Kúpa nehnuteľnosti v Rakúsku: čo treba vedieť v roku 2026

Ak chcete v Rakúsku kúpiť byt, dom alebo pozemok, občania EÚ a EHP majú výrazne jednoduchšie postavenie než kupujúci z tretích krajín. Napriek tomu má kúpa nehnuteľnosti vlastné právne a administratívne kroky a pravidlá sa môžu medzi jednotlivými spolkovými krajinami líšiť.

Je na kúpu nehnuteľnosti potrebné povolenie?

V Rakúsku je nadobudnutie nehnuteľnosti cudzincami (Ausländergrunderwerb) v zásade viazané na úradné povolenie. Výnimku predstavujú občania členských štátov EÚ a EHP, s ktorými sa zaobchádza rovnako ako s rakúskymi občanmi.

Konanie o povolení preto spravidla absolvujú najmä občania tretích krajín (Drittstaaten), teda krajín, ktoré nie sú členmi EÚ a nie sú zmluvnou stranou Dohody o Európskom hospodárskom priestore.

Pojem „cudzinec“ sa netýka iba fyzických osôb. Môže zahŕňať aj:

• fyzické osoby, ktoré nie sú rakúskymi občanmi,
• právnické osoby so sídlom v zahraničí a právne spôsobilé osobné spoločnosti,
• spoločnosti so sídlom v Rakúsku, v ktorých majú väčšinový podiel zahraniční vlastníci.

Kedy môže byť potrebné úradné povolenie?

Výnimka pre občanov EÚ a EHP neznamená, že každú kúpu možno uskutočniť bez ďalších podmienok. Najmä nadobudnutie poľnohospodárskej pôdy, napríklad jej kúpou, môže vyžadovať povolenie príslušného krajinského úradu pre prevod nehnuteľností (Grundverkehrsbehörde). Táto povinnosť môže platiť bez ohľadu na občianstvo.

Obmedzenia môžu vyplývať aj z krajinských zákonov o územnom plánovaní a z obecných územných plánov (Flächenwidmungsplan). Tie môžu upravovať používanie rekreačných bytov, dovolenkových domov a druhého bývania (Freizeitwohnsitz). Ak chcete nehnuteľnosť využívať ako rekreačné bývanie, overte si to vopred na príslušnej obci.

Prečo záleží na tom, v ktorej spolkovej krajine kupujete?

Právo prevodu nehnuteľností, územné plánovanie aj stavebné právo patria v Rakúsku do pôsobnosti spolkových krajín (Landessache). Zákony aj ich vykonávanie sa preto môžu v deviatich spolkových krajinách výrazne odlišovať.

Pri kupujúcich z tretích krajín môžu existovať napríklad tieto rozdiely:

• Graz: občania tretích krajín povolenie nepotrebujú.
• Viedeň: povolenie nie je potrebné, ak kupuje manželský pár a jeden z manželov je rakúskym občanom.

Ako prebieha kúpa krok za krokom?

1. Skontrolujte výpis z pozemkovej knihy (Grundbuchsauszug). Zistíte z neho vlastnícke vzťahy a prípadné ťarchy. Do pozemkovej knihy môže nahliadnuť ktokoľvek.
2. Overte územný a zastavovací plán. Zistíte, na aký účel možno nehnuteľnosť používať.
3. Preverte napojenie na inžinierske siete (Aufschließung). Obce pozemky väčšinou predávajú s vybudovanou infraštruktúrou. Ak napojenie ešte nebolo dokončené, kúpna cena môže byť nižšia, no náklady vzniknú dodatočne.
4. Uzavrite písomnú kúpnu zmluvu (Kaufvertrag). Mala by obsahovať aspoň názov obce, prípadné spoluvlastnícke podiely a opis nehnuteľnosti. Odporúča sa aj zápis poradia do pozemkovej knihy (Anmerkung der Rangordnung).
5. Zabezpečte zápis do pozemkovej knihy (Verbücherung). Až týmto zápisom nadobudnete vlastníctvo.

