Nakup nepremičnine v Avstriji: kaj morate vedeti v letu 2026

Če želite v Avstriji kupiti stanovanje, hišo ali zemljišče, je položaj za državljane EU in EGP praviloma enostavnejši kot za kupce iz tretjih držav. Kljub temu ima nakup nepremičnine svoje posebnosti, pravila pa se lahko razlikujejo med posameznimi zveznimi deželami.

V nadaljevanju so zbrane najpomembnejše informacije o dovoljenjih, preverjanju nepremičnine, pogodbi, vpisu v zemljiško knjigo, fiduciarni hrambi in davkih.

Na kratko

• Državljani EU in EGP so pri pridobivanju nepremičnin praviloma obravnavani enako kot avstrijski državljani in ne potrebujejo dovoljenja za nakup kot tujci.
• Za nakup kmetijskih zemljišč je lahko potrebno dovoljenje deželnega organa za promet z nepremičninami (Grundverkehrsbehörde).
• Lastnik postanete šele z vpisom v zemljiško knjigo (Grundbuch).
• Za vpis je treba dokazati plačilo davka na promet z nepremičninami (Grunderwerbsteuer).
• Kupnina se običajno plača prek fiduciarne hrambe pri notarju ali odvetniku.
• Pravila na področju prometa z nepremičninami so v pristojnosti zveznih dežel, zato se lahko razlikujejo.

Ali je za nakup potrebno dovoljenje?

Pridobivanje nepremičnin s strani tujcev (Ausländergrunderwerb) je v Avstriji praviloma povezano z upravnim dovoljenjem. Izjema so državljani držav članic EU in Evropskega gospodarskega prostora (EGP), ki jih zakon praviloma obravnava enako kot avstrijske državljane.

Poseben postopek dovoljenja morajo zato praviloma opraviti državljani tretjih držav (Drittstaaten). To so države, ki niso članice EU in niso vključene v Sporazum o Evropskem gospodarskem prostoru.

Izraz »tujec« se ne nanaša samo na fizične osebe. Med drugim lahko vključuje:

• fizične osebe, ki niso avstrijski državljani,
• pravne osebe s sedežem v tujini in pravno sposobne osebne družbe,
• družbe s sedežem v Avstriji, v katerih imajo prevladujoč lastniški delež tujci.

Kdaj je lahko dovoljenje vseeno potrebno?

Oprostitev za državljane EU in EGP ne pomeni, da je vsak nakup mogoče izvesti brez dodatnih postopkov. Zlasti za pridobitev kmetijskih zemljišč, na primer z nakupom, je lahko potrebno dovoljenje deželnega organa za promet z nepremičninami (Grundverkehrsbehörde).

Poleg tega lahko deželni predpisi o urejanju prostora in občinski prostorski načrti (Flächenwidmungsplan) omejujejo uporabo počitniških stanovanj oziroma drugih domov (Freizeitwohnsitz). Če nameravate nepremičnino uporabljati kot počitniški objekt, to pred nakupom preverite pri pristojni občini.

Zakaj je pomembno, v kateri zvezni deželi kupujete?

Pravo na področju prometa z nepremičninami, urejanja prostora in gradnje je v Avstriji deželna pristojnost (Landessache). To velja tako za zakonodajo kot za njeno izvajanje. Zato se lahko pogoji v devetih zveznih deželah precej razlikujejo.

Pri kupcih iz tretjih držav lahko na primer veljajo različna pravila:

• v Gradcu za državljane tretjih držav dovoljenje ni potrebno;
• na Dunaju dovoljenje ni potrebno, če kupuje zakonski par in je eden od zakoncev avstrijski državljan.

Za konkretno nepremičnino vedno preverite veljavne predpise pri pristojnem deželnem ali občinskem organu.

Kako poteka nakup nepremičnine?

Glavni koraki nakupa so:

1. Preverite izpisek iz zemljiške knjige (Grundbuchsauszug). Iz njega so razvidni lastništvo in morebitna bremena. V zemljiško knjigo lahko vpogleda vsak.
2. Preverite prostorski in zazidalni načrt. Iz njega je razvidno, za kakšen namen se nepremičnina lahko uporablja.
3. Preverite komunalno opremljenost (Aufschließung). Občine zemljišča večinoma prodajajo kot komunalno opremljena. Če opremljanje še ni izvedeno, je lahko kupnina nižja, vendar stroški nastanejo pozneje.
4. Sklenite pisno kupoprodajno pogodbo (Kaufvertrag). Pogodba mora vsebovati najmanj ime občine, morebitne solastniške deleže in opis nepremičnine. Priporočljiva je tudi zaznamba vrstnega reda (Anmerkung der Rangordnung) v zemljiški knjigi.
5. Poskrbite za vpis v zemljiško knjigo (Verbücherung). Šele s tem vpisom pridobite lastninsko pravico.

