Kupnja nekretnine u Austriji: što trebate znati 2026.

Ako želite kupiti stan, kuću ili zemljište u Austriji, kao građanin Europske unije u pravilu imate položaj jednak austrijskim državljanima. Ipak, postupak kupnje ima posebne korake, a pravila se mogu razlikovati među saveznim pokrajinama.

Ukratko:

• Građani EU-a i EGP-a u pravilu su oslobođeni obveze ishođenja dozvole za stjecanje nekretnine.
• Za kupnju poljoprivrednog zemljišta svima može biti potrebna dozvola pokrajinskog tijela za promet nekretninama (Grundverkehrsbehörde).
• Vlasnik postajete tek nakon upisa u zemljišne knjige (Grundbuch).
• Za upis je potrebno dokazati plaćanje poreza na promet nekretnina.
• Isplata kupoprodajne cijene najčešće se obavlja preko javnog bilježnika ili odvjetnika koji djeluje kao povjerenik za polog.
• Propisi se razlikuju po pokrajinama jer je pravo prometa nekretnina u nadležnosti saveznih pokrajina.

Je li za kupnju nekretnine potrebna dozvola?

U Austriji je stjecanje nekretnine od strane stranaca (Ausländergrunderwerb) u načelu podložno službenom odobrenju. Iznimku čine državljani država članica EU-a i EGP-a, koji se u ovom području tretiraju jednako kao austrijski državljani.

Postupak dobivanja dozvole u pravilu je potreban državljanima trećih zemalja (Drittstaaten), odnosno država koje nisu članice EU-a i nisu dio Europskog gospodarskog prostora.

Pojam „stranac” ne odnosi se samo na fizičke osobe. Može obuhvaćati i:

• fizičke osobe koje nisu austrijski državljani,
• pravne osobe sa sjedištem u inozemstvu i društva sposobna za prava i obveze,
• domaća društva u kojima većinu vlasništva imaju stranci.

Kada ipak može biti potrebna službena dozvola?

Oslobođenje za građane EU-a ne znači da se svaka kupnja može provesti bez dodatnih provjera. Za stjecanje poljoprivrednog zemljišta, primjerice kupnjom, često je potrebna dozvola pokrajinskog tijela za promet nekretninama (Grundverkehrsbehörde).

Osim toga, pokrajinski propisi o prostornom uređenju i općinski planovi namjene površina (Flächenwidmungsplan) mogu ograničiti korištenje kuća za odmor i drugih sekundarnih prebivališta (Freizeitwohnsitz). Ako nekretninu želite koristiti kao vikendicu ili drugi dom, tu mogućnost treba unaprijed provjeriti kod nadležne općine.

Zašto je važna savezna pokrajina?

Pravo prometa nekretnina, prostorno uređenje i građevinsko pravo u Austriji su pokrajinska nadležnost (Landessache), kako na razini donošenja propisa tako i u njihovoj provedbi. Zbog toga se uvjeti mogu znatno razlikovati u devet saveznih pokrajina.

Za državljane trećih zemalja postoje, primjerice, različita pravila:

• u Grazu državljanima trećih zemalja nije potrebna dozvola;
• u Beču dozvola nije potrebna ako nekretninu kupuje bračni par, a jedan je bračni partner austrijski državljanin.

Kako izgleda kupnja korak po korak?

1. Provjerite izvadak iz zemljišnih knjiga (Grundbuchsauszug). On pokazuje vlasničke odnose i postojeće terete. Uvid u zemljišne knjige dostupan je svima.
2. Provjerite prostorni i građevinski plan. Iz njega se vidi za koju se namjenu nekretnina može koristiti.
3. Provjerite priključke i uređenje zemljišta (Aufschließung). Općine zemljišta najčešće prodaju s osiguranim priključcima. Ako to još nije učinjeno, kupoprodajna cijena može biti niža, ali troškovi nastaju naknadno.
4. Sklopite pisani kupoprodajni ugovor (Kaufvertrag). Ugovor treba sadržavati barem naziv općine, eventualne suvlasničke udjele i opis nekretnine. Preporučuje se i zabilježba prvenstvenog reda u zemljišnim knjigama (Anmerkung der Rangordnung).
5. Provedite upis u zemljišne knjige (Verbücherung). Tek se tim upisom stječe vlasništvo.

