Купување недвижност во Австрија во 2026 година: дозволи, постапка и трошоци

Ако планирате да купите стан, куќа или парцела во Австрија, важно е однапред да ги проверите правилата и постапката. Државјаните на ЕУ и ЕЕП вообичаено се третираат исто како австриските државјани, но за земјоделско земјиште, викендички и одредени видови недвижности може да важат посебни услови.

Дали е потребна дозвола за купување недвижност?

Во Австрија купувањето недвижност од страна на странци (Ausländergrunderwerb) по правило може да биде условено со дозвола од надлежен орган. Исклучок се државјаните на земјите од ЕУ и ЕЕП, кои законски се третираат на ист начин како австриските државјани.

Постапка за дозвола главно треба да спроведат државјани на трети земји (Drittstaaten), односно лица од земји што не се членки на ЕУ и не се дел од Европскиот економски простор.

Поимот „странци“ не се однесува само на физички лица. Во него може да спаѓаат и:

• физички лица кои не се австриски државјани;
• правни лица и правно способни партнерства со седиште во странство;
• домашни компании во кои мнозинството сопственици се странци.

Кога сепак може да биде потребна дозвола?

Ослободувањето за граѓаните на ЕУ и ЕЕП не значи дека секое купување може да се заврши без дополнителни одобренија. Особено стекнувањето земјоделско земјиште, на пример преку купување, може да бара дозвола од покраинскиот орган за промет со недвижности (Grundverkehrsbehörde). Ова може да важи без оглед на државјанството.

Покраинските закони за просторно планирање и општинските планови за зонирање (Flächenwidmungsplan) може да го ограничат користењето на објектот како викендичка или втор дом (Freizeitwohnsitz). Ако купувате недвижност за одмор, однапред проверете ги условите кај општината.

Зошто е важна покраината?

Правото за промет со недвижности, просторното планирање и градежното право во Австрија се работи на покраинско ниво (Landessache). Затоа условите може значително да се разликуваат меѓу деветте покраини.

На пример, за купувачи од трети земји може да важат различни правила:

• Грац: за државјани на трети земји не е потребна дозвола.
• Виена: дозвола не е потребна ако купува брачна двојка и едниот сопружник е австриски државјанин.

Како се одвива купувањето чекор по чекор?

1. Побарајте извод од земјишната книга (Grundbuchsauszug). Тој ги покажува сопственичките односи и евентуалните товари. Во земјишната книга може да изврши увид секој.
2. Проверете ги плановите за зонирање и градба. Од нив произлегува за што може да се користи недвижноста.
3. Проверете ја инфраструктурната опременост (Aufschließung). Општините најчесто ги продаваат парцелите со обезбедени приклучоци. Ако тоа сè уште не е направено, куповната цена може да биде пониска, но трошоците ќе настанат подоцна.
4. Склучете писмен договор за купопродажба (Kaufvertrag). Договорот најмалку треба да го содржи името на општината, евентуалните идеални делови и описот на недвижноста. Се препорачува и забелешка на рангот во земјишната книга (Anmerkung der Rangordnung).
5. Обезбедете упис во земјишната книга (Verbücherung). Сопственик станувате кога правото на сопственост ќе биде запишано во Grundbuch.

Што е Treuhandschaft и зошто се користи?

Кога куповната цена се плаќа со банкарски кредит обезбеден со хипотека, купувањето обично го спроведува нотар или адвокат како управувач со депозитот (Treuhandschaft). Банката тогаш не ги префрла средствата директно на купувачот или продавачот, туку на посебна депозитна сметка на управувачот (Anderkonto).

Продавачот ги добива средствата дури откако ќе бидат исполнети сите услови, на пример отстранување на товарите од недвижноста и упис на купувачот во Grundbuch.

Treuhandschaft може да ги заштити двете страни и кога нема кредит:

• Купувачот се заштитува од тоа продавачот повторно да ја продаде или оптовари недвижноста, или против него да започне извршна постапка.
• Продавачот се заштитува од тоа да не ја добие куповната цена откако ќе ја предаде изјавата потребна за упис (Aufsandungserklärung).

Нотарот мора да го пријави депозитот во австрискиот нотарски регистар на депозити. На барање може да добиете потврда. Кај адвокат, почетокот и крајот на депозитот се пријавуваат во депозитната книга на адвокатската комора.

Со кои даноци и дополнителни трошоци да сметате?

• Данок на стекнување недвижност (Grunderwerbsteuer): се плаќа при купувањето. Даночната управа го потврдува плаќањето со потврда за непостоење пречки (Unbedenklichkeitsbescheinigung). Без оваа потврда нема упис во Grundbuch.
• Данок на приход од недвижност (Immobilienertragsteuer): се плаќа при продажба со остварена добивка. Во одредени случаи изнесува 30 проценти од добивката. Треба да се проверат можните ослободувања, на пример кога недвижноста била главно живеалиште.

Покрај даноците, може да настанат и други дополнителни трошоци (Nebenkosten), особено за депозитното управување и спроведувањето на постапката.

Често поставувани прашања

Може ли државјанин на ЕУ да купи стан во Виена без дозвола?

Да. Државјаните на ЕУ се ослободени од обврската за дозвола што важи за стекнување недвижности од страна на странци и се третираат исто како австриските државјани.

Кога официјално станувам сопственик?

Кога правото на сопственост ќе биде запишано во земјишната книга. Самото потпишување на договорот не е доволно.

Може ли да купам земјоделско земјиште?

За тоа вообичаено е потребна дозвола од покраинскиот орган за промет со недвижности (Grundverkehrsbehörde), без оглед на државјанството.

На што да внимавам кај особено евтините понуди?

Бидете особено внимателни со понуди што се необично евтини и се презентираат со притисок да донесете брза одлука.

Практични чекори пред купувањето

1. Проверете во која покраина се наоѓа недвижноста и кои покраински правила важат.
2. Побарајте Grundbuchsauszug и проверете ги сопственоста, товарите и евентуалните ограничувања.
3. Проверете го Flächenwidmungsplan и дали е дозволено планираното користење.
4. Утврдете дали е потребна дозвола од Grundverkehrsbehörde.
5. Договорот (Kaufvertrag) и условите за упис проверете ги со адвокат или нотар.
6. Разгледајте користење на Treuhandschaft преку Anderkonto.
7. Предвидете ги Grunderwerbsteuer, Nebenkosten и другите трошоци.
8. Проверете дали е обезбедена Unbedenklichkeitsbescheinigung и следете го уписот (Verbücherung).

Оваа информација не претставува правен или даночен совет. За конкретниот случај обратете се кај адвокат, нотар или друг соодветен стручен советник. Правилата може да се разликуваат според покраината.

Извор: oesterreich.gv.at