الإيجار وعقد الإيجار في النمسا: المدة المحددة وإنهاء العقد
إذا كنت تستأجر مسكناً في النمسا، فمن المهم معرفة ما إذا كان عقدك محدد المدة أو غير محدد المدة، وأي قانون ينطبق على السكن. فهذا يحدد موعد إنهاء العقد والمهلة المطلوبة، كما يحدد الحالات التي يستطيع فيها المؤجر إنهاءه. فيما يلي القواعد الأساسية السارية في عام 2026.
باختصار:
- في عقد إيجار السكن محدد المدة الخاضع لقانون الإيجارات، تكون المدة الدنيا 5 سنوات، أو 3 سنوات إذا كان المؤجر شخصاً خاصاً غير ممارس للنشاط التجاري.
- يستطيع المستأجر إنهاء العقد محدد المدة بعد انتهاء السنة الأولى، مع مهلة 3 أشهر حتى نهاية الشهر؛ ويكون أقرب انتهاء ممكن في نهاية الشهر السادس عشر.
- في العقد غير محدد المدة تكون المهلة عادةً شهراً واحداً حتى نهاية الشهر.
- لا يُعد الإنهاء المرسل عبر بريد إلكتروني غير موقع إنهاءً صحيحاً.
- لا يستطيع المؤجر إنهاء العقد إلا لسبب مهم معترف به قانوناً.
أي قواعد تنطبق على مسكنك؟
لا ينطبق قانون الإيجارات النمساوي Mietrechtsgesetz (MRG) بالطريقة نفسها على جميع المساكن. وتنقسم الحالات الرئيسية إلى ثلاث فئات:
- النطاق الكامل (Vollanwendungsbereich): ينطبق عادةً على مبنى يضم ثلاث وحدات مستقلة على الأقل، شُيد قبل 9 مايو 1945، ولم يخضع لتجديد كامل، وليس مملوكاً بنظام الملكية المشتركة. تشمل الحماية تحديد الإيجار والحماية من الإنهاء.
- النطاق الجزئي (Teilanwendungsbereich): ينطبق عادةً على مبنى جديد غير مدعوم أو على شقة مملوكة بنظام الملكية المشتركة. لا يوجد حد للإيجار، لكن توجد حماية من الإنهاء.
- الاستثناء من MRG: يشمل عادةً مبنى يضم شقة مستقلة واحدة أو شقتين كحد أقصى، إذا أُبرم العقد بعد 31 ديسمبر 2001 وكان المؤجر هو المالك أو أحد أقاربه المقربين. في هذه الحالة ينطبق القانون المدني العام ABGB فقط.
قبل توقيع العقد، يمكنك الاستعانة بمنظمة استشارية مستقلة لتحديد الفئة التي ينتمي إليها مسكنك.
مم يتكون الإيجار؟
يُدفع بدل الإيجار Mietzins عادةً شهرياً مقدماً، ويتكون غالباً من العناصر التالية:
- صافي الإيجار Nettomietzins، ويتأثر بفئة المسكن وعمر المبنى وقواعد أخرى.
- الحصة النسبية من تكاليف المبنى والرسوم العامة Betriebskosten، مثل جمع النفايات والمياه والتنظيف.
- تكاليف التجهيزات المشتركة، مثل المصعد أو التدفئة المركزية، عند الاقتضاء.
- رسوم الأشياء المستأجرة، مثل الأثاث أو الغسالة، عند الاقتضاء.
- ضريبة القيمة المضافة: 10% على الإيجار، و20% على الأثاث والتدفئة.
يحق لك الاطلاع على كشف تكاليف المبنى المشترك بالكامل. وإضافة إلى الإيجار، تدفع عادةً تكاليف التدفئة والكهرباء والإنترنت ورسم هيئة الإذاعة النمساوية ORF-Beitrag والتأمينات بشكل منفصل.
إذا نص العقد على ذلك، يستطيع المؤجر طلب دفعة مقدمة من الإيجار Mietzinsvorauszahlung. وفي المساكن الخاضعة للنطاق الكامل يجب توزيع هذه الدفعة على مدة محددة. فدفعة مقدارها 3600 يورو لسنتين تعني دفع مبلغ أقل بـ150 يورو شهرياً لمدة 24 شهراً. وهذه الدفعة ليست هي مبلغ التأمين Kaution.
العقد محدد المدة: ما الحد الأدنى؟
في عقود إيجار السكن الخاضعة للنطاق الكامل أو الجزئي، تكون المدة المحددة Befristung لمدة لا تقل عن:
- المؤجر الذي يمارس نشاطاً تجارياً: 5 سنوات.
- المؤجر الشخص الخاص غير الممارس للنشاط التجاري: 3 سنوات.
لا يوجد حد أقصى للمدة. ويمكن تمديد العقد مرات عدة، لكن يجب أن يتم كل تمديد خطياً، كما تنطبق المدة الدنيا على التمديدات أيضاً.
إذا انتهت المدة ولم يقم أي طرف بالتمديد أو الإنهاء، يتجدد العقد مرة واحدة تلقائياً لمدة 5 سنوات، أو 3 سنوات إذا كان المؤجر شخصاً خاصاً غير ممارس للنشاط التجاري. وفي هذه الحالة يستطيع المستأجر إنهاء العقد في أي وقت بمهلة 3 أشهر حتى نهاية الشهر.
تنطبق قواعد المدة المحددة على الإيجار الرئيسي وكذلك على الإيجار من الباطن Untermiete.
