Покупка на имот в Австрия: какво трябва да знаете през 2026 г.

Покупката на апартамент, къща или парцел в Австрия е по-лесна за гражданите на ЕС и ЕИП, отколкото за купувачите от трети държави. Въпреки това процедурата има специфични стъпки, а правилата могат да се различават според федералната провинция.

Нужно ли е разрешение за покупка на имот?

В Австрия придобиването на недвижим имот от чужденци (Ausländergrunderwerb) по принцип може да изисква административно разрешение. Изключение са гражданите на държавите от ЕС и ЕИП, които по правило се третират като австрийските граждани.

Процедура за разрешение обикновено е необходима за граждани на трети държави (Drittstaaten). Това са държави, които не са членове на ЕС и не са страна по Споразумението за Европейското икономическо пространство.

Понятието „чужденец“ не се отнася само до физически лица. То може да включва:

• физически лица, които не са австрийски граждани;
• юридически лица и правоспособни дружества със седалище в чужбина;
• дружества със седалище в Австрия, чиито собственици са предимно чужденци.

Кога може да е нужно разрешение въпреки правилата за ЕС?

Освобождаването на гражданите на ЕС и ЕИП не означава, че всяка покупка може да се извърши без допълнителни проверки. За придобиване на земеделска земя, например чрез покупка, обикновено е нужно разрешение от провинциалния орган за сделки с недвижими имоти (Grundverkehrsbehörde).

Освен това законите за устройство на територията на провинциите и общинските планове за предназначение на зоните (Flächenwidmungsplan) могат да ограничават използването на ваканционни жилища, втори домове и други имоти за отдих (Freizeitwohnsitz). Ако купувате имот като ваканционен дом, проверете предварително правилата в съответната община.

Защо федералната провинция е важна?

Законодателството за сделките с имоти, устройството на територията и строителството е въпрос на провинциите (Landessache). Затова условията могат да се различават значително в деветте австрийски провинции.

При купувачи от трети държави например:

• в Грац не е нужно разрешение;
• във Виена не е нужно разрешение, когато съпрузи купуват заедно и единият е австрийски гражданин.

Как протича покупката стъпка по стъпка?

1. Проверете извлечение от имотния регистър (Grundbuchsauszug). То показва собствениците и евентуалните тежести върху имота. Имотният регистър е достъпен за справки.
2. Проверете устройствените и строителните планове. Те показват за какво може да се използва имотът.
3. Проверете инфраструктурата (Aufschließung). Общините обикновено продават парцелите с изградена инфраструктура. Ако това още не е направено, покупната цена може да е по-ниска, но разходите ще възникнат допълнително.
4. Подпишете писмен договор за покупко-продажба (Kaufvertrag). Договорът трябва най-малко да посочва общината, евентуалните идеални части и описанието на имота. Препоръчително е в Grundbuch да бъде отбелязан приоритетът на вписването (Anmerkung der Rangordnung).
5. Извършете вписване в имотния регистър (Verbücherung). Едва с това придобивате правото на собственост.

Какво представлява доверителното управление на сумата?

Когато покупката се финансира с банков кредит, обезпечен с ипотека, сделката обикновено се управлява от нотариус или адвокат като доверител (Treuhandschaft). Банката не превежда средствата директно на купувача или продавача, а по отделна доверителна сметка (Anderkonto).

Продавачът получава парите едва след изпълнение на всички условия, например освобождаване на имота от тежести и вписване на купувача в Grundbuch.

Доверителното управление защитава и двете страни:

• Купувача от това продавачът да продаде или обремени имота повторно, или срещу него да започне изпълнително производство.
• Продавача от това да не получи покупната цена след предаването на декларацията за съгласие за вписване (Aufsandungserklärung).

Нотариусът трябва да регистрира доверителната сметка в австрийския нотариален регистър на доверителните сделки. При поискване можете да получите потвърждение. Когато доверител е адвокат, началото и краят на доверителното управление се съобщават на адвокатската камара.

Какви данъци и допълнителни разходи да предвидите?

• Данък върху придобиването на недвижим имот (Grunderwerbsteuer): дължи се при покупката. Данъчната служба удостоверява плащането с Unbedenklichkeitsbescheinigung; без този документ не се извършва вписване в Grundbuch.
• Данък върху дохода от недвижим имот (Immobilienertragsteuer): може да се дължи при продажба с печалба. В определени случаи размерът е 30 процента от печалбата. Трябва да се проверят възможните освобождавания, например при основно жилище.

Освен данъците възникват и допълнителни разходи по сделката (Nebenkosten), включително за доверително управление и оформяне на покупката.

Често задавани въпроси

Може ли гражданин на ЕС да купи апартамент във Виена без разрешение?

Да. Гражданите на ЕС по правило са освободени от разрешението за придобиване на имот от чужденци и се третират по същия начин като австрийските граждани.

Кога официално ставам собственик?

Когато правото ви на собственост бъде вписано в Grundbuch. Самото подписване на договора не е достатъчно.

Може ли да се купи земеделска земя?

Обикновено е нужно разрешение от провинциалния орган за сделки с недвижими имоти, независимо от гражданството на купувача.

Какво да проверя при необичайно евтина оферта?

Бъдете особено внимателни при оферти, които са значително по-евтини от очакваното и се предлагат със силен натиск за бързо решение.

Практически стъпки преди покупката

1. Определете предназначението на имота и проверете правилата на съответната община.
2. Изискайте актуален Grundbuchsauszug и проверете тежестите.
3. Проверете дали имотът е земеделска земя или попада в режим Freizeitwohnsitz.
4. Потърсете нотариус или адвокат, който да изготви Kaufvertrag и да поеме Treuhandschaft.
5. Предвидете данъка, Nebenkosten и разходите за вписване.
6. Не превеждайте покупната цена, преди да са уточнени условията за доверително плащане.
7. Проверете дали е издадено Unbedenklichkeitsbescheinigung и проследете вписването в Grundbuch.

Правилата могат да се различават според провинцията и конкретния имот. Тази информация е обща и не представлява правен или данъчен съвет. За конкретна сделка се консултирайте с квалифициран адвокат, нотариус или данъчен специалист. Допълнителна информация има на oesterreich.gv.at.