de o lună, termenul-limită ar fi 30 noiembrie.

Un contract pe durată determinată exclus de la MRG poate fi încheiat mai devreme doar pentru un motiv important, de exemplu dacă locuința nu mai poate fi folosită pentru locuire.

Rezilierea este valabilă doar dacă este semnată. Trimite notificarea prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire.

Când poate proprietarul să rezilieze contractul?

În cazul aplicării integrale sau parțiale a MRG există protecție împotriva rezilierii, Kündigungsschutz. Proprietarul poate rezilia contractul doar pentru un motiv prevăzut de lege. Printre exemple se numără:

• locuința nu este folosită;
• locuința este subînchiriată integral sau este dată în subchirie la un preț disproporționat de mare;
• decesul chiriașului, dacă nu există o persoană care are dreptul să intre în contract;
• restanțe la chirie: după somație, întârzierea este de cel puțin 8 zile;
• neglijarea gravă a locuinței sau imposibilitatea celorlalți locatari de a continua să locuiască acolo;
• necesitatea urgentă a proprietarului, Eigenbedarf, sau a copilului ori nepotului acestuia, verificată strict de instanță;
• demolarea autorizată de autorități, cu asigurarea unei locuințe de schimb.

În cazul restanțelor, rezilierea trebuie respinsă dacă chiriașul achită suma până la finalul primei ședințe în primă instanță și întârzierea nu a fost cauzată de o neglijență gravă. Totuși, cheltuielile trebuie plătite și în această situație.

Întrebări frecvente

Pot rezilia contractul de închiriere prin e-mail?

Nu. Un e-mail informal, fără semnătură, nu reprezintă o reziliere valabilă.

Ce se întâmplă dacă expiră durata determinată și nimeni nu anunță nimic?

În cazul aplicării MRG, contractul se reînnoiește automat o singură dată pentru 5 sau 3 ani. Chiriașul îl poate rezilia oricând, cu un termen de 3 luni.

Ce se întâmplă cu contractul dacă moare chiriașul principal?

Contractul nu încetează automat. Persoanele îndreptățite care au locuit în aceeași gospodărie și au o nevoie urgentă de locuință, de exemplu soțul sau soția, partenerul sau partenera, o rudă în linie directă ori un frate sau o soră, intră automat în contract, cu excepția cazului în care notifică proprietarul în termen de 14 zile că nu doresc să continue.

Când primesc înapoi garanția?

Dacă proprietarul a confirmat predarea locuinței în stare corespunzătoare, garanția trebuie restituită fără întârziere. La predare este recomandat să se întocmească un proces-verbal de predare-primire, Übergabeprotokoll.

Pași practici

1. Verifică dacă locuința intră sub aplicarea integrală, parțială sau nu intră sub MRG.
2. Controlează în contract dacă durata este determinată sau nedeterminată și ce termen de reziliere este prevăzut.
3. Calculează data-limită la care notificarea trebuie să ajungă la proprietar, nu doar data la care o trimiți.
4. Redactează rezilierea în scris și semneaz-o.
5. Trimite notificarea prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire și păstrează dovada expedierii.
6. La predarea locuinței, întocmește un Übergabeprotokoll și clarifică restituirea Kaution.
7. Dacă există neclarități, solicită sprijinul unei organizații independente de consiliere sau al unui specialist juridic.

Acest articol se bazează pe informații disponibile online și nu reprezintă consultanță juridică. Utilizarea informațiilor se face pe propria răspundere. Pentru consiliere specializată, adresează-te unui avocat, unui specialist juridic sau unui alt profesionist relevant.

Sursa: oesterreich.gv.at