متى وكيف يستطيع المستأجر إنهاء العقد؟
- العقد محدد المدة والخاضع لـ MRG: مهلة 3 أشهر بعد السنة الأولى، حتى آخر يوم من الشهر.
- العقد غير محدد المدة: المهلة عادةً شهر واحد، لكن يجب مراجعة العقد، ويكون الإنهاء عادةً حتى آخر يوم من الشهر.
- العقد محدد المدة المستثنى من MRG: لا توجد، كقاعدة عامة، إمكانية للإنهاء المبكر؛ وينتهي العقد عند انتهاء المدة المحددة.
لا يجوز استبعاد حق المستأجر في إنهاء العقد محدد المدة أو تقييده. وأقرب موعد ممكن لانتهاء العقد هو نهاية الشهر السادس عشر.
مثال: إذا كان المستأجر يقيم في عقد محدد المدة منذ أكثر من سنة ويريد الانتقال في 31 ديسمبر، فيجب أن يصل الإنهاء إلى المؤجر في موعد أقصاه 30 سبتمبر. أما في عقد غير محدد المدة بمهلة شهر واحد، فيكون الموعد الأقصى في هذه الحالة 30 نوفمبر.
أما العقد محدد المدة المستثنى من MRG، فلا يمكن إنهاؤه قبل الموعد إلا لسبب مهم، مثل أن يصبح المسكن غير صالح للسكن.
يجب أن يكون الإنهاء موقعاً حتى يكون صحيحاً. ويُنصح بإرساله بالبريد المسجل مع إشعار بالاستلام، حتى تتمكن من إثبات تاريخ وصوله.
متى يستطيع المؤجر إنهاء العقد؟
في نطاق التطبيق الكامل والجزئي توجد حماية من الإنهاء Kündigungsschutz. لذلك لا يستطيع المؤجر إنهاء العقد إلا بسبب قانوني. ومن أمثلة ذلك:
- عدم استعمال المسكن.
- تأجيره من الباطن بالكامل أو تأجيره بسعر مرتفع بصورة غير متناسبة.
- وفاة المستأجر إذا لم يوجد شخص يحق له الدخول في العقد.
- التأخر في دفع الإيجار لمدة لا تقل عن 8 أيام رغم توجيه إنذار.
- إهمال المسكن بشكل جسيم أو جعل حياة السكان الآخرين غير محتملة.
- حاجة المؤجر العاجلة إلى المسكن Eigenbedarf لنفسه أو لطفله أو حفيده، وهي حالة تخضع لفحص صارم من المحكمة.
- هدم المبنى بعد الحصول على موافقة السلطات وتأمين مسكن بديل.
في حالة المتأخرات، يجب رفض الإنهاء إذا دفع المستأجر المبلغ حتى نهاية الجلسة أمام محكمة الدرجة الأولى، ولم يكن التأخر ناتجاً عن إهمال جسيم. ومع ذلك، يجب عليه دفع التكاليف أيضاً.
أسئلة شائعة
هل أستطيع إنهاء عقد الإيجار عبر البريد الإلكتروني؟
لا. فالبريد الإلكتروني غير الموقع والخالي من الشكل المطلوب لا يُعد إنهاءً صحيحاً للعقد.
ماذا يحدث إذا انتهت المدة المحددة ولم يتخذ أي طرف إجراءً؟
في العقود الخاضعة لـ MRG، يتجدد العقد مرة واحدة تلقائياً لمدة 5 سنوات أو 3 سنوات، ويمكن للمستأجر بعد ذلك إنهاؤه بمهلة 3 أشهر حتى نهاية الشهر.
ماذا يحدث للعقد إذا توفي المستأجر الرئيسي؟
لا ينتهي العقد تلقائياً. ويدخل فيه تلقائياً الأشخاص الذين كانوا يعيشون في المنزل المشترك ولديهم حاجة ملحة إلى السكن، مثل الزوج أو الشريك أو أحد الأقارب في خط مباشر أو الأخ، ما لم يخطروا المؤجر خلال 14 يوماً بأنهم لا يرغبون في مواصلة العقد.
متى أسترد مبلغ التأمين؟
إذا أثبت المؤجر أن المسكن أُعيد إليه بحالة سليمة، فيجب عليه إعادة مبلغ التأمين دون تأخير. ويُنصح بإعداد محضر تسليم واستلام Übergabeprotokoll عند مغادرة المسكن.
خطوات عملية قبل إنهاء الإيجار أو توقيع العقد
- تحقق من نوع العقد: محدد المدة أم غير محدد المدة.
- تحقق مما إذا كان المسكن خاضعاً للنطاق الكامل أو الجزئي من Mietrechtsgesetz (MRG) أو مستثنى منه.
- راجع بند الإنهاء والمهلة في العقد، ولا تعتمد على المواعيد العامة فقط.
- احسب تاريخ وصول الإنهاء إلى المؤجر، وليس تاريخ إرساله.
- اكتب الإنهاء ووقّعه وأرسله بالبريد المسجل مع إشعار بالاستلام.
- احتفظ بنسخة من الإنهاء وإثبات التسليم وجميع المراسلات.
- عند مغادرة المسكن، أنجز Übergabeprotokoll وصوّر حالة المسكن والعدادات، ثم اطلب إعادة Kaution.
- إذا نشأ نزاع، استشر منظمة مستقلة أو محامياً أو خبيراً قانونياً؛ فهذا النص معلومات عامة وليس استشارة قانونية.
المصدر: oesterreich.gv.at