Što znači polog kod javnog bilježnika ili odvjetnika?

Ako kupoprodajnu cijenu plaćate bankarskim kreditom osiguranim hipotekom, kupnju najčešće provodi javni bilježnik ili odvjetnik kao povjerenik za polog (Treuhandschaft). Banka tada ne uplaćuje novac izravno kupcu ili prodavatelju, nego na odvojeni račun za polog (Anderkonto).

Prodavatelj dobiva novac tek kada su ispunjeni svi ugovoreni uvjeti, primjerice brisanje tereta s nekretnine i upis kupca u zemljišne knjige.

Polog štiti obje strane i kada se kupnja ne financira kreditom:

• Kupca štiti od toga da prodavatelj nekretninu ponovno proda ili optereti, odnosno da se protiv njega pokrene ovrha.
• Prodavatelja štiti od toga da nakon predaje izjave potrebne za upis (Aufsandungserklärung) ne primi kupoprodajnu cijenu.

Javni bilježnik mora polog prijaviti u austrijski registar javnobilježničkih pologa. Na zahtjev možete dobiti potvrdu o tome. Ako polog vodi odvjetnik, početak i završetak pologa prijavljuju se u odvjetničku knjigu pologa.

Koji porezi i dodatni troškovi nastaju?

• Porez na promet nekretnina (Grunderwerbsteuer): plaća se pri kupnji. Porezna uprava izdaje potvrdu o nepostojanju zapreke (Unbedenklichkeitsbescheinigung), bez koje nema upisa u zemljišne knjige.
• Porez na dobit od nekretnina (Immobilienertragsteuer): može nastati pri prodaji uz ostvarenu dobit. U određenim slučajevima iznosi 30 posto dobiti, a treba provjeriti postoje li izuzeća, primjerice za glavno prebivalište.

Osim poreza mogu nastati i drugi povezani troškovi (Nebenkosten), uključujući troškove pologa i provedbe postupka.

Česta pitanja

Mogu li kao građanin EU-a kupiti stan u Beču bez dozvole?

Da. Građani EU-a u pravilu su oslobođeni obveze ishođenja dozvole za stjecanje nekretnine i tretiraju se jednako kao austrijski državljani.

Kada službeno postajem vlasnik?

Vlasnik postajete kada se vaše pravo vlasništva upiše u zemljišne knjige. Sam potpis kupoprodajnog ugovora nije dovoljan.

Mogu li kupiti poljoprivredno zemljište?

Za to je u pravilu potrebna dozvola pokrajinskog tijela za promet nekretninama, neovisno o državljanstvu.

Na što trebam paziti kod vrlo povoljnih ponuda?

Budite posebno oprezni s ponudama koje su neuobičajeno jeftine i kod kojih se kupca požuruje na odluku.

Praktični koraci prije kupnje

1. Provjerite pravila savezne pokrajine i općine u kojoj se nekretnina nalazi.
2. Zatražite aktualni Grundbuchsauszug i provjerite vlasnike, terete i postojeća prava.
3. Provjerite Flächenwidmungsplan, građevinske uvjete i mogućnost korištenja kao Freizeitwohnsitz.
4. Provjerite jesu li zemljište i nekretnina priključeni na potrebnu infrastrukturu.
5. Prije potpisa angažirajte austrijskog odvjetnika ili javnog bilježnika za sastavljanje i provjeru ugovora.
6. Dogovorite polog na Anderkonto i isplatu tek nakon ispunjenja ugovorenih uvjeta.
7. Uplatite porez na promet nekretnina i osigurajte Unbedenklichkeitsbescheinigung.
8. Pratite postupak upisa (Verbücherung), jer tek tada postajete vlasnik.

Napomena: Ovaj je tekst informativan i ne predstavlja pravni, porezni ili drugi stručni savjet. Za konkretnu kupnju obratite se odvjetniku, javnom bilježniku ili drugom odgovarajućem stručnjaku u Austriji.

Izvor: oesterreich.gv.at