Kupovina nekretnine u Austriji: šta treba znati u 2026. godini

Ažurirano: 2026-10-26

Kupovina stana, kuće ili zemljišta u Austriji ima nekoliko posebnih koraka. Državljani Evropske unije (EU) i Evropskog ekonomskog prostora (EGP) u pravilu imaju isti tretman kao austrijski državljani, ali se pravila mogu razlikovati od pokrajine do pokrajine.

Ukratko:

Državljani EU-a i EGP-a uglavnom ne trebaju dozvolu koja se odnosi na sticanje nekretnina od strane stranaca.
Za kupovinu poljoprivrednog zemljišta može biti potrebna dozvola pokrajinskog organa Grundverkehrsbehörde.
Vlasnik postajete tek upisom u zemljišne knjige, odnosno Grundbuch.
Za upis je potrebno dokazati plaćanje poreza na promet nekretnina.
Isplata kupoprodajne cijene najčešće se obavlja putem notarskog ili advokatskog depozita.
Propisi se razlikuju po pokrajinama jer je pravo prometa nekretnina pokrajinska nadležnost.

Da li je potrebna dozvola za kupovinu nekretnine?

U Austriji je sticanje nekretnina od strane stranaca, poznato kao Ausländergrunderwerb, u načelu povezano s odobrenjem nadležnog organa. Izuzetak su državljani država članica EU-a i EGP-a, koji se u ovom pogledu tretiraju kao austrijski državljani.

Postupak izdavanja dozvole u pravilu je potreban državljanima trećih zemalja, odnosno država koje nisu članice EU-a i nisu dio Evropskog ekonomskog prostora.

Pojam „stranac“ ne odnosi se samo na fizička lica. Obuhvata, između ostalog:

fizička lica koja nisu austrijski državljani,
pravna lica sa sjedištem u inostranstvu i pravno sposobna društva lica,
firme sa sjedištem u Austriji u kojima većinu vlasništva imaju stranci.

Kada ipak može biti potrebna dozvola?

Izuzetak za građane EU-a i EGP-a ne znači da je svaka kupovina potpuno slobodna. Za sticanje poljoprivrednog zemljišta, na primjer kupovinom, često je potrebna dozvola pokrajinskog organa Grundverkehrsbehörde.

Osim toga, pokrajinski propisi o prostornom uređenju i općinski planovi namjene površina, odnosno Flächenwidmungsplan, mogu ograničiti korištenje objekata za odmor. To se odnosi na vikendice, kuće za odmor i druge sekundarne domove, poznate kao Freizeitwohnsitz. Ako nekretninu želite koristiti kao odmaralište, provjerite ovu mogućnost unaprijed kod nadležne općine ili grada.

Zašto je važna pokrajina u kojoj kupujete?

Pravo prometa nekretnina, prostorno uređenje i građevinsko pravo u Austriji su pokrajinske nadležnosti (Landessache). Zbog toga se uslovi mogu značajno razlikovati u devet austrijskih pokrajina.

Primjeri za državljane trećih zemalja:

Graz: državljanima trećih zemalja nije potrebna dozvola.
Beč: dozvola nije potrebna ako nekretninu kupuje bračni par, a jedan supružnik je austrijski državljanin.

Kako izgleda kupovina, korak po korak?

Provjerite izvod iz zemljišnih knjiga (Grundbuchsauszug). U njemu se vide vlasnici i eventualni tereti na nekretnini. U zemljišne knjige svako može izvršiti uvid.
Provjerite plan namjene i plan izgradnje. Iz njih se vidi za šta se nekretnina smije koristiti i šta se na zemljištu može graditi.
Provjerite komunalnu opremljenost (Aufschließung). Općine uglavnom prodaju građevinske parcele s priključcima, ali ako opremanje još nije završeno, kasnije mogu nastati dodatni troškovi.
Sklopite pisani kupoprodajni ugovor (Kaufvertrag). Ugovor treba sadržavati najmanje naziv općine, eventualne suvlasničke udjele i opis nekretnine. Preporučuje se i upis zabilježbe prvenstvenog reda u zemljišne knjige (Anmerkung der Rangordnung).
Obavite upis u zemljišne knjige (Verbücherung). Vlasništvo se stiče tek ovim upisom.

