Zakup nieruchomości w Austrii w 2026 roku: najważniejsze zasady

Zakup mieszkania, domu lub działki w Austrii jest możliwy na określonych zasadach. Obywatele UE i EOG są co do zasady traktowani tak samo jak obywatele Austrii, jednak przepisy dotyczące gruntów rolnych, domów wypoczynkowych i zagospodarowania terenu mogą zależeć od kraju związkowego.

Czy potrzebne jest pozwolenie na zakup nieruchomości?

W Austrii nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców (Ausländergrunderwerb) co do zasady wymaga zgody właściwego organu. Wyjątek dotyczy obywateli państw UE i EOG, którzy są traktowani na takich samych zasadach jak obywatele Austrii.

Postępowanie o uzyskanie zgody dotyczy przede wszystkim obywateli państw trzecich (Drittstaaten), czyli państw nienależących do UE i niebędących stroną porozumienia o Europejskim Obszarze Gospodarczym.

Określenie „cudzoziemiec” może obejmować nie tylko osoby prywatne, lecz także:

• osoby fizyczne nieposiadające obywatelstwa austriackiego,
• osoby prawne i spółki z siedzibą za granicą,
• spółki z siedzibą w Austrii, których właścicielami w przeważającej części są cudzoziemcy.

Kiedy mimo wszystko może być potrzebna zgoda?

Zwolnienie obywateli UE i EOG z procedury dla cudzoziemców nie oznacza, że każdą nieruchomość można kupić bez dodatkowych formalności.

Grunty rolne

Nabycie gruntu rolnego, na przykład w drodze zakupu, może wymagać zgody właściwego dla danego kraju związkowego organu do spraw obrotu nieruchomościami (Grundverkehrsbehörde). Zasada ta może dotyczyć wszystkich kupujących, niezależnie od obywatelstwa.

Domy wypoczynkowe i drugie mieszkania

Krajowe przepisy dotyczące planowania przestrzennego oraz lokalne plany zagospodarowania (Flächenwidmungsplan) mogą ograniczać wykorzystanie nieruchomości jako domu wypoczynkowego lub drugiego mieszkania (Freizeitwohnsitz). Przed zakupem warto sprawdzić przeznaczenie nieruchomości w gminie.

Dlaczego ważny jest kraj związkowy?

Prawo dotyczące obrotu nieruchomościami, planowania przestrzennego i budownictwa jest w Austrii sprawą krajów związkowych (Landessache). Oznacza to, że warunki i praktyka mogą różnić się w poszczególnych z dziewięciu krajów związkowych.

Przykładowo, w Grazu obywatelom państw trzecich nie jest potrzebne pozwolenie, natomiast w Wiedniu pozwolenie nie jest wymagane, gdy małżeństwo kupuje nieruchomość, a jedna z osób ma obywatelstwo austriackie. Są to przykłady dotyczące określonych sytuacji, dlatego przed zakupem należy sprawdzić zasady obowiązujące w konkretnym miejscu.

Zakup nieruchomości krok po kroku

1. Sprawdź wyciąg z księgi wieczystej (Grundbuchsauszug). Dokument pokazuje właścicieli oraz ewentualne obciążenia. Do księgi wieczystej można uzyskać wgląd.
2. Zweryfikuj przeznaczenie nieruchomości. Plan zagospodarowania i zabudowy wskazuje, w jaki sposób można korzystać z działki lub budynku.
3. Sprawdź uzbrojenie działki (Aufschließung). Gminy zazwyczaj sprzedają działki z zapewnionym uzbrojeniem. Jeśli nie zostało ono wykonane, cena może być niższa, ale później pojawią się dodatkowe koszty.
4. Zawrzyj pisemną umowę sprzedaży (Kaufvertrag). Powinna zawierać co najmniej nazwę gminy, ewentualne udziały we własności oraz opis nieruchomości.
5. Rozważ wpisanie adnotacji o randze (Anmerkung der Rangordnung). Pomaga ona zabezpieczyć kolejność planowanego wpisu w księdze wieczystej.
6. Dokonaj wpisu do księgi wieczystej (Verbücherung). Dopiero wpis powoduje nabycie własności.

Na czym polega obsługa powiernicza płatności?

