Kupovina nekretnine u Austriji: šta treba znati 2026. godine

Ako želite da kupite stan, kuću ili plac u Austriji, važno je da unapred proverite pravila koja važe za konkretnu saveznu pokrajinu. Građani EU i EGP imaju znatno jednostavniji položaj od kupaca iz trećih zemalja, ali za poljoprivredno zemljište i objekte za odmor mogu važiti posebna ograničenja.

Da li je potrebna dozvola za kupovinu nekretnine?

U Austriji je sticanje nekretnina od strane stranaca (Ausländergrunderwerb) u načelu uslovljeno službenim odobrenjem. Izuzetak su državljani država članica EU i EGP: oni se u ovom pogledu tretiraju kao austrijski državljani.

Zato postupak odobravanja u osnovi moraju da prolaze državljani trećih zemalja (Drittstaaten). Treća zemlja je država koja nije članica EU i nije obuhvaćena Sporazumom o Evropskom ekonomskom prostoru.

Pojam „stranac“ ne odnosi se samo na fizička lica. Obuhvata, između ostalog:

• fizička lica koja nisu austrijski državljani;
• pravna lica sa sedištem u inostranstvu i pravno sposobna društva lica;
• društva sa sedištem u Austriji u kojima pretežno vlasništvo imaju strana lica.

Kada ipak može biti potrebna službena dozvola?

Izuzetak za građane EU i EGP ne znači da se svaka kupovina može sprovesti bez dodatnih provera. Za sticanje poljoprivrednog zemljišta, na primer kupovinom, obično je potrebna dozvola pokrajinskog organa za promet nekretnina (Grundverkehrsbehörde), bez obzira na državljanstvo.

Pored toga, pokrajinski propisi o prostornom uređenju i lokalni planovi namene površina (Flächenwidmungsplan) mogu ograničiti korišćenje nekretnina za odmor, odnosno kuća za odmor i drugih sekundarnih prebivališta (Freizeitwohnsitz). Ako kupujete objekat za odmor, ovu mogućnost treba unapred proveriti kod nadležne opštine.

Zašto je važna savezna pokrajina?

Propisi o prometu nekretnina, prostornom uređenju i gradnji u Austriji spadaju u nadležnost saveznih pokrajina (Landessache), kako na nivou donošenja propisa tako i u njihovoj primeni. Zbog toga se uslovi mogu znatno razlikovati između devet pokrajina.

Za kupce iz trećih zemalja postoje, na primer, sledeće razlike:

• Graz: državljanima trećih zemalja nije potrebna dozvola.
• Beč: dozvola nije potrebna kada kupuju supružnici, a jedan od njih je austrijski državljanin.

Kako izgleda kupovina korak po korak?

1. Proverite izvod iz zemljišne knjige (Grundbuchsauszug). On pokazuje vlasnike i postojeće terete. U zemljišnu knjigu može svako da izvrši uvid.
2. Proverite plan namene i plan izgradnje. Iz njih se vidi za koju namenu se nekretnina može koristiti.
3. Proverite komunalnu opremljenost (Aufschließung). Opštine parcele uglavnom prodaju sa priključcima i potrebnom infrastrukturom. Ako to još nije urađeno, cena može biti niža, ali troškovi nastaju naknadno.
4. Sastavite pisani kupoprodajni ugovor (Kaufvertrag). Ugovor treba najmanje da sadrži naziv opštine, eventualne suvlasničke udele i opis nekretnine. Preporučuje se i upis zabeležbe prvenstvenog reda u zemljišnu knjigu (Anmerkung der Rangordnung).
5. Obavite upis u zemljišnu knjigu (Verbücherung). Vlasnik postajete tek kada se pravo svojine upiše u zemljišnu knjigu.

Šta je fiducijarno čuvanje novca?

Ako se kupoprodajna cena plaća bankarskim kreditom obezbeđenim hipotekom, kupovinu obično sprovodi notar ili advokat kao fiducijarni poverenik (Treuhandschaft). Banka tada ne uplaćuje novac direktno kupcu ili prodavcu, već na odvojeni fiducijarni račun (Anderkonto).

Prodavac dobija novac tek kada se ispune svi ugovoreni uslovi, na primer kada se nekretnina oslobodi tereta i kupac bude upisan u zemljišnu knjigu.

Ovakav način plaćanja štiti obe strane i kada se kupovina ne finansira kreditom:

• Kupca štiti od toga da prodavac u međuvremenu prevarno proda ili optereti nekretninu, odnosno da protiv njega bude pokrenut izvršni postupak.
• Prodavca štiti od toga da, nakon predaje izjave potrebne za upis (Aufsandungserklärung), ne dobije ugovorenu cenu.

Notar mora da prijavi fiducijarni novac u austrijski registar notarskih depozita, a na zahtev možete dobiti potvrdu. Ako je poverenik advokat, početak i završetak depozita prijavljuju se u depozitnu knjigu advokatske komore.

Koje poreze i dodatne troškove treba planirati?

• Porez na sticanje nekretnine (Grunderwerbsteuer): plaća se prilikom kupovine. Poreska uprava izdaje potvrdu o izmirenoj obavezi (Unbedenklichkeitsbescheinigung), bez koje nema upisa u zemljišnu knjigu.
• Porez na prihod od nekretnine (Immobilienertragsteuer): plaća se prilikom prodaje uz ostvarenu dobit. U određenim slučajevima iznosi 30 odsto dobiti. Treba proveriti moguća oslobođenja, na primer za glavno prebivalište.

Pored poreza, nastaju i dodatni troškovi (Nebenkosten) za fiducijarno čuvanje novca i sprovođenje postupka.

Česta pitanja

Da li građanin EU može da kupi stan u Beču bez dozvole?

Da. Građani EU su izuzeti od obaveze pribavljanja dozvole koja važi za sticanje nekretnina od strane stranaca i tretiraju se kao austrijski državljani.

Kada postajem zvanični vlasnik?

Tek kada se pravo svojine upiše u zemljišnu knjigu. Sam potpis kupoprodajnog ugovora nije dovoljan.

Da li je moguće kupiti poljoprivredno zemljište?

Za to je uglavnom potrebna dozvola pokrajinskog organa za promet nekretnina (Grundverkehrsbehörde), nezavisno od državljanstva.

Na šta treba obratiti pažnju kod veoma povoljnih ponuda?

Budite posebno oprezni sa ponudama koje su neuobičajeno jeftine i predstavljaju se kao hitne.

Praktični koraci pre kupovine

1. Proverite pravila savezne pokrajine i opštine u kojoj se nekretnina nalazi.
2. Zatražite Grundbuchsauszug i proverite vlasništvo, hipoteke i druge terete.
3. Proverite Flächenwidmungsplan, mogućnost gradnje, namenu objekta i status Freizeitwohnsitz, ako je relevantno.
4. Pre potpisivanja ugovora angažujte austrijskog advokata ili notara.
5. Dogovorite fiducijarno plaćanje preko Treuhandschaft i Anderkonto.
6. Planirajte porez na sticanje, ostale Nebenkosten i pribavljanje potvrde Unbedenklichkeitsbescheinigung.
7. Proverite da li su ispunjeni svi uslovi za upis i sačekajte Verbücherung, jer tek tada stičete vlasništvo.

Napomena: Ovaj tekst je pripremljen na osnovu javno dostupnih izvora i ne predstavlja pravni savet. Za konkretnu kupovinu obratite se advokatu, notaru ili drugom stručnom licu.

Izvor: oesterreich.gv.at