Градење во Австрија: градежна дозвола и приклучување на комуналии

Ако купувате градежно земјиште и планирате да изградите куќа во Австрија, најважни прашања се дали ви е потребна градежна дозвола и како ќе се обезбедат вода, канализација, електрична енергија и гас. Правилата се разликуваат од покраина до покраина, а понекогаш и од општина до општина. Затоа информирајте се уште пред купувањето на парцелата.

Зошто правилата се разликуваат по покраини?

Градежното право во Австрија е во надлежност на покраините. Поради тоа постојат девет различни градежни прописи (Bauordnung), меѓу кои Bauordnung für Wien, Niederösterreichische Bauordnung 2014 и Tiroler Bauordnung 2022.

Техничките правила за заштита од пожар, пристапност и безбедност при користење од 2008 година постепено се усогласуваат преку серијата OIB-Richtlinien, од 1 до 6. Покраините ги направиле овие насоки задолжителни. OIB-Richtlinien се ревидираат на секои четири години.

Кога е потребна градежна дозвола?

Во зависност од покраината, градежните работи обично се поделени во три категории:

• Работи без дозвола и без пријава: обновување на фасада, мала остава за алати, замена на врати и прозорци или компостер.
• Работи што се пријавуваат (Bauanzeige): промена на распоредот на просториите, изградба на бања, градинарска куќичка, гаража, ограда, зимска градина или тераса.
• Работи за кои е потребна дозвола (Baubewilligung): нова зграда, на пример семејна куќа, доградба и поголема реконструкција.

За градежна дозвола обично се поднесува писмено барање (Bauansuchen). Во некои случаи соседите се известуваат, а во одредени покраини може да има и градежна расправа (Bauverhandlung).

Каде се поднесува барањето и кои документи се потребни?

Надлежна е општината (Gemeinde), а во статутарните градови надлежен е магистратот. Во Виена, за прописите за градење е одговорна MA 64, а за градежниот надзор MA 37 (Baupolizei).

Најчесто се потребни:

• градежни планови (Baupläne);
• писмен технички опис (Baubeschreibung);
• доказ за сопственичкото право;
• статички пресметки;
• енергетски сертификат (Energieausweis).

Многу општини имаат информативни пунктови или термини за советување за градење (Bausprechtag), каде што можете да се информирате за постапката.

Рокови и важност на дозволата

Градежната дозвола може да престане да важи ако изградбата не започне во определениот рок. Објектот исто така мора да се заврши во рок утврден со покраинските правила. Во некои покраини рокот може да се продолжи на барање.

Во одредени покраини почетокот на градежните работи мора дополнително да се пријави (Baubeginnsanzeige).

Приклучување на комуналии: вода, канализација, струја и гас

Парцелата на која се планира зграда обично мора да биде комунално уредена (Aufschließung). Тоа може да опфаќа вода, електрична енергија, гас, далечинско греење, телефон, отпадни води и собирање отпад.

Комунално уреденото земјиште обично е поскапо, бидејќи трошоците често се вклучени во продажната цена. Ако приклучоците недостасуваат, треба да се смета на значителни дополнителни трошоци.

Канализација (Kanalanschluss)

За приклучување на канализација често е потребен канализациски план (Kanalplan), а во многу општини тој е услов за издавање градежна дозвола. При првото приклучување може да се плаќа такса за приклучување на канализација (Kanaleinmündungsgebühr). При доградба може да се наплаќа дополнителен надомест (Kanalergänzungsabgabe).

Ако приклучувањето не е можно, може да дојдат предвид септичка јама (Senkgrube) или сопствен мал уред за прочистување на отпадни води. И тие решенија мора да се испланираат, а дел од нив може да бараат одобрение од надлежен орган.

Електрична енергија и гас

Ако приклучокот веќе постои, промената на корисникот се пријавува кај снабдувачот. Проверете дали приклучната моќност (Anschlusswert) е доволна за планираната куќа.

Ако приклучок нема, поднесете барање до надлежниот снабдувач за парцелата. Ако не знаете кој е снабдувачот, општината може да ви даде информација.

Тротоар и јавен пат

Во зависност од покраината, може да бидете обврзани да изградите тротоар пред парцелата. Општината може да побара и придонес за трошоците за изградба на патот.

Ако за приклучувањето треба да се копа на јавен пат, може да биде потребна и сообраќајна дозвола според член 90 од StVO.

Што треба да направите по завршувањето на куќата?

По завршувањето на градежните работи и приклучоците, нивното завршување мора да се пријави. Во зависност од покраината, тоа се прави со барање за дозвола за користење (Benützungsbewilligung) или со пријава за завршување (Fertigstellungsanzeige). Во градежната дозвола обично е наведено која постапка се применува.

Како прилог може да бидат потребни стручни потврди, на пример потврда од оџачар, електричар и стручни лица за канализациските и водоводните инсталации.

Често поставувани прашања

Дали е потребна дозвола за градинарска куќичка?

Тоа зависи од покраината. Градинарска куќичка, гаража или ограда на многу места подлежат на пријава, додека мала остава за алати на повеќе места може да биде ослободена од дозвола.

Колку чини приклучувањето на канализација?

Нема единствен износ. Таксите зависат од покраинските и општинските правила. Информирајте се во општината уште пред купувањето на земјиштето.

Може ли да се гради на парцела без комуналии?

За таквите парцели може да важи забрана за градење. Пред купувањето, проверете кај надлежниот градежен орган.

Може ли да се вселите веднаш штом куќата е готова?

Вселувањето е можно дури по издавање на Benützungsbewilligung или по поднесување на Fertigstellungsanzeige, согласно правилата на конкретната покраина.

Практични чекори

1. Проверете во општината кои правила важат за конкретната парцела и која Bauordnung се применува.
2. Пред купување проверете дали земјиштето е комунално уредено (Aufschließung) и кои приклучоци се достапни.
3. Побарајте информации за можната забрана за градење на некомунално уредена парцела.
4. Проверете дали планираната работа бара Bauanzeige или Baubewilligung.
5. Подгответе ги Baupläne, Baubeschreibung, доказот за сопственост, статичките пресметки и Energieausweis.
6. Навреме договорете ги канализацискиот, водоводниот, електричниот и гасниот приклучок, како и можните такси.
7. По завршувањето, поднесете Benützungsbewilligung или Fertigstellungsanzeige пред вселување.

Напомена: Овој текст е информативен и не претставува правен или технички совет. За конкретен проект обратете се кај надлежната општина, градежен стручњак или правен советник.

Извор: oesterreich.gv.at