Покупка недвижимости в Австрии: что нужно знать в 2026 году

Покупка квартиры, дома или земельного участка в Австрии обычно проще для граждан ЕС и ЕЭЗ, чем для покупателей из третьих стран. Тем не менее процедура имеет свои особенности: важны федеральная земля, назначение недвижимости, проверка Grundbuch и правильное оформление договора.

Нужно ли разрешение на покупку недвижимости?

В Австрии приобретение недвижимости иностранцами (Ausländergrunderwerb) в общем случае требует разрешения компетентного органа. Исключение составляют граждане государств ЕС и ЕЭЗ: их обычно рассматривают так же, как граждан Австрии.

Поэтому разрешение в основном требуется гражданам третьих стран (Drittstaaten). Так называют государства, которые не входят в ЕС и не участвуют в соглашении о Европейской экономической зоне.

Понятие «иностранец» относится не только к частным лицам. К этой категории также могут относиться:

• физические лица без австрийского гражданства;
• юридические лица и правоспособные товарищества с местонахождением за рубежом;
• компании с местонахождением в Австрии, которыми преимущественно владеют иностранцы.

В каких случаях разрешение всё же может понадобиться?

Освобождение граждан ЕС и ЕЭЗ от разрешения для иностранцев не означает, что любую недвижимость можно приобрести без дополнительных процедур.

В частности, для покупки сельскохозяйственных земель обычно требуется разрешение земельного органа по вопросам оборота недвижимости (Grundverkehrsbehörde). Это требование может действовать независимо от гражданства покупателя.

Кроме того, земельные законы о территориальном планировании и муниципальные планы зонирования (Flächenwidmungsplan) могут ограничивать использование жилья для отдыха — например, дач и вторых домов (Freizeitwohnsitz). Если недвижимость приобретается как место отдыха, заранее проверьте соответствующие правила в муниципалитете.

Почему важна федеральная земля?

Право оборота недвижимости, территориального планирования и строительства в Австрии относится к компетенции федеральных земель (Landessache). Поэтому условия и практика могут заметно различаться в девяти федеральных землях.

Например, для покупателей из третьих стран:

• в Граце разрешение может не требоваться;
• в Вене разрешение не требуется, если покупает супружеская пара и один из супругов является гражданином Австрии.

Перед подписанием договора уточните действующие требования именно в той федеральной земле и муниципалитете, где находится объект.

Как проходит покупка недвижимости

1. Проверьте выписку из земельной книги (Grundbuchsauszug). В ней указаны собственники, права третьих лиц и возможные обременения. Земельная книга открыта для ознакомления.
2. Изучите зонирование и строительные планы. Они показывают, для каких целей можно использовать объект и что разрешено строить.
3. Проверьте подключение к коммуникациям (Aufschließung). Муниципалитеты обычно продают участки с подведённой инфраструктурой. Если подключение ещё не выполнено, цена может быть ниже, но соответствующие расходы возникнут позднее.
4. Заключите письменный договор купли-продажи (Kaufvertrag). В нём как минимум должны быть указаны муниципалитет, возможные доли собственности и описание недвижимости. Рекомендуется также внести в земельную книгу отметку о приоритете (Anmerkung der Rangordnung).
5. Зарегистрируйте право собственности (Verbücherung). Именно запись в земельной книге означает приобретение собственности.

Что такое расчёт через доверительное хранение?

Если покупка финансируется банковским кредитом, обеспеченным ипотекой, сделку обычно сопровождает нотариус или адвокат в качестве доверительного управляющего (Treuhandschaft). Банк перечисляет деньги не непосредственно покупателю или продавцу, а на отдельный доверительный счёт (Anderkonto).

Продавец получает деньги только после выполнения всех согласованных условий, например после снятия обременений и регистрации покупателя в земельной книге.

Даже при покупке без кредита такая схема защищает обе стороны:

• Покупателя — от повторной продажи или нового обременения объекта продавцом, а также от исполнительного производства против продавца.
• Продавца — от ситуации, когда после передачи согласия на регистрацию (Aufsandungserklärung) покупатель не перечислит цену.

Нотариус обязан зарегистрировать доверительное хранение в австрийском реестре нотариальных депозитов. По запросу можно получить подтверждение. Если хранением занимается адвокат, начало и окончание хранения должны быть сообщены в депозитную книгу адвокатской палаты.

Какие налоги и дополнительные расходы учитывать?

• Налог на приобретение недвижимости (Grunderwerbsteuer) уплачивается при покупке. Налоговая служба подтверждает его оплату справкой (Unbedenklichkeitsbescheinigung); без этого подтверждения регистрация в земельной книге невозможна.
• Налог на доход от недвижимости (Immobilienertragsteuer) возникает при продаже с прибылью. В определённых случаях он составляет 30 процентов от прибыли. Следует проверить возможные освобождения, например при использовании объекта как основного жилья.

Помимо налогов, расходов на доверительное хранение и оформления сделки возникают дополнительные расходы (Nebenkosten).

Частые вопросы

Можно ли гражданину ЕС купить квартиру в Вене без разрешения?

Да, граждане ЕС освобождены от разрешения, предусмотренного для приобретения недвижимости иностранцами, и обычно рассматриваются так же, как граждане Австрии. Однако для отдельных категорий недвижимости могут действовать дополнительные правила.

Когда покупатель становится официальным собственником?

Только после внесения права собственности в земельную книгу. Одной подписи под договором недостаточно.

Можно ли купить сельскохозяйственную землю?

Для этого обычно требуется разрешение земельного органа по вопросам оборота недвижимости (Grundverkehrsbehörde), независимо от гражданства покупателя.

На что обратить внимание в слишком выгодных объявлениях?

Особенно осторожно относитесь к предложениям, которые выглядят необычно дешёвыми и сопровождаются давлением или требованием срочно принять решение.

Практические шаги перед покупкой

1. Определите федеральную землю и муниципалитет, где находится объект.
2. Проверьте назначение недвижимости и возможные ограничения в Flächenwidmungsplan.
3. Закажите и изучите Grundbuchsauszug, включая обременения и права третьих лиц.
4. Уточните, нужна ли лицензия Grundverkehrsbehörde, особенно при покупке сельскохозяйственной земли или объекта для отдыха.
5. Поручите проверку и составление Kaufvertrag нотариусу или адвокату.
6. Согласуйте безопасный порядок оплаты через Treuhandschaft и Anderkonto.
7. Оплатите Grunderwerbsteuer и получите Unbedenklichkeitsbescheinigung.
8. Убедитесь, что право собственности зарегистрировано в рамках Verbücherung.

Важно: эта статья носит информационный характер и не является юридической консультацией. Перед сделкой обратитесь к нотариусу, адвокату или другому профильному специалисту. Правила могут различаться в зависимости от федеральной земли и конкретного объекта.

Источник: oesterreich.gv.at