Čo znamená úschova kúpnej ceny?

Ak sa kúpna cena financuje hypotekárnym úverom, kúpu zvyčajne administruje notár alebo advokát ako správca úschovy (Treuhandschaft). Banka v takom prípade nepošle peniaze priamo kupujúcemu ani predávajúcemu, ale na oddelený úschovný účet (Anderkonto).

Predávajúci dostane peniaze až po splnení všetkých podmienok, napríklad po odstránení tiarch z nehnuteľnosti a po zápise kupujúceho do pozemkovej knihy.

Úschova chráni obe strany aj pri kúpe bez úveru:

• Kupujúceho chráni pred tým, aby predávajúci nehnuteľnosť podvodne predal alebo zaťažil znova, prípadne aby voči nemu začalo exekučné konanie.
• Predávajúceho chráni pred tým, aby po odovzdaní súhlasu potrebného na zápis (Aufsandungserklärung) nedostal kúpnu cenu.

Notár musí úschovu zapísať do rakúskeho notárskeho registra úschov a na požiadanie vám vydá potvrdenie. Pri advokátovi sa začiatok a koniec úschovy oznamuje do úschovnej knihy advokátskej komory.

S akými daňami a nákladmi treba počítať?

• Daň z nadobudnutia nehnuteľnosti (Grunderwerbsteuer): platí sa pri kúpe. Daňový úrad vystaví potvrdenie o jej zaplatení (Unbedenklichkeitsbescheinigung), bez ktorého nemožno vykonať zápis do pozemkovej knihy.
• Daň z príjmu z nehnuteľnosti (Immobilienertragsteuer): týka sa predaja so ziskom. V určitých prípadoch môže predstavovať 30 percent zo zisku. Treba preveriť možné výnimky, napríklad pri hlavnom bydlisku.

Okrem toho vznikajú ďalšie súvisiace náklady (Nebenkosten), napríklad v súvislosti s úschovou a administratívnym vybavením kúpy.

Časté otázky

Môže občan EÚ kúpiť byt vo Viedni bez povolenia?

Áno. Občania EÚ sú pri nadobúdaní nehnuteľností spravidla oslobodení od povinnosti získať povolenie pre cudzincov a zaobchádza sa s nimi rovnako ako s rakúskymi občanmi.

Kedy sa stanem oficiálnym vlastníkom?

Vlastníkom sa stanete až po zápise vlastníckeho práva do pozemkovej knihy. Samotný podpis zmluvy nestačí.

Môžem kúpiť poľnohospodársku pôdu?

Na kúpu poľnohospodárskej pôdy je spravidla potrebné povolenie príslušného krajinského úradu pre prevod nehnuteľností (Grundverkehrsbehörde), a to bez ohľadu na občianstvo.

Na čo si dať pozor pri mimoriadne výhodných ponukách?

Buďte mimoriadne opatrní pri ponukách, ktoré sú nezvyčajne lacné a zároveň vás tlačia k rýchlemu rozhodnutiu.

Praktický postup pred kúpou

1. Zistite, v ktorej spolkovej krajine a obci sa nehnuteľnosť nachádza.
2. Vyžiadajte si aktuálny Grundbuchsauszug a overte všetky vlastnícke vzťahy a ťarchy.
3. Preverte Flächenwidmungsplan, možnosť rekreačného bývania a stav napojenia na siete.
4. Nechajte kúpnu zmluvu skontrolovať rakúskym advokátom alebo notárom.
5. Dohodnite úschovu kúpnej ceny (Treuhandschaft) a podmienky jej vyplatenia.
6. Po zaplatení príslušných daní a splnení podmienok zabezpečte zápis vlastníctva (Verbücherung).

Pravidlá sa môžu podľa spolkovej krajiny líšiť. Tento prehľad nie je právnym poradenstvom; pri konkrétnej kúpe sa obráťte na advokáta alebo notára.

Zdroj: oesterreich.gv.at