Jeśli zakup jest finansowany kredytem zabezpieczonym hipoteką, transakcję zazwyczaj prowadzi notariusz albo adwokat jako powiernik (Treuhandschaft). Bank nie przelewa wtedy pieniędzy bezpośrednio kupującemu ani sprzedającemu, lecz na oddzielny rachunek powierniczy (Anderkonto).

Sprzedający otrzymuje środki dopiero po spełnieniu wszystkich warunków, na przykład po usunięciu obciążeń z nieruchomości i wpisaniu kupującego do księgi wieczystej.

Obsługa powiernicza może chronić obie strony również wtedy, gdy zakup nie jest finansowany kredytem:

• Kupującego przed ponowną sprzedażą lub obciążeniem nieruchomości przez sprzedającego oraz przed wszczęciem przeciwko niemu egzekucji.
• Sprzedającego przed sytuacją, w której po przekazaniu zgody niezbędnej do wpisu (Aufsandungserklärung) nie otrzyma ceny.

Notariusz musi zgłosić depozyt do austriackiego rejestru depozytów notarialnych. Na żądanie można otrzymać potwierdzenie. W przypadku adwokata rozpoczęcie i zakończenie depozytu zgłasza się do rejestru depozytów izby adwokackiej.

Podatki i dodatkowe koszty

Podatek od nabycia nieruchomości (Grunderwerbsteuer)

Podatek jest związany z zakupem nieruchomości. Urząd skarbowy potwierdza jego zapłatę dokumentem Unbedenklichkeitsbescheinigung. Bez tego potwierdzenia wpis do księgi wieczystej nie jest możliwy.

Podatek od dochodu ze sprzedaży nieruchomości (Immobilienertragsteuer)

Podatek może pojawić się przy sprzedaży nieruchomości z zyskiem. W określonych przypadkach wynosi 30 procent zysku. Warto sprawdzić, czy zastosowanie mają zwolnienia, na przykład dotyczące głównego miejsca zamieszkania.

Oprócz podatków należy uwzględnić koszty dodatkowe transakcji (Nebenkosten), w tym koszty obsługi powierniczej i przeprowadzenia procedury.

Najczęstsze pytania

Czy obywatel UE może kupić mieszkanie w Wiedniu bez pozwolenia?

Co do zasady tak. Obywatele UE są zwolnieni z obowiązku uzyskania pozwolenia dotyczącego nabywania nieruchomości przez cudzoziemców i są traktowani tak samo jak obywatele Austrii. Nadal mogą jednak obowiązywać szczególne zasady dotyczące rodzaju nieruchomości lub jej przeznaczenia.

Kiedy kupujący staje się właścicielem?

Własność zostaje nabyta dopiero po wpisaniu prawa własności do księgi wieczystej. Samo podpisanie umowy nie wystarcza.

Czy można kupić grunt rolny?

Zazwyczaj potrzebna jest zgoda właściwego dla danego kraju związkowego organu Grundverkehrsbehörde. Wymóg ten może dotyczyć kupujących niezależnie od obywatelstwa.

Na co uważać przy wyjątkowo tanich ofertach?

Szczególną ostrożność należy zachować przy ofertach przedstawianych jako wyjątkowo tanie i wymagających szybkiej decyzji.

Praktyczne kroki przed zakupem

1. Ustal, w którym kraju związkowym znajduje się nieruchomość i sprawdź lokalne przepisy.
2. Pobierz Grundbuchsauszug i zweryfikuj właścicieli oraz obciążenia.
3. Sprawdź Flächenwidmungsplan, przeznaczenie działki i możliwość korzystania z niej jako Freizeitwohnsitz.
4. Potwierdź, czy wymagane jest zezwolenie Grundverkehrsbehörde.
5. Zleć przygotowanie lub sprawdzenie Kaufvertrag notariuszowi albo adwokatowi.
6. Rozważ skorzystanie z Treuhandschaft i rachunku Anderkonto.
7. Po zapłacie podatku uzyskaj Unbedenklichkeitsbescheinigung i dopilnuj wpisu własności (Verbücherung).

Ważne: Przepisy mogą różnić się w zależności od kraju związkowego. Ten materiał ma charakter informacyjny i nie zastępuje porady prawnej ani podatkowej. W razie wątpliwości skonsultuj transakcję z austriackim notariuszem, adwokatem lub innym właściwym specjalistą.

Źródło: oesterreich.gv.at