Kako deluje fiduciarna hramba kupnine?

Če kupnino financirate z bančnim kreditom, zavarovanim s hipoteko, nakup običajno vodi notar ali odvetnik kot fiduciarni skrbnik (Treuhandschaft). Banka takrat denarja ne nakaže neposredno vam ali prodajalcu, temveč na ločen fiduciarni račun (Anderkonto).

Prodajalec prejme denar šele, ko so izpolnjeni vsi dogovorjeni pogoji, na primer ko je nepremičnina razbremenjena in je kupec vpisan v zemljiško knjigo.

Fiduciarna hramba ščiti obe stranki tudi pri nakupu brez kredita:

• kupca ščiti pred tem, da bi prodajalec nepremičnino vmes goljufivo ponovno prodal ali obremenil oziroma da bi se proti njemu začel izvršilni postopek;
• prodajalca ščiti pred tem, da po predaji izjave o soglasju za vpis (Aufsandungserklärung) ne bi prejel kupnine.

Notar mora fiduciarno hrambo prijaviti v avstrijski notarski register fiduciarnih poslov in na zahtevo lahko prejmete potrdilo. Pri odvetniku je treba začetek in konec hrambe prijaviti v fiduciarno knjigo odvetniške zbornice.

Katere davke in stroške morate upoštevati?

Davek na promet z nepremičninami (Grunderwerbsteuer)

Ta davek se plača ob nakupu. Plačilo davčni organ potrdi s potrdilom o davčni neobremenjenosti (Unbedenklichkeitsbescheinigung). Brez tega potrdila vpis v zemljiško knjigo ni mogoč.

Davek na dobiček iz nepremičnine (Immobilienertragsteuer)

Ta davek lahko nastane ob dobičkonosni prodaji. V nekaterih primerih znaša 30 odstotkov dobička. Preveriti je treba morebitne oprostitve, na primer pri uporabi nepremičnine kot glavnega prebivališča.

Poleg davkov nastanejo tudi drugi spremljajoči stroški (Nebenkosten), povezani s fiduciarno hrambo in izvedbo nakupa.

Pogosta vprašanja

Ali lahko državljan EU kupi stanovanje na Dunaju brez dovoljenja?

Da. Državljani EU so pri pridobivanju nepremičnin praviloma oproščeni dovoljenja, ki velja za tujce, in so obravnavani enako kot avstrijski državljani.

Kdaj postanem uradni lastnik?

Lastnik postanete, ko je vaša lastninska pravica vpisana v zemljiško knjigo. Sam podpis pogodbe za to ni dovolj.

Ali lahko kupim kmetijsko zemljišče?

Za to je praviloma potrebno dovoljenje deželnega organa za promet z nepremičninami (Grundverkehrsbehörde), ne glede na državljanstvo.

Na kaj moram biti pozoren pri zelo ugodnih ponudbah?

Posebej previdni bodite pri ponudbah, ki so nenavadno poceni in pri katerih vas prodajalec ali posrednik sili v hitro odločitev.

Praktični koraki pred nakupom

1. Preverite, katera zvezna dežela in občina sta pristojni za konkretno nepremičnino.
2. Pridobite aktualni Grundbuchsauszug in preverite lastništvo ter bremena.
3. Pri občini preverite Flächenwidmungsplan, možnosti uporabe in morebitne omejitve za Freizeitwohnsitz.
4. Preverite komunalno opremljenost zemljišča in morebitne naknadne stroške.
5. Pred podpisom naj pogodbo pregleda avstrijski odvetnik ali notar.
6. Dogovorite se za fiduciarno hrambo kupnine na računu Anderkonto.
7. Načrtujte plačilo davka Grunderwerbsteuer in drugih stroškov.
8. Preverite, ali je za nakup potrebno dovoljenje Grundverkehrsbehörde, nato poskrbite za vpis (Verbücherung).

Informacije so splošne narave in ne predstavljajo pravnega ali davčnega svetovanja. Za konkreten primer se obrnite na notarja, odvetnika ali drug usposobljen strokovni organ.

Vir: oesterreich.gv.at