Šta je depozitno upravljanje i zašto se preporučuje?

Ako kupovinu finansirate kreditom osiguranim hipotekom, postupak obično vodi notar ili advokat kao depozitni povjerenik, odnosno kroz Treuhandschaft. Banka tada novac ne uplaćuje direktno kupcu ili prodavcu, već na odvojeni depozitni račun (Anderkonto).

Prodavac dobija novac tek kada se ispune svi dogovoreni uslovi, na primjer kada se nekretnina oslobodi tereta i kada kupac bude upisan u zemljišne knjige.

Depozitno upravljanje štiti obje strane i kada se kupovina ne finansira kreditom:

Kupca štiti od toga da prodavac nekretninu ponovo proda, dodatno optereti ili da protiv njega bude pokrenut postupak izvršenja.
Prodavca štiti od toga da nakon predaje izjave potrebne za upis, odnosno Aufsandungserklärung, ne dobije kupoprodajnu cijenu.

Notar mora depozit prijaviti u austrijski registar notarskih depozita, a na zahtjev možete dobiti potvrdu. Ako depozit vodi advokat, početak i završetak depozita prijavljuju se advokatskoj komori u knjigu depozita.

Na koje poreze i troškove treba računati?

Porez na promet nekretnina (Grunderwerbsteuer): plaća se prilikom kupovine. Porezna uprava izdaje potvrdu o plaćanju (Unbedenklichkeitsbescheinigung), bez koje upis u zemljišne knjige nije moguć.
Porez na prihod od nekretnina (Immobilienertragsteuer): plaća se prilikom prodaje uz ostvarenu dobit. U određenim slučajevima iznosi 30 posto dobiti. Treba provjeriti postoje li izuzeci, na primjer za glavno prebivalište.

Pored poreza mogu nastati i dodatni troškovi (Nebenkosten), uključujući troškove depozitnog upravljanja i obrade kupoprodaje.

Česta pitanja

Mogu li državljani EU-a kupiti stan u Beču bez dozvole?

Da. Državljani EU-a uglavnom su izuzeti od dozvole za sticanje nekretnina od strane stranaca i tretiraju se kao austrijski državljani.

Kada postajem zvanični vlasnik?

Vlasnik postajete kada vaše pravo vlasništva bude upisano u zemljišne knjige. Sam potpis kupoprodajnog ugovora nije dovoljan.

Mogu li kupiti poljoprivredno zemljište?

Za to je najčešće potrebna dozvola pokrajinskog organa Grundverkehrsbehörde, bez obzira na državljanstvo kupca.

Na šta treba paziti kod posebno povoljnih ponuda?

Budite posebno oprezni kod ponuda koje su neuobičajeno jeftine i kod kojih se kupac požuruje da brzo donese odluku.

Praktični koraci prije kupovine

Provjerite pravila pokrajine i općine u kojoj se nekretnina nalazi.
Zatražite aktuelni Grundbuchsauszug i provjerite vlasništvo i terete.
Provjerite Flächenwidmungsplan, građevinske mogućnosti i komunalnu opremljenost.
Prije potpisivanja ugovora angažujte austrijskog notara ili advokata.
Dogovorite depozitno upravljanje (Treuhandschaft) i način isplate kupoprodajne cijene.
Provjerite poreze i sve dodatne troškove.
Osigurajte da se nakon ispunjenja uslova izvrši upis vlasništva u zemljišne knjige (Verbücherung).

Ovaj tekst je informativnog karaktera i ne predstavlja pravno, porezno ili drugo stručno savjetovanje. Za konkretnu kupovinu obratite se advokatu, notaru ili drugom nadležnom stručnjaku.

Izvor: oesterreich.gv.at