Cumpărarea unei proprietăți în Austria: reguli și pași în 2026

Cumpărarea unei locuințe, case sau a unui teren în Austria este, în general, mai simplă pentru cetățenii Uniunii Europene și ai Spațiului Economic European decât pentru cumpărătorii din state terțe. Totuși, procedura are pași specifici, iar regulile privind proprietățile imobiliare pot varia în funcție de land.

Pe scurt:

• Cetățenii UE și SEE sunt scutiți de obligația de a obține aprobarea necesară, în principiu, pentru dobândirea de imobile de către străini.
• Pentru terenurile agricole poate fi necesară aprobarea autorității funciare a landului.
• Devii proprietar numai după înscrierea în cartea funciară.
• Prețul se achită, de regulă, prin administrare fiduciară de către un notar sau avocat.
• Regulile diferă de la un land la altul, deoarece dreptul imobiliar este de competența landurilor.

Este necesară o aprobare pentru cumpărarea unei proprietăți?

În Austria, dobândirea unei proprietăți de către străini, denumită Ausländergrunderwerb, este în principiu supusă unei aprobări oficiale. Excepție fac cetățenii statelor UE și SEE, care sunt tratați la fel ca cetățenii austrieci.

Prin urmare, procedura de aprobare este necesară în principal pentru cetățenii statelor terțe (Drittstaaten). Un stat terț este un stat care nu este membru al UE și nu participă la acordul privind Spațiul Economic European.

Noțiunea de „străin” nu se referă doar la persoane fizice. Poate include și:

• persoane fizice care nu au cetățenie austriacă;
• persoane juridice cu sediul în străinătate și societăți de persoane cu capacitate juridică;
• companii cu sediul în Austria, dar ai căror proprietari sunt în majoritate străini.

Când poate fi necesară aprobarea autorităților?

Scutirea aplicabilă cetățenilor UE și SEE nu înseamnă că orice cumpărare se poate finaliza fără verificări. Dobândirea terenurilor agricole, inclusiv prin cumpărare, necesită în special aprobarea autorității funciare competente a landului, Grundverkehrsbehörde.

În plus, legislația privind amenajarea teritoriului și planurile locale de zonare, Flächenwidmungsplan, pot limita utilizarea locuințelor de agrement, a caselor de vacanță și a celor de-a doua locuințe, denumite Freizeitwohnsitz. Dacă vrei să cumperi o proprietate pentru vacanță, verifică în prealabil situația la primărie.

De ce contează landul în care cumperi?

Dreptul imobiliar, normele de amenajare a teritoriului și legislația construcțiilor sunt chestiuni ale landurilor, Landessache, atât la nivel legislativ, cât și administrativ. Din acest motiv, condițiile pot fi foarte diferite în cele nouă landuri.

Două exemple referitoare la cumpărătorii din state terțe:

• Graz: cetățenii statelor terțe nu au nevoie de aprobare.
• Viena: aprobarea nu este necesară dacă achiziția este făcută de un cuplu căsătorit, iar unul dintre soți este cetățean austriac.

Cum se desfășoară cumpărarea, pas cu pas?

1. Solicită extrasul de carte funciară (Grundbuchsauszug). Acesta arată proprietarii și eventualele sarcini. Cartea funciară poate fi consultată de orice persoană.
2. Verifică planul de zonare și de construire. Acesta indică modul în care poate fi utilizată proprietatea.
3. Verifică racordarea la utilități (Aufschließung). Comunele vând, de regulă, terenuri racordate la utilități. Dacă racordarea nu a fost realizată, prețul este de obicei mai mic, însă costurile apar ulterior.
4. Încheie un contract de vânzare-cumpărare în scris (Kaufvertrag). Contractul trebuie să conțină cel puțin numele comunei, eventualele cote de proprietate și descrierea imobilului. Este recomandată și înscrierea rangului în cartea funciară (Anmerkung der Rangordnung).
5. Finalizează înscrierea în cartea funciară (Verbücherung). Numai prin această înscriere dobândești proprietatea.

Ce înseamnă administrarea fiduciară a prețului?

Dacă prețul este achitat printr-un credit bancar garantat cu ipotecă, cumpărarea este de regulă gestionată de un notar sau avocat în calitate de administrator fiduciar, printr-o Treuhandschaft. Banca nu transferă banii direct cumpărătorului sau vânzătorului, ci într-un cont fiduciar separat, denumit Anderkonto.

Vânzătorul primește banii numai după îndeplinirea tuturor condițiilor, cum ar fi eliminarea sarcinilor de pe proprietate și înscrierea cumpărătorului în cartea funciară.

Administrarea fiduciară protejează ambele părți și atunci când cumpărarea nu este finanțată prin credit:

• Cumpărătorul este protejat împotriva unei revânzări frauduloase, a grevării proprietății sau a începerii unei executări silite împotriva vânzătorului.
• Vânzătorul este protejat împotriva situației în care nu primește prețul după predarea declarației necesare pentru înscriere, Aufsandungserklärung.

Notarul trebuie să înregistreze administrarea fiduciară în registrul austriac al depozitelor notariale. La cerere, poți primi o confirmare. În cazul unui avocat, începutul și finalul administrării fiduciare trebuie raportate în registrul depozitelor al baroului.

Ce taxe și costuri trebuie luate în calcul?

• Impozitul pe dobândirea proprietății imobiliare (Grunderwerbsteuer) se achită la cumpărare. Plata este confirmată de administrația fiscală prin Unbedenklichkeitsbescheinigung; fără acest document nu se poate face înscrierea în cartea funciară.
• Impozitul pe veniturile din proprietăți imobiliare (Immobilienertragsteuer) se aplică la vânzarea cu profit. În anumite cazuri, acesta reprezintă 30% din profit. Trebuie verificate eventualele scutiri, de exemplu în cazul locuinței principale.

Pe lângă taxe, administrarea fiduciară și formalitățile de cumpărare implică și alte costuri auxiliare, denumite Nebenkosten.

Întrebări frecvente

Pot cumpăra o locuință în Viena fără aprobare?

Da, cetățenii UE sunt scutiți de obligația de aprobare aplicabilă dobândirii de proprietăți de către străini și sunt tratați la fel ca cetățenii austrieci.

Când devin oficial proprietar?

Devii proprietar atunci când dreptul tău de proprietate este înscris în cartea funciară. Simplul fapt că ai semnat contractul nu este suficient.

Pot cumpăra teren agricol?

De regulă, pentru acest lucru este necesară aprobarea autorității funciare a landului, indiferent de cetățenia cumpărătorului.

La ce trebuie să fiu atent la ofertele foarte ieftine?

Fii deosebit de atent la ofertele prezentate ca fiind foarte ieftine și care te presează să iei rapid o decizie.

Pași practici înainte de cumpărare

1. Identifică landul și comuna în care se află proprietatea.
2. Solicită un Grundbuchsauszug și verifică proprietarii și sarcinile înscrise.
3. Verifică Flächenwidmungsplan, regulile de construire și eventualele restricții pentru Freizeitwohnsitz.
4. Clarifică dacă terenul este racordat la utilități și dacă este agricol.
5. Solicită verificarea contractului de către un avocat sau notar.
6. Stabilește modalitatea de plată și, dacă este posibil, folosește o Treuhandschaft.
7. Achită taxele și așteaptă înscrierea în cartea funciară înainte de a considera că ai dobândit proprietatea.

Regulile prezentate se bazează pe informații publice și nu înlocuiesc consultanța juridică. Pentru o situație concretă, solicită sfatul unui avocat, notar sau altui specialist competent.

Sursa: oesterreich.gv.at