Gradnja u Austriji: građevinska dozvola i priključci

Ako u Austriji kupujete plac i gradite kuću, najvažnija pitanja su da li je potrebna građevinska dozvola i kako će objekat biti priključen na vodu, kanalizaciju, struju i gas. Pravila se razlikuju po pokrajinama, a često i po opštinama, zato se informišite pre kupovine placa.

Zašto se pravila razlikuju po pokrajinama?

Građevinsko pravo u Austriji spada u nadležnost pokrajina. Zbog toga svaka pokrajina ima svoj propis, na primer Bauordnung für Wien, Niederösterreichische Bauordnung 2014 ili Tiroler Bauordnung 2022.

Tehnički građevinski zahtevi, kao što su zaštita od požara, pristupačnost i bezbednost korišćenja, postepeno su usklađivani od 2008. godine. Osnova su smernice OIB-Richtlinien od 1 do 6, koje su pokrajine učinile obavezujućim. Smernice OIB-Richtlinien preispituju se svake četiri godine.

Kada je potrebna građevinska dozvola?

Postoje tri osnovne kategorije. Tačna klasifikacija zavisi od pokrajine i konkretnog projekta.

• Radovi bez dozvole i prijave: obnova fasade, ostava za alat, zamena vrata i prozora ili komposter.
• Radovi koji podležu prijavi (Bauanzeige): promena rasporeda prostorija, izgradnja kupatila, vrtna kućica, garaža, ograda, zimska bašta ili terasa.
• Radovi za koje je potrebna dozvola (Baubewilligung): nova zgrada, na primer porodična kuća, dogradnja i veća rekonstrukcija.

Za dozvolu se obično podnosi pisani zahtev, odnosno Bauansuchen. U nekim slučajevima nadležni organ obaveštava susede, a u pojedinim pokrajinama može se održati i građevinska rasprava (Bauverhandlung).

Gde se podnosi zahtev i koja dokumenta su potrebna?

Nadležna je opština (Gemeinde), dok je u statutarnim gradovima nadležan magistrat. U Beču se za propise o izgradnji nadležan MA 64, a za građevinsku policiju MA 37 (Baupolizei).

Uobičajeno se prilažu:

• građevinski planovi (Baupläne),
• pisani tehnički opis (Baubeschreibung),
• dokaz o vlasništvu,
• statički proračuni,
• energetski sertifikat (Energieausweis).

Mnoge opštine imaju informativni centar ili termine za konsultacije o gradnji (Bausprechtag).

Rokovi i važenje dozvole

Dozvola prestaje da važi ako gradnja ne počne u propisanom roku. Objekat se zatim mora završiti u određenom roku. Konkretne rokove uređuju pokrajinski propisi, a u pojedinim pokrajinama moguće je zatražiti produženje.

U nekim pokrajinama početak radova mora se dodatno prijaviti putem obrasca Baubeginnsanzeige.

Priključci: voda, kanalizacija, struja i gas

Plac na kojem je planirana zgrada mora biti komunalno opremljen (Aufschließung). To može obuhvatati vodu, struju, gas, daljinsko grejanje, telefon, kanalizaciju i odvoz otpada. Komunalno opremljen plac obično je skuplji, jer su prethodni vlasnici troškove često uračunali u prodajnu cenu. Ako priključci ne postoje, treba računati na značajne dodatne troškove.

Kanalizacija (Kanalanschluss)

Za priključak na kanalizaciju često je potreban plan kanalizacije (Kanalplan), a u mnogim opštinama on je uslov za izdavanje građevinske dozvole. Prilikom prvog priključenja može se plaćati naknada za priključenje na kanalizaciju (Kanaleinmündungsgebühr), dok se kod dogradnje može naplaćivati dopunska naknada (Kanalergänzungsabgabe).

Ako priključenje nije moguće, moguća su rešenja kao što su septička jama (Senkgrube) ili sopstveno malo postrojenje za prečišćavanje otpadnih voda. I njih treba projektovati, a delom je potrebna i dozvola nadležnih organa.

Struja i gas

Ako priključak već postoji, promenu korisnika treba prijaviti snabdevaču. Proverite da li je priključna snaga (Anschlusswert) dovoljna za planiranu kuću.

Ako priključak ne postoji, zahtev se podnosi nadležnom snabdevaču za plac. Ako ne znate koje je preduzeće nadležno, informacije možete dobiti u opštini.

Trotoar i javni put

U zavisnosti od pokrajine, vlasniku može biti naloženo da izgradi trotoar ispred placa. Opština može tražiti i doprinos za troškove izgradnje puteva.

Ako se zbog priključka mora kopati javni put, može biti potrebna saobraćajna dozvola prema § 90 StVO.

Šta je potrebno kada je kuća završena?

Po završetku gradnje i priključaka radovi se moraju prijaviti. U zavisnosti od pokrajine, podnosi se zahtev za dozvolu za upotrebu (Benützungsbewilligung) ili prijava završetka radova (Fertigstellungsanzeige). Iz građevinske dozvole se obično vidi koji postupak je potreban.

Uz prijavu se najčešće prilažu stručna mišljenja i potvrde, na primer izveštaj dimničara, potvrda električara i dokumentacija o kanalizacionim i vodovodnim instalacijama.

Česta pitanja

Da li je za vrtnu kućicu potrebna dozvola?

Zavisi od pokrajine. Vrtna kućica, garaža ili ograda na mnogim mestima podležu prijavi, dok je manja ostava za alat u mnogim slučajevima izuzeta od dozvole.

Koliko košta priključak na kanalizaciju?

Ne postoji jedinstven iznos. Naknada zavisi od pokrajinskih propisa, pa se o troškovima raspitajte u opštini još pre kupovine placa.

Da li mogu da gradim na placu bez komunalnih priključaka?

Za takve placeve može važiti zabrana gradnje. Pre kupovine proverite situaciju kod građevinskog organa.

Da li mogu da se uselim čim je kuća završena?

Useljenje je moguće tek nakon izdavanja Benützungsbewilligung ili podnošenja Fertigstellungsanzeige, u skladu sa pravilima nadležne pokrajine.

Praktični koraci pre i tokom gradnje

1. Pre kupovine placa obratite se opštini i proverite da li je plac građevinski i da li postoji zabrana gradnje zbog nedostatka priključaka.
2. Zatražite informacije o važećoj pokrajinskoj Bauordnung, potrebnim dozvolama i lokalnim zahtevima.
3. Proverite postojeće priključke i zatražite podatke o troškovima za vodu, kanalizaciju, struju, gas i druge komunalne usluge.
4. Pripremite planove, tehnički opis, dokaz o vlasništvu, statičke proračune i Energieausweis.
5. Podnesite odgovarajući Bauansuchen ili Bauanzeige, a po potrebi i prijavu početka radova (Baubeginnsanzeige).
6. Po završetku pribavite Benützungsbewilligung ili podnesite Fertigstellungsanzeige pre useljenja.

Napomena: Ovaj tekst je informativnog karaktera i ne predstavlja pravni ili stručni savet. Za konkretan projekat proverite važeće propise kod nadležne opštine ili se obratite odgovarajućem stručnjaku.

Izvor: oesterreich.gv.at