Acquistare un immobile in Austria: cosa sapere nel 2026

Acquistare un appartamento, una casa o un terreno in Austria è possibile, ma la procedura prevede alcuni passaggi specifici. Le regole possono inoltre cambiare da un Land all’altro, soprattutto per i terreni agricoli e le seconde case.

In breve

• I cittadini dell’UE e del SEE sono esentati dall’obbligo di autorizzazione previsto per l’acquisto di immobili da parte di stranieri.
• Per acquistare terreni agricoli può essere comunque necessaria l’autorizzazione della Grundverkehrsbehörde del Land.
• Si diventa proprietari soltanto con l’iscrizione nel Grundbuch, dopo aver dimostrato il pagamento dell’imposta sull’acquisto dell’immobile.
• Il prezzo viene generalmente gestito tramite deposito fiduciario presso un notaio o un avvocato.
• Il diritto relativo alla compravendita degli immobili rientra nelle competenze dei Länder e può quindi variare territorialmente.

Serve un’autorizzazione per acquistare un immobile?

In Austria l’acquisto di immobili da parte di stranieri, detto Ausländergrunderwerb, è in linea generale soggetto ad autorizzazione amministrativa. Fanno eccezione i cittadini degli Stati membri dell’UE e del SEE, che vengono trattati come i cittadini austriaci.

La procedura di autorizzazione riguarda quindi principalmente i cittadini di Paesi terzi, cioè Stati che non fanno parte dell’UE e che non partecipano all’accordo sullo Spazio economico europeo.

Il termine “straniero” non riguarda soltanto le persone fisiche. Può comprendere anche:

• persone fisiche che non hanno la cittadinanza austriaca;
• persone giuridiche con sede all’estero e società dotate di capacità giuridica;
• società con sede in Austria ma controllate prevalentemente da stranieri.

Quando può servire comunque un’autorizzazione?

L’esenzione prevista per i cittadini dell’UE e del SEE non significa che ogni acquisto sia libero da autorizzazioni. L’acquisto di terreni agricoli, per esempio, richiede in genere l’autorizzazione della Grundverkehrsbehörde competente per il Land, indipendentemente dalla cittadinanza dell’acquirente.

Anche le norme urbanistiche del Land e i piani comunali di zonizzazione, cioè il Flächenwidmungsplan, possono limitare l’uso di abitazioni per vacanze o seconde case, chiamate Freizeitwohnsitz. Se intendi acquistare un immobile per usarlo come casa vacanze, verifica in anticipo la situazione presso il Comune.

Perché il Land è importante?

Il diritto relativo alla compravendita degli immobili, la pianificazione territoriale e il diritto edilizio sono competenze dei Länder, sia sul piano legislativo sia su quello amministrativo. Per questo le condizioni possono essere molto diverse nei nove Länder austriaci.

Due esempi riguardanti acquirenti di Paesi terzi:

• Graz: ai cittadini di Paesi terzi non serve l’autorizzazione.
• Vienna: l’autorizzazione non serve quando acquista una coppia sposata e uno dei coniugi è cittadino austriaco.

Come si svolge l’acquisto, passo dopo passo?

1. Controlla l’estratto del registro fondiario (Grundbuchsauszug): mostra i proprietari e gli eventuali gravami sull’immobile. Il Grundbuch è consultabile da chiunque.
2. Verifica la destinazione urbanistica e il piano edilizio: questi documenti indicano come può essere utilizzato l’immobile.
3. Controlla l’urbanizzazione e i collegamenti ai servizi (Aufschließung): i Comuni vendono generalmente i terreni già urbanizzati. Se l’urbanizzazione non è stata completata, il prezzo può essere più basso, ma i costi si presenteranno successivamente.
4. Predisponi un contratto scritto (Kaufvertrag): dovrebbe indicare almeno il Comune, le eventuali quote di proprietà e la descrizione dell’immobile. È consigliabile richiedere l’annotazione della priorità nel registro fondiario, la Anmerkung der Rangordnung.
5. Registra il trasferimento nel Grundbuch (Verbücherung): è con questa iscrizione che acquisisci la proprietà.

Che cos’è la gestione fiduciaria del prezzo?

Quando il prezzo viene pagato con un mutuo bancario garantito da ipoteca, l’acquisto viene generalmente gestito da un notaio o da un avvocato come fiduciario, tramite una Treuhandschaft. La banca non trasferisce il denaro direttamente all’acquirente o al venditore, ma su un conto fiduciario separato, l’Anderkonto.

Il venditore riceve il denaro soltanto quando sono state rispettate tutte le condizioni, per esempio la cancellazione dei gravami sull’immobile e l’iscrizione dell’acquirente nel Grundbuch.

Anche senza mutuo, la gestione fiduciaria tutela entrambe le parti:

• L’acquirente: dal rischio che il venditore rivenda o ipotechi fraudolentemente l’immobile o che venga avviata un’esecuzione nei suoi confronti.
• Il venditore: dal rischio di non ricevere il prezzo dopo aver consegnato la dichiarazione necessaria all’iscrizione, chiamata Aufsandungserklärung.

Il notaio deve registrare il deposito nel registro austriaco dei depositi notarili e, su richiesta, può rilasciare una conferma. Nel caso di un avvocato, l’inizio e la fine del deposito devono essere comunicati al registro dei depositi dell’ordine degli avvocati.

Quali imposte e costi devi considerare?

• Imposta sull’acquisto dell’immobile (Grunderwerbsteuer): si paga al momento dell’acquisto. L’ufficio delle imposte rilascia la Unbedenklichkeitsbescheinigung, necessaria per l’iscrizione nel Grundbuch.
• Imposta sui redditi immobiliari (Immobilienertragsteuer): si applica in caso di vendita con profitto. In alcuni casi può ammontare al 30% del guadagno; è opportuno verificare le esenzioni, per esempio quella relativa all’abitazione principale.

Oltre alle imposte, la gestione fiduciaria e la procedura comportano ulteriori costi accessori, gli Nebenkosten.

Domande frequenti

È possibile acquistare un appartamento a Vienna senza autorizzazione?

I cittadini dell’UE e del SEE sono esentati dall’obbligo di autorizzazione previsto per l’acquisto di immobili da parte di stranieri e vengono trattati come i cittadini austriaci. Restano però da verificare eventuali regole speciali relative al tipo di immobile o al suo utilizzo.

Quando divento ufficialmente proprietario?

Diventi proprietario quando il diritto di proprietà viene iscritto nel Grundbuch. La sola firma del contratto non è sufficiente.

È possibile acquistare un terreno agricolo?

In genere è necessaria l’autorizzazione della Grundverkehrsbehörde del Land, indipendentemente dalla cittadinanza.

A cosa prestare attenzione nelle offerte molto convenienti?

Presta particolare attenzione alle offerte insolitamente economiche e presentate con urgenza.

Passaggi pratici prima dell’acquisto

1. Individua il Land e il Comune in cui si trova l’immobile.
2. Richiedi e controlla il Grundbuchsauszug.
3. Verifica il Flächenwidmungsplan, l’uso consentito e l’eventuale classificazione come Freizeitwohnsitz.
4. Accertati se il terreno è agricolo e se serve un’autorizzazione della Grundverkehrsbehörde.
5. Fai predisporre il Kaufvertrag e valuta l’Anmerkung der Rangordnung.
6. Organizza il pagamento tramite Treuhandschaft e Anderkonto.
7. Considera Grunderwerbsteuer, eventuale Immobilienertragsteuer e gli altri Nebenkosten.
8. Completa la Verbücherung: solo con l’iscrizione nel Grundbuch diventi proprietario.

Nota: questo articolo è stato redatto sulla base di fonti disponibili online e non costituisce consulenza legale o fiscale. Per una valutazione del caso concreto, rivolgiti a un avvocato, notaio o altro professionista competente.

Fonte: oesterreich.gv.at